住房租赁市场供需结构调整，重点城市租金仍面临下行压力

本报记者 李贝贝 上海报道

2025年以来，受保租房大规模入市以及居民收入预期影响，住房租赁市场供需结构有所调整，重点城市租金面临下行压力，亦有长租公寓选择折价出让。

根据观点指数日前披露的《2025住房租赁卓越表现报告》，今年4月，重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市）住宅平均租金单价为32.29元/平米/月，环比微涨0.49%，同比下跌4.2%。与此同时，今年连续四个月50城的单月平均住宅挂牌租金表现不及去年同期，租金增长动力不足。

不过，从近期长租公寓频频开业、租赁住房REIT上市火爆等情况来看，业内仍对住房租赁市场的走势充满信心。杭州市安居宁巢投资有限公司党总支副书记、总经理余佳判断，未来五年，整个住房租赁行业应该是一个利好行情，“至少在国有企业加持的保租房板块，前景一定是向好的”。

观点网方面也向《华夏时报》记者表示，预计短期内重点城市住宅租金将保持降温态势或平稳运行，市场活跃度难有大幅提升，区域分化将持续，“长期来看，随着政策支持深化、供需结构优化和租房市场机制发展逐渐完善，住房租赁市场将更加健康可持续”。

保租房公募REITs热度渐高

近日，江苏省首单租赁住房REITs项目——华泰苏州恒泰租赁住房REIT正式上市后受到投资者热捧，引发行业高度关注。截至目前，已上市的保租房公募REITs已经扩容至八支。克而瑞长租预计，公募REITs成为保租房主要融资路径，预计未来保租房REITs累计发行规模将超250亿元。

据了解，目前国内公募REITs已然进入了“首发+扩募”双轮驱动格局。一方面，保障性租赁住房的加速落地以及公募REITs的持续扩容，为租赁企业提供了资产证券化与资本退出的新路径。另一方面，首批上市的如华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT等也接连启动了扩募进程。

例如，5月23日，在2025观点住房租赁大会上，招商伊敦华东区域总经理周生龙表示，保租房公募REITs发行之后，公司投资战略明确“以退定投”的原则，未来将持续关注保障性租赁住房的拓展机会，持续寻求合适的优质底层资产装入到扩募资产池；

而华夏基金华润有巢REIT也在2024年11月便申请扩募，拟购入资产为有巢上海马桥项目。“通过对标发现，非改保将成为未来发展的一种重要资产类型。”华润有巢战略投资部总经理李伯乔介绍说，在政策引导和支持下，REITs的发展相对较快，截至4月底已经上市的公募REITs为65支、市值1900亿元，与国外一些可以对标的市场相比算是旗鼓相当。

中金公司投资银行部副总经理杨奔分析指出，未来将以存量扩募为主，打造区域内资产整合及盘活平台：“通过扩募这种形式，可以实现资产规模的提升，同时实现资产多样性的提升以及资产分散度的提升。”杨奔建议，做REITs项目需要综合考量支持性因素和核心因素。其中支持性因素包括市场供需情况、租赁政策情况和主管机关支持情况；核心因素则包括资产符不符合估值、收益率、国资监管以及合法合规性的要求。

高和资本公寓事业部总经理王纯杰表示，目前公募REITs市场表现火爆，对投资端、募资端、退出端带来一定的积极影响。包括险资、信托以及其他投资机构，都将保租房作为一个重点关注的投资品类，其中产权清晰的“非居改保租房”项目有非常大的机会，尤其是纾困相关的项目，“因为未来大量的保租房产业方在发公募REITs的时候，会提前储备扩募项目”。

不过，景顺房地产中国区负责人陈吉灏认为，目前公募REITs火热，表现上看来退出确定性高、资产成熟度高，但如果把投资者细分，“其实机会点反而没那么多，现在想投是很难的。”其建议，在看到有明确租赁需求的区域，但这个地方还没有把项目建出来，可以提前介入。

值得注意的是，公募REITs之外，Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多元融资渠道亦不断为租赁行业的稳健发展注入源源不断的活水。

对此，华夏基金基础设施与不动产业务部总监所付晶强调：“不同阶段的资产可以选择不同层次的REITs。”公募REITs是权益类产品，是直接融资，面向的是合规成熟优质的资产阶段；而私募REITs则面向发展阶段未达到公募的资产。“所以，多层次REITs市场建设，有利于满足全周期投融资需求。”所付晶指出。

重点城市租金增长动力不足

整体而言，过去几年，随着政策端对住房租赁的大力支持，保租房与市场化长租公寓齐头并进，资本又重新将目光投向租赁市场。但在住房租赁行业迎来新的发展机遇的同时，却也存在隐忧。

国家金融与发展实验室特聘高级研究员邵宇表示，当下正处于一个痛苦的转型过程：“现阶段，每个人都参与到外需的巨大变化当中，接下来中国对内、对外的调整都将有非常高的要求。”

根据观点指数的监测数据，2025年4月，重点50城住宅平均租金单价环比微涨0.49%，同比下跌4.2%；连续四个月，50城的单月平均住宅挂牌租金表现不及去年同期，租金增长动力不足。

“综合来看，住宅租赁市场租金增长面临较大的挑战。”该份报告分析认为，保租房的大规模入市增加了租赁房源的总体供给量，对市场租金产生了平抑作用；经济环境的不确定性使得居民收入预期下降，租客对租金价格更为敏感，进一步削弱了上涨的动力。

不过，对于住房租赁市场未来的走向，业内仍充满信心。杭州市安居宁巢投资有限公司党总支副书记、总经理余佳即表示，未来五年，整个住房租赁行业应该是一个利好行情，“至少在国有企业加持的保租房板块，前景一定是向好的”。

可以看到，为了在市场中脱颖而出，租赁企业纷纷加强品牌建设、提升运营能力、降本增效。

瓴寓国际副总裁莫沸认为，租赁行业要满足社会属性和经济属性，但这其实是一对矛盾的属性：“我们提出的解决方案是，在需求端提供更加有性价比的好产品和好服务，在实现经济效益方面，则是把运营端跟资产端做结合。”

而在魔方生活服务集团首席技术官、魔方智联科技公司首席执行官常海松看来，“位置决定了项目最后的成败。一个很好的位置，加上不错的产品力，基本上就成了，那么位置就是灵魂”。常海松同时强调：“数字化是我们这个行业能够把千万种想法、战略、战术得以落地执行，并取得良好效果的一个基础”。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁