千岛湖香里湾“容缺备案”再追踪：保交房政策下的验收罗生门

香里湾售楼处 图片来源：吴若凡/摄

吴若凡 中房报记者 苗野 上海、北京报道

浙江省淳安县香里湾度假村项目因“容缺备案”验收引发的争议持续发酵。

在“保交房”政策背景下，施工方、开发商与监管部门围绕竣工验收程序合法性、工程款支付及违建认定等核心问题各执一词，勾勒出一幅复杂的多方博弈图景。

2025年5月20日，中国房地产报新媒体平台发布深度调查报道《千岛湖香里湾项目违规验收风波：工程款纠纷下的“保交房”争议》，披露浙江省淳安县“香里湾”度假村项目存在施工单位未参与竣工验收备案、竣工备案图纸与实际施工图纸不符、超规划建设等争议。

报道指出，项目在“保交房”政策背景下，以“容缺备案”方式完成验收程序，但相关操作被质疑涉嫌程序违规。

报道刊发后，中国房地产报陆续收到淳安县住房和城乡建设局（以下简称：淳安县住建局）、杭州圣域嘉房地产开发有限公司（开发商，以下简称：杭州圣域嘉）及新世纪建设集团有限公司（总包方，以下简称：新世纪建设）的书面回复。

三家单位围绕淳安县“香里湾”项目的竣工验收备案、工程款支付及违规建设等问题相继做出回应，且各方回应差异较大。

开发商回应

工程款支付争议：合同执行与资料提交的博弈

此前报道中提及，开发商杭州圣域嘉以“销售不畅”为由拖延支付工程款，双方在工期延误赔偿、付款节点等问题上分歧严重。

杭州圣域嘉在给中国房地产报记者的书面回应中表示，工程款支付已按照合同条款执行，且已超出合同中约定的支付比例。根据合同条款，项目一期工程在各幢楼主体验收合格后支付到实际完成工程量造价的75%，全部竣工并上报完整资料后支付到85%。由于新世纪建设至今未提供完整工程资料，故未达到85%的支付比例。

此外，杭州圣域嘉还表示，双方委托的第三方审计公司已于2024年12月31日完成审核初稿，但因新世纪建设不配合提供工程资料和核对造价，导致最终结算造价未能确定。

新世纪建设表示，2024年9月，公司在淳安县住建局领导的见证下向建设单位移送了用于工程造价审核的全部纸质版竣工图。此外，公司从未收到过建设单位或建设单位单方委托的造价审核单位发送的“审核初稿”。

新世纪建设称，项目一期工程实际完成量总价已达1.08亿元，根据合同条款第三部分专用条款第12条，项目一期工程按各幢楼主体验收合格后支付到实际完成工程量造价的75%，而不是合同总价的75%，且2024年5月竣工备案时，淳安县住建局已采用“容缺备案”机制认可项目合规性。

新世纪建设表示，其严格按合同约定提交自身施工范围的资料，但圣域嘉公司另行发包的门亭、地下室改建等工程资料未纳入总包备案范围，相关缺失材料应由建设单位自行负责。

新世纪建设认为，在协调过程中，杭州圣域嘉拒绝讨论工程款支付问题，只谈验收，这直接影响了项目建设进度和验收。

淳安县住建局在核实情况后指出，自2023年8月份起，施工方与开发商因工程决算、工程款支付等问题产生纠纷。县住建局、项目属地政府多次组织协调无果。在协调期间，施工方擅自退场，影响了项目建设进度和验收。县住建局建议双方按照《施工合同》约定，通过司法途径解决纠纷。

施工方对开发商回复函的说明

“容缺备案”争议：政策合理性与程序合法性的碰撞

首篇报道中提及开发商杭州圣域嘉在未通知施工方、未提交完整资料的情况下，通过“容缺备案”完成了项目验收。

新世纪建设认为，建设单位建设的是酒店而非住宅，并不适用于“保交房”政策，一期项目已经竣工，性质属于酒店，而非一般住宅楼，项目二期也已开工建设。对于“容缺备案”程序，公司提出质疑，要求提供具体政策文件及法律依据，至今未果。

杭州圣域嘉认为，由于新世纪建设逾期不提供竣工备案资料，导致“香里湾”项目一期已销售住宅面临逾期交付风险，严重侵害购房群众合法权益。在多次协调无果后，根据“保交房”政策，项目得以按“容缺备案”方式完成验收。杭州圣域嘉强调，这一做法是为了维护购房者的利益，并非未通知施工方或未提交完整资料。

新世纪建设表示不存在拒交资料行为，实际原因为建设单位未依法组织验收且未汇总总包资料。针对项目存在的违建和未批超建问题，公司已向淳安县住建局提交书面异议，明确主张工程不符合法定验收条件。

淳安县住建局在核实情况后回复称，因“香里湾”一期项目已售住宅部分逾期交付，为维护购房者合法权益，根据“保交房”工作要求，决定采取“容缺备案”方式。

淳安县住建局表示，已多次组织双方协调，但因分歧过大未能达成一致。在施工单位拒不提供竣工验收资料的情况下，根据省市相关政策，允许以房屋建筑安全性鉴定报告替代工程竣工验收报告和工程质量监督报告。县住建局强调，此举是为了解决房地产风险项目，保障购房者利益，且程序合规。

三家单位在竣工验收备案的合法性及“容缺备案”问题上存在明显分歧。

杭州圣域嘉强调维护购房者利益的政策合理性，新世纪建设对施工资料提交和“保交楼”适用政策等提出质疑，并要求政策透明度，而县住建局则称依据相关政策和工作要求，解释了采取“容缺备案”的原因和程序合规性。

违建纠纷：举报认定与处理程序的争议

首篇报道中提及，“香里湾”一期项目存在开发商擅自增建2000平方米地下室、改建等一系列情况，项目现状与经过审批的图纸（包括施工图纸、竣工图纸）有明显的不符。

对此，杭州圣域嘉表示，一期地下室于2021年向规划管理审批部门申请变更过，不存在超规划开发。同时，2号楼外侧的门楼不存在违建情形，因为该门楼在2017年通过的方案中有效果图及建筑相关图纸，并在一期规划验收时经现场核实符合建设方案。

新世纪建设指出，关于2000平方米的增建面积，淳安县自然和资源规划局曾答复称属于二期建设范畴，与一期无关。因此建设单位在未取得一期工程《建设工程施工许可证》的情形下，在一期建设中建成了“地下部分”应属违建。

关于门楼等问题，2024年11月5日，新世纪建设向淳安县综合行政执法局高铁新区中队（以下简称：淳安县综合执法局）举报了圣域嘉千岛湖“香里湾”度假村项目一期的违建问题，具体涉及1号、2号、5号楼房的通高阳台部分擅自浇筑钢筋混凝土平台。然而，在淳安县综合执法局的《立案审批表》中，案件来源却被描述为“巡查中发现”，而非新世纪建设的投诉。

新世纪建设认为，执法局之所以回避“投诉”这一案件来源，是因为“投诉”形成的行政处罚案件需要回应投诉人的诉求，而“巡查中发现”的案件则无需顾及投诉人，因此本案被刻意异化为“巡查中发现”，存在故意作虚假记载的情况。

施工方对住建局回复函的说明

对此，淳安县住建局表示，淳安县综合执法局对违建情况进行了调查核实，确认从2024年7月20日起，开发商杭州圣域嘉涉嫌在未取得规划许可证的情况下，擅自将1号、2号、5号楼房的549处通高阳台基本浇筑完毕，涉及面积约1880平方米。淳安县综合执法局向开发商下达了责令停止施工通知书，并开展了立案调查。期间，执法局委托了第三方专业机构对是否可以拆除进行鉴定，鉴定结果为不宜拆除。同时，为慎重起见，执法局已经安排另一家专业机构再次进行鉴定，案件仍在进一步办理中。

淳安县住建局回应

此外，杭州圣域嘉在来函中对新世纪建设提出几点质疑：其一，询问新世纪建设为何未按合同约定提供竣工备案资料，并要求明确相关法律法规依据；其二，询问新世纪建设为何不安排人员核对工程结算初稿，影响项目结算推进；其三，质疑新世纪建设不通过协商、调解、诉讼等正常途径解决争议，而是通过造谣、损害其商业信誉进行要挟；其四，认为新世纪建设不按合同履行义务、牺牲购房群众利益。

新世纪建设对此逐一进行了回应：首先，因门楼非己方施工却建于主体结构上，存在安全隐患，因此，不愿为非己方施工项目盖章担责。其次，对于淳安县住建局的“容缺备案”验收，已书面申请公开政策法律依据遭拒。公司坚持依据《建设工程质量管理条例》执行验收程序。再者，否认建设单位所称己方不安排人员核对结算初稿，指出是建设单位故意拖延结算，合同规定三个月，至今已超一年。最后，说明通过媒体监督促进政府依法行政是无奈之举和正当权利，向社会揭露建设单位不诚信行为是社会责任，意在提醒政府部门制止违法建设。

杭州圣域嘉向本报发函时称，此前关于香里湾项目工程款纠纷及违建问题的报道“仅依据新世纪建设单方陈述，未充分核实公司及政府部门信息即发布，导致公众认知偏差，并对企业商誉和经营造成重大负面影响”。

中国房地产报记者对“香里湾”项目纠纷的报道，系基于公共利益原则，报道内容均以双方往来函件、政府公开文件等书面材料为依据。