购房全程参与却无协议，能否认定借名买房？房产纠纷律师分析

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一套房子，三方各执一词：女婿坚称借名购房，岳母主张实际出资，女儿也站在母亲一方。借名买房无书面协议，离婚后房产归属该如何认定？一起通过真实案例，揭开房产纠纷中的真相迷雾。

案情梳理

（一）人物关系与购房背景

家庭关系：江成与林悦曾是夫妻，2006 年结婚育有一子，2022 年经法院判决离婚 。林悦母亲陈玉梅，与江成、林悦因房产产生纠纷。

购房经过：2010 年，江成与林悦婚姻存续期间，看中一号房屋（位于房山区，建筑面积 83.24㎡），总价 89.5 万元 。因当时北京限购政策，两人名下各有一套房，遂借陈玉梅名义购房并登记在其名下。房屋购得后，一直由江成对外出租。

（二）双方争议焦点

原告主张（江成）：

确认与林悦、陈玉梅之间存在借名买房关系；

认定一号房屋为自己与林悦的夫妻共同财产；

要求陈玉梅协助将房屋过户至自己和林悦名下 。江成表示自己和林悦是实际出资人，因限购才借名购房。

被告抗辩（陈玉梅、林悦）：

陈玉梅称自己是实际出资人，购房款由她提供，委托女儿女婿办理买房手续，不存在借名买房 ；

林悦认同母亲说法，还提出即便存在借名关系，房屋也应过户给两人，而非江成一人 ；

两人强调当时无限购政策，江成夫妇无资金实力购房，且离婚后江成霸占房屋相关证件，陈玉梅已补办房产证并收回房屋使用权 。

（三）关键事实与证据

购房流程：2010 年 3 月，江成签订购房订购协议并付定金；4 月，林悦签补充协议变更付款方式；同月，陈玉梅与卖家签正式合同用于备案 。购房款89.5 万元，卖家收条显示由江成、林悦支付。

房屋使用：房屋长期由江成出租，租金用于夫妻共同生活；契税、供暖费等费用由江成支付，购房合同、票据等原件也由江成保管 。

政策与资金：江成提供 2010 年北京限购政策文件，证明借名动机；陈玉梅、林悦则称她有经济能力购房，江成夫妇收入低且需还房贷，无资金购房。

通话证据：2024 年，江成与陈玉梅通话中，陈玉梅提及 “夫妻共同财产一分为二”等内容，未明确否认江成出资 。

案件分析

（一）借名买房关系认定

借名买房若无书面协议，法院需综合多因素判断 ：

出资情况：购房定金、房款由江成和林悦支付，虽陈玉梅称资金来自自己，但无直接证据 。

购房参与度：江成、林悦全程参与看房、签约、变更付款方式等环节，主导购房过程 。

房屋控制与收益：江成负责出租房屋、支付费用并收取租金，持有购房关键资料，实际掌控房屋 。

政策与动机：2010 年北京限购政策明确限制购房套数，江成夫妇名下已有房产，借名购房动机合理。

综合来看，江成主张的借名买房关系具有高度盖然性，更符合事实逻辑 。

（二）房屋权属性质界定

本案是借名买房合同纠纷，房屋是否为夫妻共同财产，不属于本案审理范围 。需通过其他法律程序（如离婚财产分割诉讼）进一步认定。

（三）法律依据适用

依据《民法典》第 509 条，当事人应按约定全面履行义务 。借名买房关系成立，出名人陈玉梅应协助将房屋过户至借名人江成、林悦名下。

裁判结果

确认江成、林悦与陈玉梅就一号房屋存在借名买房合同关系；

陈玉梅在判决生效 15 日内，协助江成办理房屋所有权转移登记手续，过户至江成、林悦名下；

驳回江成其他诉讼请求 。

案件启示

（一）借名买房需留书面凭证

务必签订书面协议，明确房屋实际权属、出资方式、过户条件等 。若无协议，需保留出资记录、沟通聊天记录等证据，证明借名合意。

（二）关注政策风险

购房受限购、贷款等政策影响大，借名买房前需充分了解政策，避免因政策变动导致纠纷 。

（三）家庭财产约定要清晰

涉及亲属间财产交易，即使关系亲密，也应明确权利义务 。本案中，若提前约定清楚，或可避免后续矛盾。

（四）证据留存至关重要

出资转账记录、合同原件、沟通记录等证据，是维权关键 。日常应妥善保管，纠纷发生时才能有力举证。

房产纠纷往往错综复杂，涉及法律、情感与利益。遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，用法律手段维护自身权益！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）