刑民交叉 9｜一房多卖各行为中如何认定非法占有目的

——贾某合同诈骗案（（2021）鲁16刑终143号）评析

审理法院：山东省滨州市（地区）中级人民法院 案号：（2021）鲁16刑终143号

入库编号：2024-03-1-167-002

观点：“非法占有目的的认定，应以行为人实施欺骗行为时为基准，综合履约能力、钱款去向、事后态度动态判定，事后退赔仅属量刑情节而非出罪依据。”

一、案件事实与裁判进程 （一）核心事实

1. 标的物来源2017年8月，贾某通过拆迁补偿协议获得未交付安置期房一套。
2. 一房多卖行为

• 2019年10月：以19万元价格将期房售予侯某，收取首付款10万元（未采用欺骗手段）。
• 2019年10-12月：隐瞒已售事实，向吴某、李某、崔某重复出售同一房屋，骗取三人购房款31万元（总金额41万元），款项用于个人投资消费。

1. 事后补救2021年5月（二审期间），贾某将分得的安置房交由四被害人处置，房屋售出后四人各分得6万元（共变现24万元）；中介公司退还李某1万元。

程序阶段

裁判结果

一审（惠民县法院）

认定全部41万元构成合同诈骗罪，判处有期徒刑4年、罚金10万元，责令退赔41万元

二审（滨州中院）

仅认定后续31万元构成犯罪，改判有期徒刑1年7个月、罚金4万元

二、争议焦点与裁判规则创新 （一）核心争议：非法占有目的的分层认定

行为类型

争议内容

法院认定规则

首次交易（侯某）

是否具备非法占有目的？

审慎排除：
1. 未虚构房屋权属；
2. 无预谋多卖证据；
3. 首付款符合交易惯例

后续交易（吴某等）

如何推定非法占有目的？

直接推定：
1. 故意隐瞒已售事实；
2. 骗取31万元并挥霍；
3. 无实际履约可能

退赔行为

是否影响定罪与犯罪数额？

量刑情节独立论：
退赔不影响定罪，但可减轻刑罚（犯罪数额仍按行为时计算）

（二）理论突破：分层认定规则的构建

1. 刑民交叉案件边界标准

• 合法交易要件：首次处分时具备基础履行能力（如本案拆迁房期待权），且未实施欺诈。
• 刑事诈骗要件：后续交易中隐瞒权利瑕疵重复处分，并伴随资金挥霍、逃匿等《刑法》第224条列明情形。

1. 非法占有目的的时点锁定

• 坚持 “行为实施时”标准：事后退赔（如交房变现）不溯及既往否定诈骗故意，仅属量刑情节。
• 否定 “结果导向出罪”逻辑：一审将退房变现等同于恢复原状而出罪的观点被二审纠正。

1. 行为分层切割

• 剥离首次交易：举证房屋拆迁权益真实性、首付款合理性（如同期市场价对比）。
• 限缩犯罪数额：剔除侯某10万元及中介退还的1万元（二审采纳）。

1. 主观目的限缩

• 质疑预谋证据：强调无通讯记录、资金流水等证明首次交易时存在多卖预谋。
• 区分履约意愿：首次交易后未逃匿，仍在当地生活（区别于典型诈骗）。

1. 量刑突围路径

强化退赔效果：房屋变现覆盖60%损失（24万元/41万元），符合《刑法》第67条“积极退赃从宽”精神。

（二）裁判对辩护的采纳与修正

辩护主张

法院回应

首次交易不构成犯罪

采纳：排除侯某10万元，犯罪数额核减为31万元

退赔应核减犯罪数额

部分采纳：退赔不影响定罪，但作为量刑依据（刑期减少58%）

无预谋多卖的主观故意

采纳：首次交易未发现欺骗手段，不推定非法占有目的

四、结论

贾某案确立的 “分层动态认定规则” 具有三重价值：

1. 理论价值：突破“一房多卖一律入罪”的思维惯性，以主客观相统一原则厘清刑民边界；
2. 实务价值：为辩护提供“行为切割-主观限缩-量刑补救”的标准化路径；
3. 社会价值：避免刑事手段过度干预经济纠纷，保障市场交易稳定性。

裁判要旨重申： “非法占有目的的认定，应以行为人实施欺骗行为时为基准，综合履约能力、钱款去向、事后态度动态判定，事后退赔仅属量刑情节而非出罪依据。”

个人观点，AI 辅助

李元

李 元

高文北京 合伙人/律师

业务领域：经济犯罪的辩护与控告、刑事合规、涉外刑事法律服务及知识产权的刑法保护等。

李元律师有15年北京法院刑事审判经历，曾任审判长，审理了近千件刑事案件，积累了 大量的司法实践经验。其参与或主审的案件或重大复杂，或影响较大，如传销林地16.8亿元的某木业案、梁某数千万元诈骗案、隗某等29人非法组织卖血案、孙某某等人消防责任事故案等，办理了10余件因证据不足而由检察机关撤诉的案件，以及大量职务侵占、贪污、受贿、非法吸收公众存款、集资诈骗等类型案件。此外，还专门负责审理外国人犯罪案件。曾任北京朝阳区律协刑法委员会副主任，现任北京多元调解促进会调解员、北海国际仲裁院仲裁员。

游涛，世理法源--诉讼解决方案专家——高端法律咨询平台创始合伙人

业务领域：网络犯罪、金融犯罪、职务犯罪、知识产权犯罪、电信诈骗等刑事法律服务，以及数据、直播、娱乐社交等领域合规建设。

中国法学会案例法学研究会理事，公安大学网络空间安全与法治协同创新中心研究员，北大法学院《金融犯罪与刑事合规》校外授课教师。

公安大学本科、硕士，人民大学刑法学博士，曾任北京市某法院刑庭庭长，从事审判工作十九年，曾借调最高法院工作。除指导大量案件外，还亲自办理1500余件各类刑事案件，“数据”“爬虫”“外挂”“快播”等部分案件被确定为最高检指导性案例、全国十大刑事案件或北京法院参阅案例。

曾任某网络科技（直播、娱乐社交）上市公司集团安全总监，还为包括上市公司在内的多家企业完成全面合规体系建设以及数据安全、商业秘密、网络游戏、直播、1v1、语音房等专项合规。

多次受国家法官学院、检察官学院、公安部、司法部的邀请，为全国各地法官、检察官、警官、律师授课；多次受北大、清华等高校邀请讲座；连续十届担任北京市高校模拟法庭竞赛评委。在《政治与法律》等法学核心期刊发表论文十余篇，在《人民法院案例选》《刑事审判参考》等发表案例分析二十余篇，专著《普通诈骗罪研究》。