【世纪金源梧桐印象】上海金山世纪金源梧桐印象售楼处官方发布！

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Notes de traduction :
[Nom du programme immobilier] : Remplacez par le nom réel du projet s'il est disponible.
?? : Les symboles de question mark dans le texte original semblent être des erreurs de formatage (peut-être des emojis ou caractères spéciaux). En fran?ais, ils sont supprimés pour éviter les ambigu?tés.
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L'appel à ne pas contacter les intermédiaires est traduit par Intermédiaires, merci de ne pas contacter pour rester clair et professionnel.
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项目基本信息

• 【项目板块】金山枫泾
• 【装修情况】精装修/毛坯
• 【产品类型】11/16F高层
• 【车位配比】1:1
• 【容积率】2.0
• 【面积】78-100㎡

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板块价值

「长三角会客厅」

▷金山地处杭州湾畔，位于沪、杭、甬及舟山群岛经济区域中心，服务长江三角洲区域一体化发展。

▷枫泾是G60科创走廊进入上海首站，承接长三角一体化产业辐射中重要一环。独特的地理位置让整个枫泾在长三角一体化中翻开了自己的新篇章。

「枫泾古镇」

▷2016年10月，国家住建部等多个部门公布了第一批中国127个特色小镇名单，上海占了3个名额。枫泾镇是上海3个特色镇之一，在上海所有古镇排名第二。

▷成市于宋，建镇于元，自然风光淳朴秀美、河道纵横，素有“三步两座桥，一望十条港”美誉。

「乐高乐园」

落子金山枫泾，总投资约5.5亿元，将成为全球最大的乐高乐园度假区之一，将建设与之相配套的全场景式主题酒店，形成东有迪士尼，西有乐高之势。

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「区域交通」

▷金山高铁项目——沪乍杭铁路，以杭州、嘉兴、上海等地为中心规划的高铁路线，东起于上海东站，最终到达杭州西站，全长约192公里。

▷总投资超600亿东西贯通线路——南枫线，途经临港新片区、奉贤区、松江区和金山区，串联起了金山区北部三镇，进一步强化了金山亭枫发展轴交通服务能力，为金山区的发展带来了新的契机。

「区域商业」

枫泾重点城市综合体项目，区域首个商业综合体项目，也是世纪金源·梧桐印象自持商业配套——方圆荟购物中心。面积约8万方，计划引入百余家国内外一线大牌入驻，是区域目前体量最大，业态最全的购物中心项目。

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交通规划

⭐轨交：南枫线，金山枫泾镇至自贸区临港新片区（换乘两港快线直达上海东站和浦东机场）打通金山到浦东机场这条交通大动脉，享受交通便捷带来城市发展的大提速。

⭐高铁：距离沪杭高铁金山北站9公里全程18分钟直达上海虹桥站。

⭐专线：莲枫专线可达1号线、松青枫线可达9号线、朱枫线可达17号线。

⭐自驾：

▷朱枫公路--叶新公路--G60直达虹桥（约45分钟）

▷朱枫公路--叶新公路--G60直达松江大学城（约35分钟）

▷朱枫公路--沪渝高速直达青浦新城（约40分钟）

▷朱枫公路--S32-G60直达闵行（约50分钟）

▷朱枫公路--S32直达浦东机场（约60分钟）

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生活配套

商业配套

世纪金源购物中心方圆荟（约8万方商业体）、吉买盛超级生活广场。

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教育配套

⭐上海中医药大学附属枫泾小学、枫泾幼儿园、华东师范大学附属枫泾中学（市实验、特色重点）、枫叶国际学校、蒙台梭利国际学校（拟建）等，满足全年龄段教育需求。

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医疗配套

⭐上海龙华医院金山分院、众仁老年护理医院、社区医院（建设中）等

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生态资源

⭐枫泾古镇、乐高乐园

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产品打造

⭐梧桐印象建筑设计以现代美学与传统韵味巧妙融合，外立面简洁、线条流畅，既体现现代都市时尚感，又蕴含了东方文化含蓄之美。

⭐以约35%绿地率，大于30米m阔尺楼距，打造全龄化园林景观社区，内设跑道、老人专属活动区、儿童活动中心等，营造全龄乐活天地。

⭐世纪金源集团（中国500强）：成立于1991年，通过30年发展，开发投资项目遍布全国60余座城市，共开发20座城市综合体，建筑面积超300万方的超级大盘12座，大盘开发规模位居全国第一，总开发量高达7100万 目前世纪金源商管集团，自持超大体量购物中心11家、奥特莱斯1家、70家轻资产购物中心方圆荟，方圆荟今年预计将突破100家。

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户型鉴赏

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对于很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，很容易把“上海的房子”与“豪宅”画等号。

上海的高端市场确实在全国范围内有一定的引领作用，一直都有着非常强劲的韧性，在各大媒体宣传上也经常出现各种与上海豪宅有关的新闻。

然而从上海整体市场来看，豪宅及顶豪市场只是其中的一部分，在上海仍有大量的普通购房者。甚至，从整体市场来看，普通购房者才是主流。

CRIC数据显示，2017年至今，上海一二手房成交套数的比值一直在1:3左右，也就是说每卖1套一手房就有3套二手房成交。从成交套数来看，二手房占据绝大多数。与此同时，虽然一手房经常出现较高成交价格，但上海二手房套均总价一直在300多万元/套，2025年一季度上海二手房套均总价为352.56万元/套。

即从整体市场来看，300万左右的二手房才是上海买房的大多数。

从成交来看，这个价格段的二手房主要为市区“老破小”及郊区相对较大、较新项目，其中“老破小”从2024年起开始成为年轻人的“新宠”。

上海的房地产市场较为成熟，一直以来市场成交以二手房为绝对主力，新房成交规模占比一直都在30%左右。

从历史数据来看，2017年至今，一手房成交套数占上海一二手房整体规模的24.62%，除了2022年至2023年受“三价就低”及一手房集中供应等影响，一手房成交套数占比有所回升之外，其余基本都在25%以内。

从成交价格来看，2017年至今上海二手房套均成交总价都在300多万，其中2025年前3月价格最高，套均总价352.56万元。

这一数据与很多网络上的信息以及对上海市场不太了解的网友们的“直觉”有较大差距，对很多非房地产行业且不太了解上海市场的普通人来说，上海似乎“遍地豪宅”“动辄千万起”“一个卫生间都买不起”……

事实上，很多人对上海市场的误解主要受上海中高端新房市场影响，上海商品房市场发展较早，如今的上海新房主要以“改善型”需求为主，其中还有不少“再改”“终改”等需求。

CRIC数据显示，2017年至今上海一手房套均成交总价大多在600万以上，其中2025年前3月价格最高，套均总价956.17万元/套。上海的新房市场受供应结构影响较大，2024年至今高端项目集中入市，其中不乏多个核心区域风貌别墅项目，因此推动了整体一手房市场的套均总价。但从成交套数来看，与上海一二手房整体成交相比，数量极少。

聚焦到二手房来看，上海总价500万元/套以下的成交占80%以上；300万元/套以下的成交占比在60%以上；总价200万元/套以下的成交占30%以上。且2024年至今总价500万元/套以下的成交占呈下降趋势，总价200万元/套的占比有一定的上升趋势。

这说明上海二手房成交开始出现两头趋势，一方面较高总价成交占比上升，另外一方面则是200万以下低价房源成交占比提升。这也与近年来整体市场房价下行有较高关联度。

从面积段来看，2017年至今上海二手房总成交中小于90平方米的房源占比约70%。细分到不同面积段来看，70平方米以下的占约40%，50平方米以下的占约18%。

2025年前3月上海二手房成交中50平方米以下房源占约16.57%，也就是说2025年至今每卖出6套二手房，就有1套为50平方米以下的“老破小”。

聚焦到具体成交上来看，2024年全年成交前20的项目中仅中远两湾城和仁恒河滨城套均总价较高，其余房源大多为总价300万元/套以内，建筑年代在2000年以后的郊区房源。这些房源中约一半的面积小于70平方米。

当我们集中到上海核心区域（静安、普陀、杨浦、黄浦、虹口、长宁、徐汇）之后，建筑年代及房源面积出现明显变化。

除中远两湾城之外，大部分建筑年代都在1990年前后，套均面积也在50平方米左右。上海外环内大部分“老破小”都呈现这样的特征。

谢先生家住共康四村，他家小区在“上海核心七区2024年二手房成交TOP10”中排第三，达142套。

“首先，我们小区在上海人眼里不算静安区，属于彭浦新村，是老闸北，这也是性价比高的主要原因之一，说么是静安，但和老静安还是有点差距的，我们都出中环了。但是周边各种还是比较方便的，去市区很多地方都挺近，算是一个优势。我们小区流动性一直挺好的，也不是这几年的事，就一直都挺好的。我们是‘美丽家园’小区的示范单位，可能和边上其他老小区相比改造的稍微好一点吧。”谢先生告诉我们，这几年共康四村价格其实跌了很多，尤其是2024年明显下跌，“主要还是实惠。”

CRIC数据显示，2021年至今共康四村成交均价从41782元/平方米跌至34386元/平方米，跌幅达17.7%，套均总价从212.89万元/套跌至184.04万元/套。

一方面是价格明显下跌，另外一方面是较高的高租售比。

以谢先生家共康四村为例，目前一套53平方米左右的一居室整租价格约3500元/月，成交价为182.41万元/套，租金回报率达2.3%，已超过四大行定期存款利率。

贝贝在2025年买入“老破小”，原因是因为她不准备结婚了，“我已经35岁了，算是大龄剩女了，至今也没有找到合适的对象，所以我拿父母原本准备的‘嫁妆’买了一套杨浦‘老破小’，首先是我一个人住不需要太大，其次是市区热闹人多，各种配套都齐，出门溜达一下啥都有，看病上班全部都很方便，这给我很大的安全感。”

中国统计年鉴数据显示，2020年全国共有家庭户近5亿户，其中“一人户”家庭超过1.25亿户，占全国户口总数的25%。

除去人口老龄化的原因之外，另一个重要的因素是选择独居的中青年越来越多。总价低、位置好、通勤近、配套成熟、就医方便的“老破小”成为了像贝贝这样的独居人士的选择。

至于房屋质量及居住环境问题，贝贝告诉我们一方面在买的时候她会提前考虑，另外一方面像共康四村这种上海“美丽家园”建设小区已经越来越多，未来“老破小”可能与以前的“老破小”越来越不一样。

*本文受访者皆为化名

需要注意的是，在我们整理数据的过程中，发现2024年5月是一个重要节点，“527政策”利好非沪籍单身人士购房，购房区域扩大至外环外（崇明区除外）及外环内二手住房。（详见：新“沪九条”稳定上海楼市预期）

此后上海二手房成交出现明显提升，从2024年5月的17099套提升至6月的23906套，随后整体市场出现调整，在“929政策”之后上海二手房成交套数整体迈入“2”字头，2024年10月至2025年3月，除春季期间其余各月都在2万套以上。

正是在这样的背景下，上海“老破小”出现了一波行情。但从各年度面积段及总价段细分来看，上海二手房市场“老破小”占比仍呈下降趋势。

整体来看，近年来真正保持正常交易价格及流动性的房子大多都首先满足“适合居住”这一先决条件，因此在选择入手之前，首先需考虑是否真正符合“自住”需求。