深圳楼市：新政终于来了。。

　　中国楼市已经毫无疑问的走向双轨制。

　　普通人靠房子套利的机会越来越少了。

　　近日，深圳市住建局发布了两份重要的保障房住房政策文件，里面提到一个新产品：配售型保障房。

　　核心内容就是，商品房和保障房，以后要彻底分开走了。

　　01

　　什么是配售型保障房？

　　简单说，就是政府专门给符合条件的普通市民提供的“福利房”。

　　和以前的“福利房”主要有两点不同：

　　第一，户型变得更小了

　　深圳要推出的配售型保障房以小户型为主，一房或两房，面积在70平以下。像目前主流的三房户型，在未来的保障房市场大概率是看不见了。

　　第二，将实施封闭管理

　　以前深圳的安居房、人才房，住够一定年限后，补点差价就能变成完全的商品房，能自由买卖。

　　像安居房小区深云村，2010年配售均价为4800元/㎡，2020年解禁后能卖到11-12万/㎡，十年涨了24倍。

　　现在新出的配售型保障房，就是要彻底堵上这个漏洞：

　　禁止以任何方式将配售型保障性住房变更为商品住房。

　　以后想卖？只能卖给同样符合保障房条件的人，或者由政府回购。保障房永远是保障房，失去了像商品房那样自由流通、套利的可能。

　　这就是「市场的归市场，保障的归保障」，井水不犯河水。

　　02

　　双轨制对楼市和房价有什么影响？

　　一方面，游戏规则变了，国家明确了，房子首先是用来住的，其次才谈投资。双轨制就是要让一部分房子“去投资化”，未来很多普通房子的金融属性将会减弱。

　　另一方面，刚需客将会被分流。以前很多钱少、只想有套房住的刚需，是商品房的重要买家。现在这部分人当中，一些会转向保障房。

　　买商品房的，以后更多是改善居住需求，比如换大房子、好房子和考虑资产保值增值的人。

　　这标志着，楼市分化将更严重，冰火两重天行情是常态。

　　核心城市好地段的好房子，因为稀缺，如位置好、配套全、供应少等，依然会很抢手，未来价格相对也更坚挺。

　　无优质产业支撑或人口流出的地方，以及品质一般的房子，以后会越来越难卖，价格易跌难涨，甚至失去流动性。

　　这几年其实也可以看到，开发商猛然转向——

　　普通刚需盘不好卖了，逼得开发商只能拼命做高端、高品质的改善型住宅来吸引买家，就是为了卖高价。

　　现在不只是深圳，全国都在加快供应保障房，目的就是要建立房地产新模式，保障房给纯刚需，商品房给追求品质或想投资的中高净值人群。

　　所以现在一线、强二线的新房，品质普遍比以前好很多。

　　有人担心，这些便宜的保障房会不会把房价给拉下来？

　　目前来看，保障房的规模还不算特别大，而且申请是有门槛的，能覆盖的人群有限。

　　深圳此次拟新政，要求配售型保障房必须单独划地建设，这对地方政府的执行力度要求比较高，短期内估计很难大规模铺开。

　　因此对整体房价的冲击有限，但保障房肯定还是会分走一部分购房需求。

　　03

　　现在手里有钱，不管是买房还是投资，别总想着进攻赚快钱，先做好防守保本。

　　指望房子像过去那样短期暴涨，已经不太现实。

　　对普通的个体来说——

　　1、求稳为主，除了一二线城市的好房子能守住财富，我们能接触到的优质资产，其实少之又少。

　　2、深圳的保障房新政策，标志着楼市双轨制正式落地。保障房彻底封闭，断了变更为商品房的念想。未来，商品房市场会更聚焦改善和投资需求，好房子依然值钱，差房子可能无人问津。

　　3、单纯想买便宜房解决居住问题的，就选保障房；追求品质或者考虑资产成长效率的，就去买优质商品房。房价涨不涨，关键看货币增长、片区产业与供需。

　　4、接下来的市场分化，会把那些劣质资产慢慢吞噬掉，这些房子最终的归宿就是不断贬值。

　　深圳楼市那些整体势能开始走下坡路的板块和小区，好比被皇上打入冷宫的妃子，已经很难再有上升行情。

　　本身没啥竞争力的房子就更不说了，现在不受欢迎，未来不被待见，价格也很难有多大起色。

　　如果你手上持有这样的房子，不进行资产升级，那么这类房子大概率会逐渐变成你的负担。

　　未来保障房持续供应，商品房逐渐改善化的趋势下，唯有置换具有稀缺属性的优质资产，才能走出独立行情。

　　买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。