关于523亿全国总价地王，你不知道的……

昨天（5月31日），随着徐汇区东安新村最后一幅地块（125-31地块）以341.35亿元进行协议出让公示，这个总价523.03亿元的超级城市更新项目全面进入开发阶段。

从年初“东安新村地王”进入媒体视野，到如今短短几个月三幅地块完成出让。全国的地王之王看似波澜不惊地诞生了，而关于上海核心区价值逻辑重构的篇章刚刚展开……

01

全国总价地王低调诞生

三幅地块由上海地产集团联合徐汇城投通过旗下平台公司，上海新枫安企业发展有限公司（上海地产60%+徐汇城投40%）、上海新百安经济发展有限公司（上海地产50%+徐汇城投50%）、上海新东安企业发展有限公司（上海地产50%+徐汇城投50%）分步获取，未来将打造为集195米地标商办、高端住宅、教育医疗于一体的城市综合体。

东安新村三幅地块楼板价的楼板价分别为：127b-23地块12.6万/㎡、127b-24地块12.4万/㎡、125-31地块住宅部分约12.5万/㎡，逼近绿城潮鸣东方（13.1万/㎡）的上海单价地王纪录。

参考绿城潮鸣东方19.5万/㎡的售价及日光表现，东安新村地块豪宅配置，叠加内环核心区位，售价有望突破20万/㎡。毫不夸张地说，徐汇区东安新村自此将开启“变身”，锁定上海新一个顶级豪宅聚集区域。

02

为什么是“协议出让”？

三幅地块均由上海地产与徐汇城投联合体通过协议出让拿下，这也一度引发行业讨论。毕竟，如果走“招拍挂出让”，势必又是一场房企之间“腥风血雨”的争夺，土地卖了高价，这样对政府来说貌似是一件不应该拒绝的好事。

为什么选择协议出让模式？申度君猜测原因有三：

1、控制地价涨幅预期：去年底以来，上海楼市地王频出，已经到了“过热”边缘线。“协议出让”则可以合理控制地价涨幅，避免周边房价大幅度波动。

2、开发主导权：“协议出让”模式下政府主导性强，可提前与操盘房企沟通规划，确保地块开发与区域整体规划协同。如东安新村协议拿地项目，政府对配套建设（如老年活动室、邮局等）有明确要求，且地块间可统筹建设公建配套，利于实现政府对区域的高规格规划设想。

3、高能级资源整合：上海地产和徐汇城投在城市更新等领域经验丰富、资源广泛，能更好地与市及区层面的规划和资源对接。东安新村地块规划打造“东安健康科技城”等，需整合区域内6所医院、4大科研院所和4所高校等优质资源，国资主导参与有助于从更高层面协调资源，实现规划目标。

03

联合开发伙伴猜想

故事讲到这儿，关键点来了。到底谁会是上海地产和徐汇城投中意的联合开发伙伴？

据地产申度了解，包括招商蛇口、中海地产和华润置地在内的多家公司，都在积极接洽意图参与东安新村的开发。随着三幅地块出让尘埃落定，最终操盘的房地产企业相信也很快就会浮出水面。

知情人士透露，参考徐汇长桥地块“协议出让+产交所股权转让”模式，东安新村有可能引入不止一个市场化合作方。上海地产拟携手“以品质著称”的开发商。

申度君猜测，以下房企均有可能参与其中。而其中个别开发商则曾在与申度君的沟通中明确表达了其操盘的意愿和决心。

招商蛇口：曾以50%持股主导徐汇长桥项目（海上清和玺），与上海地产合作密切；

中海地产：在徐汇滨江开发“中海领邸”（均价14.2万/㎡），区域深耕经验丰富；

华润置地：深圳湾地标操盘能力适配195米商办综合体；

绿城中国：相邻地块开发“潮鸣东方”（楼板价13.1万/㎡，开盘日光），产品力获市场验证；

宸嘉发展：成立仅5年的豪宅赛道“黑马”，长风嘉佰道开盘日光。去年底拿下了徐汇龙华地王项目，今年预计将推出市场。

申度君认为，按照常规手法，这种大规模、高能级的综合体项目，引入一家开发商是比较稳妥的，这背后代表着规划协调的统一性、管理效率的提升、品牌效应的贯穿式强化及资源整合优势。但是徐汇区ZF一向以操盘能力突出著称，未必会走寻常路。

申度君猜测，此次东安新村这个“超级大盘”，很有可能分批引入不同的市场化开发商。这样的做法对比由一家开发商“通吃”或有劣势，但是好处也很明显。比如分散资金风险、引入竞争机制、发挥各自优势，通过“田忌赛马”的方式，通过合理分配资源和良性竞争，助推地块的规划完美落地。

04

首批住宅或将年终抢跑入市？

东安新村并非徐汇区最后一个成片开发区域，但它是当前徐汇区规模最大、定位最高的城市更新项目之一。它是上海历史上单地块征收体量最大的旧改项目，涉及6057户居民、31.21万平方米建筑面积，征收成本预估超500亿元。

东安新村的规划定位为“东安健康科技城”，打造集医疗研发、高端住宅、商业服务于一体的世界级滨水综合体，与西岸金融城联动发展。

2024年10月完成100%签约，2025年启动土地出让和建设。 根据公开资料，先期出让的两幅纯宅地，已经启动设计招标。比我们想象还要快，这一个全新的顶级豪宅区或许将很快亮相市场。

127b-23/24地块：已启动设计招标，总投资超200亿元，首批住宅预计2025年四季度亮相，主打200㎡以上大平层；

125-31地块：含27.3万㎡住宅及18.2万㎡商办，因需建设195米地标，开发周期较长，住宅部分或于2026年中分期推出；

配套建设：教育用地（幼儿园至初中）及医疗设施将于2027年交付，与住宅同步运营。

05

申度观点：重构核心区价值逻辑

徐汇东安新村的地块出让一度受到行业的广泛关注。而此次，由政府主导旧改的方式，规避地价非理性上涨，捆绑公共服务降低开发风险；同时取消了房地联动价约束，房企利润空间打开（预计毛利率25%），房企可以更多地投入到“好房子”和好产品的研究，得到更多的溢价空间。

东安新村523亿出让不仅仅是诞生了一个全国“地王之王”，更宣告了核心城市开发进入“政府控盘+品质优先”时代。随着招商、中海、绿城等头部房企的入场，这里将诞生上海首个“亿元级豪宅集群”，而其对房价体系、旧改模式的重构，或成为一线城市高端市场的风向标。