天津楼市，地价先止跌了！

天津土地市场又开始热闹起来了。

26日，武清核心区2宗地挂牌，27日，生态城临海新城又“上架”一宗宅地。

若加上前几天挂牌的新梅江36号西地块、陈塘热电厂地块。

6月份将有至少5宗宅地待拍。

更重要一点，地价止跌了。

之前我们说“两低一高”，其中“两低”之一就是低地价。

这几年房价下行，地价也在走低。

包括去年依旧在降。

比如河东老工大区域，上实仰山楼面价21768元/平米，去年出让的金茂泮湖满庭成交楼面价17997元/平米。而且容积率还低。

但从去年开始，顶层明确定调，止跌回稳为首要任务。

要想房价稳，第一步就是地价稳。

它不仅关系“止跌回稳”大目标，也是近几年后发优势增强、背刺现象频发的关键因素。

对比新挂牌的这几宗地，天津的地价开始止跌。

招商揽阅去年拿地价7522元/平米，新挂牌的凯旋王国地块起始楼面价7508元/平米。

地块体量和总价比招商揽阅还大一倍。

影视城地块起始楼面价5630元/平米，也跟去年成交的品悦万澜地价差不多（品悦万澜成交楼面价5625元/平米）。

包括前几天出让的山西建投凌庄子地块，成交综合楼面价14996元/平米。

很多人都说是南开近十年最便宜的一块地。

但其实并没有那么低。

这块地还有很多隐性成本。

原来天津卖地，地是地，配套是配套，但现在基本上，政府在出让土地时就把配套折抵地价了。

该地块挂牌出让公告就明确写着，该地块需代建一所占地4228.1平米的幼儿园。建成后无偿移交给相关部门。

若抛除这部分，住宅楼面价是15371元/平米。

事实上不止这些，还有很多挂牌公告没有写明的成本。

包括改建一所九年一贯制学校、修建6条路、为南开南片翻新几所学校。

单这些，隐性成本就约达2.7亿。

这么粗略一算，这地块的实际拿地成本在1万7以上。

还有鹏飞天一格，也有很多隐性成本，包括配建1.8万平米公园，以及一所12年制学校。

加起来的真实地价在1万5左右。

我们了解到，每个区都有地价底线。

河北红桥的地价底线是1万2，河东是1万5，南开、河西是1万7。

今年出让的河西W5、安江里地块，以及挂牌的热电厂、新梅江36号西地块，起始楼面价都在1万7、8。

河西W5、安江里地块因为溢价，成交楼面价还超2万。

包括一直在推介的河北三十五中地块，之前楼面价1万3多，流拍。现在调到了1万2多。

有开发商在谈，想再划划价，但基本可以明确价格松动不了。

就是因为有地价底线在。

地价是房价的成本基石。

地价先行一步止跌，房价才能后一步止跌。

基本都是这样的规律。

一个简单粗暴的公式，如果地价在1万元以上，基本上房价就是Double。

也就是说，1万5的地，3万的房。

正如之前所说，“两低一高”的巅峰就是今年。

因为地价已没法再低了。

而地价稳住了，也有助于稳住预期。

买房人不用再担心后面会出现更低的价格刺客了。