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在广州总价400万哪里可以买到“既要又要还要”的新房?近期去到海珠昌岗的中旅天宸府，终于能拍着胸脯说：这届年轻人苦等多年的“六边形战士+性价比之王”，可算来了!中旅天宸府怎么样?今天就来深度测评一下!

一、撕掉老城刻板印象，这里藏着广州的“折叠空间”

一提到海珠西，老广们脑海中自动弹出“老破小”“堵车王”“学位荒漠”的标签。但站在昌岗中路和工业大道交汇处，左手边是南方医科大学珠江医院、广医二院、省口腔医院组成的“医疗天团”，右手边是昌岗商圈、江南西商圈、太古仓商圈组成的“逛吃宇宙”。

周末带娃去太古仓看日落，或者约闺蜜到乐峰广场买买买，这种“进可攻退可守”的生活状态，才是老城区独有的魅力。

抬头还能看见广州美术学院的红砖墙——这哪里是老城区?分明是浓缩了广州精华的“黄金三公里生活圈”!

更绝的是交通配置。项目门口就是8号线宝岗大道站，步行就到走到C出口，2站到文化公园换6号线，4站到陈家祠转1号线，8站直达珠江新城。对于在琶洲、珠江新城上班的打工人，这通勤距离简直像开了“地铁外挂”。更别说项目还紧邻工业大道这条南北大动脉，自驾去越秀和天河都不会超过半个钟，完美避开内环路“停车场”的魔咒。

二、书包房的“隐藏玩法”：家长圈的财富密码

说到海珠西，不得不提教育资源。项目周边1公里内，昌岗中路小学(省一级)、广州市五中附属初级中学、广州美术学院附属中等美术学校组成“学霸培养皿”。但中旅天宸府的聪明之处在于，它没把“学位房”三个字写在脸上，而是默默把昌岗中路小学的对口资格放进合同——中旅天宸府所属沙园街橡胶新村社区，直接对口省一级昌岗中路小学，近期项目官宣昌岗中路小学可以直升五中附中，教育更具有确定性，能在老城区实现目送式上学，总好过跨区读书的舟车劳顿要好的多。(注：招生地段规划以及小升初直升信息以教育局公布信息为准)

更妙的是投资逻辑。总价400万起就能上车老城芯三房，比周边二手房还便宜20%的“价格倒挂”，让精明的买家嗅到了机会。要知道，海珠西的次新房放盘量常年低于3%，中旅天宸府这波操作，相当于在“学位房+地铁房”的双重刚需上，又叠加了“价格洼地”的Buff。

三、老城区的新物种：会呼吸的“垂直森林”

走进中旅天宸府的园林示范区，我差点以为穿越到新加坡。开发商把“垂直森林”概念玩出了新花样：44层超高层建筑里，每四层就有一个空中花园，像绿丝带一样缠绕着楼体。站在样板间的阳台，低头是错落有致的立体绿化，抬头是广州塔同款“云端视角”，老城区常见的压抑感?不存在的。

户型设计更是藏着“心机”。建面约82㎡的三房，竟然做出了“可生长户型”——客厅和次卧之间的非承重墙，等孩子出生后可以直接打通，变成大横厅。主卧的270°飘窗更是神来之笔，傍晚躺在床上就能看工业大道的车河像金色丝带般流淌，这种“城市观景台”的体验，在老城区新房里堪称稀缺资源。

最让我惊喜的是交标细节。全屋配备大金中央空调、科勒智能马桶、老板牌三件套，连厨房吊柜都装了手扫感应灯。更绝的是玄关柜里的“黑科技”：可旋转鞋架、下拉式挂衣杆、隐形换鞋凳……这些人性化设计，简直是给精致青年量身定制的。

【中旅天宸府楼盘优点】：

1. 地理位置优越：项目距离宝岗大道地铁站仅200米，交通十分便捷，能够快速接驳广州的各大核心区。

2. 教育资源丰富：项目对口昌岗中路小学，且可直升广州市五中附属初级中学，教育配套非常完善。

3. 周边生活配套齐全：购物、餐饮、医疗等设施应有尽有，满足业主的生活需求。

4. 高车位配比：项目提供1:1.2的车位配比，确保每户居民都能拥有一个车位，停车不再是难题。

5. 价格具有竞争力：与周边二手房相比，中旅·天宸府的价格较为亲民，尤其适合预算在500万左右的购房者。

【中旅天宸府楼盘缺点】：

1. 容积率较高：项目的容积率为8.46，虽然符合市区高密度开发的特点，但可能会影响小区的通透感与隐私性。

2. 噪音较大：项目临近宝岗大道与高架路，噪音问题较为明显，可能会影响一些业主的生活质量。

3. 绿化空间有限：项目绿化率虽然达到30%，但由于容积率较高，小区内部的绿化空间有限，可能不适合对绿化环境有较高要求的购房者。

4. 景观较为一般：周围的建筑多为20到30年的老旧建筑，景观条件较为普通，缺乏现代化的景观设计。

在遍地“豪宅”“顶豪”的广州楼市，中旅天宸府像一股清流。把老城区的烟火气、现代社区的精致感、刚需买家的痛点，揉成了一个真实可感的“家”。

它知道年轻人预算有限，所以推出了80-82-84-88-90㎡这些稀缺小户型，总价可控;

它理解家长对学位的焦虑，所以把教育配套明明白白写进合同;

它更懂老广对生活的挑剔，所以把交通、商业、医疗这些“硬通货”全部配齐。

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✅3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。✨✨✽✽✽✽

✅4、文章中文字和图片之间无必然联系，仅供读者参考。✨✨✽✽✽✽

✅5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。✨✨✽✽✽

Part1购房资格

在2024年9月29日，广州出了一系列的政策，广州全面放开了限购，可以买无数套，放开了限售，买了出完证就能马上卖。

Part2贷款资格

广州买房，纯商贷首套15%首付，二套15%首付，公积金贷款商品房首套首付2成，保障房首付1.5成。

贷款的年限最长30年，贷款人最大年龄可以到85岁，比如你55岁，可以贷款30年，到85岁。

目前广州的银行贷款利率都是LPR±基点，2025年2月最新5年期LPR是3.6%，最新的首套按揭年利率是2.9%-3%。

5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%。

公积金贷款额度也提高了，具体额度看下表，最高可以到224万额度。

按揭贷款有三种还款方式，等额本息，等额本金，先息后本。

等额本息就是每个月的月供是一样的，30年不变，前面是本金还得少，利息还得多，后面是本金还得多，利息还得少。

等额本金是每个月本金一样，利息不一样，利息前面还得多，后面还得少。

先息后本是前面3到5年只还息，不还本，后面25年到27年按等额本息还款。

Part3购房税费

一手房只有契税，二手房有契税，增值税，个税，具体税费看下表。税费可以通过报低网签价，来合理降低税费成本。还有一些特殊操作的合理避税的方法，可以加我微信私聊我咨询。