北京买房：理清思路，购房建议1545

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，德国的房价为什么这么合理？他们大多数百姓收入是2000-3000欧元一个月，而大多数城市的房价也是这个数字，说明他们一个月工资就能买一平米房子，这难道不合理吗？

A：

1、合理啊，世间万物存在即合理。但这所谓“合理”指的并不是真理、道理或伦理，而是指任何事物的存在，背后必然有其存在的逻辑。

2、其实中国也有这种城市啊，比如鹤岗，平均房价2300多块钱，而百姓的平均月收入是3000左右，请问合理不？

有人会说不合理，因为既然能在德国房价榜单上出现，就必定是大城市，而鹤岗在中国是偏远小城市，不能平行比较。

这怎么说呢？如果以人口规模来判定城市等级，那德国一共才8000万人，百万以上的城市才4个。看看表中房价最低的杜伊斯堡，人口才50万，而鹤岗80多万呢，高峰期甚至100多万，放在德国就是大城市。杜伊斯堡是鲁尔区的工业城市，鹤岗也曾经是重要的能源基地，区别很大吗？

再有一点，德国自从2008年次贷危机之后，各种危机不断，导致GDP几乎没有增长，只是因为这些年欧元贬值才增长了一些。而鹤岗其实也差不多，2012年的GDP就358亿，去年不过是380亿，也是基本不增长的。所以房价才低，就因为没有经济的增长支撑。

那问题来了，杜伊斯堡在德国您就觉得很合理，鹤岗在中国您觉得房价是否合理呢？不能玩儿双标吧？

3、再说了，既然您觉得德国的房价合理，那他们本国人是否觉得合理呢？如果都认为合理，德国人为什么有一半租房住的，是他们不喜欢买房吗？

有人会说，人家是追求自由，就跟美国的流浪汉似的，不是买不起房子，而是不想被房子束缚。

那好，就算是这样。请问，既然德国人有一半租房住，他们租的谁的房子，是否交租金，他们认为租金高不高？

我回答，德国人的出租房中政府持有的不到20%，80%以上是私人产权。请问这些业主为什么要买这么多房子，难道有钱人就喜欢被房子束缚吗？他们的富人不追求自由吗？

而且德国的租金并不便宜，虽然有“租客保护法”，但道高一尺魔高一丈，财富拥有者之所以能赚到钱，就是因为能突破规则，否则凭什么赚钱？所以德国租客才动不动就游行的，抗议房租过高+涨幅太大。天下乌鸦未必一边黑，而是一只更比一只黑。

4、西方有句谚语：你还太年轻，不知道上帝的所有馈赠，都在暗中标好了价格。

这个世界是公平的，所谓公平就是想得到就必须付出代价，在任何一个时间内，物质的总量都是保持不变的，只不过看是什么状态和在哪里而已。

那如果说德国人用低价获得了房产，其背后就一定有其他的成本。就像鹤岗的房价低，其成本就是经济走弱。而德国除了经济之外，房产税+保险费+管理费+所得税+维护费，那是一个也不能少啊，持有成本比例和美国是差不多的，天下乌鸦都是一个德行的。

5、总之吧，我也认为德国的房价很合理，但这合理指的是合乎经济学逻辑。我也认为中国很多城市的房价同样合理，都是那些在中国算小城市，放到德国算大城市的。

最后多说一句，在任何一个工业化城市的快速发展期，资产价格的涨幅都是很快的，就因为人们都在赌预期。2008年中国GDP是4.59万亿，德国3.82万亿，仅仅高出20%。2024年中国18.94万亿，德国4.53万亿，是德国的4.2倍了。您觉得合理吗？

仅供参考。

二

Q:

先说下我们的情况：两套房，一套老破小，位于天坛东门，位置很好，挨着地铁，挨着公园，但是房龄老，70年代的楼，面积不大，60多的小两居，朝向东北，并且是顶层，目前住在这里；另外一套位于通州果园，2003年的房子，六层板楼，南北通透，但是也位于顶层，没有电梯，是那种附送露台和楼上面积那种，房本面积70，实际使用起来90吧。

这两个房子都有硬伤，并且不适合养老，我们目前想卖掉一套，置换一套朝向更好的更宜居的，房龄更新的，但是不想贷太多款了，希望总价控制在400吧。

想咨询几个问题：

1、2016年两套房子总价其实差不太多，没想到通州控制的，降得厉害，所以目前通州的房子没有市里的总价高，这两套房，长远来看，哪个更加保值呢？

2、如果置换通州的，保留天坛东门的，考虑到目前孩子还在东城上初中呢，希望可以找近一点的，目前考虑蒲黄榆方庄附近。如果预算400万，应该还要添几十万，从房子保值的角度，朝阳区靠近东面区域或者丰台还有哪里推荐呢？

3、如果卖天坛东门的，换的过程中就要租房子段时间，然后看换的那里，是否离学校近，也考虑过宋家庄，旧宫或者亦庄文化园的房子，这几个区域您怎么看？

A：

1、哪个更保值？两套都有硬伤，天坛的这还是学区房，还真不好比，有点儿矬子里拔将军的意思了。

这么说吧，房子是用来住的，哪套能自住留哪套。如果都不自住，短期是天坛的占优，因为入学高峰明年之后才是拐点呢。长期的话学区房溢价部分说不好，反正如果是我，会趁着溢价还高的时候先卖天坛的。通州的不着急，反正肯定没溢价。

但如果真是10年以上20年的长远，那天坛的占优。因为既然都这么老了，就有原值重建的可能，一旦被排上那就占大便宜了。

2、保值角度，400万，那常规是首选朝阳四环外啊，朝青四惠一带。然后丰台是角门到公益西桥一带，还有首经贸板块也差不多。

3、这仨板块，那肯定首选亦庄啊，未必是文化园这边，河西的房子更新，能买到没溢价的最好。然后是旧宫的几个次新商品房，再之后是宋家庄的，也是次新商品房。这我其实没什么看法，就是常规排序。或者看具体的小区吧，太笼统的不好聊。

仅供参考。

三

Q:

真心请教问题：我在北京工作两年了，央企工作已经落户，有购房的意愿，首付能筹集200万左右。但目前有两个焦虑点：一是我一直下基层在远郊工作，有居住条件不错的宿舍，租金很低，而且只要在这里工作就可以长住下去。所以我有留在郊区的想法，这种情况下即便在市区买了房也住不上，在目前的楼市趋势下是否还有意义？

二是收入和月供的关系问题。我所在企业虽然比较稳定，但收入不高，也不太可能有高薪的预期。目前最大的优势就是提供不错的宿舍，可这是在远郊，房产价值并不高。而如果我自己在市区买房，预计最多能拿出7000元左右的月供，所买到的房子只能是老破小或小开间。所以我也有换工作的想法，那如果三年后换工作了，现在买房还有意义吗？

A：

1、房子是用来住的，那既然单位能解决居住问题，买不买的意义就不大了。另外北京这种城市的房子也是天然的投资品，但这属于长期收益的产品，短期甚至十年内如果不卖，那其实是没什么实际盈利的。所以如果是确定既住不上，而且月供还导致生活费紧张，买这房就没什么意思了。

2、楼市趋势怎么说呢？我认为是基本到底部了。以您的预算来说吧，200首付+7000月供=350左右的房子，或者如果只用公积金的话的300来万。这种房如果是买朝阳的，租金基本在6000吧，租售比500左右，年化租金回报率2%上下，基本等同于银行同期存款利息。

且不论楼市的未来怎样，以利率来说，大概率是还要下行的。目前五年期已经和三年期倒挂，甚至有的银行干脆都没有五年期的存款了，说明银行也都认为未来利率还会降，这趋势有可能延续五年。

那在这种情况下，就算房价不涨，拿着收租金也是划算的，同时也说明自住的性价比提升。所以我不认为北京房子还有什么下降空间，否则就该有很多人取了存款换房子了。

3、但无论房价涨跌，在不能加薪的情况下，您的月供压力是客观存在的，这怎么权衡就看自己了。是否换工作更得看自己，外人不敢建议。或者说如果觉得风险或压力大就少贷款，别浪费公积金资格就行。

4、另外就算三年后换工作，跟房子也没有直接关系吧？您的意思是换了工作也要换房吗？没必要，换的是收入，房子月供是没什么波动的，不用着急换。

仅供参考。

四

Q:

请问，26年幼升小，打算买广外片区，目标红莲小学，了解到731后买房的近几年多校划片报红莲都被调剂了，只能走全区招生。想问下章哥这种情况下，还要买红莲划片范围内的房子吗？

A：

1、731之后的也没都调剂，否则在就没人买对口的房源了。都不买，那学位也就不紧张了，还不用调剂了呢。

所以说只是部分调剂，不是全部。也不是全区派位，而是大部分去了三义里和北小金中都。毕竟“就近入学”是原则，一般不至于跨片区调剂。

2、理论上明年就是入学人数的拐点年了，幼升小的比2023年最高峰少了小一半呢。那即便是热门学区，学位也不至于太紧张。毕竟2020年入学的孩子毕业了，空出的教室和师资肯定比入学的多。所以大概率不再过分的调剂了，没必要折腾家长和孩子。

3、但这只是理论上的，到时候的具体情况我不敢预测，只能是家长决定。

仅供参考。

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