现房、小户型、成本定价！深圳配售型保障性住房将登场

深圳配售型保障性住房即将登场。5月28日，深圳市住房和建设局公布了《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》《深圳市保障性住房规划和建设管理办法（修订征求意见稿）》两份文件。

其中，《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》明确了配售型保障性住房的申请条件、配售方式及流程、封闭管理、使用监管等内容。《深圳市保障性住房规划建设管理办法（修订征求意见稿）》则涵盖规划计划、建设筹集、建设项目管理等内容，主要对三类保障性住房的规划建设有关内容进行完善。

谁能买？严苛条件下或有调整空间

据了解，配售型保障性住房是住房保障体系中的一种住房类型，是指按照有关政策规划建设，限定户型面积、销售价格、使用和处分权利等，实施封闭管理，面向符合条件的住房困难工薪群体配售的住房。配售型保障性住房实行现房配售。据了解，配售型保障性住房以小户型的一居室和两居室为主。

据《深圳市配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》，想要申请购买深圳的配售型保障房，需要满足深户、在本市无自有住房（3年内未转让过或者因离婚分割过自有住房）；申请人在深缴纳社保满5年（具备市人民政府规定的人才引进迁户核准条件的，在深缴纳社保满3年）等条件。

其中，申请人组建家庭的，应当以家庭为单位申请配售型保障性住房；年满三十五周岁的单身居民可以个人名义申请。

按照相关条件来看，配售型保障性住房的申请门槛着实不低。但湾财社记者注意到，文件同时明确，主管部门可以结合配售型保障性住房项目的具体情况，调整申请人年龄和社会保险缴纳年限、共同申请人户籍等申请条件，具体项目申请条件在项目配售通告中载明。这意味着该类型住房未来申购门槛存在降低的可能性。

据乐有家研究中心盘点，深圳2025年待售的配售型保障房共计约20个，各区基本都有覆盖，其中南山4个，光明、福田各3个。

成本定价、中小户型为主

那么深圳的配售型保障房又会如何定价呢？深圳市场上此前存在三种可售型保障房，售价约为同地段、同档次商品房价格的50%（安居房、共有产权住房）和60%（可售型人才房）。

本次征求意见稿里并未直接给出与商品房价格的比例关系，但表明配售价格将按照覆盖项目划拨土地成本、建安成本、适度合理利润以及相关税费等原则，适当考虑经济社会发展状况、住房供需关系、工薪群体支付能力等因素综合确定。具体项目的配售价格在项目配售通告中载明。

从广州、上海等城市的实践经验来看，这类保障房售价大多在同地段、同档次商品房的40%-60%之间。

以广州为例，今年4月启动的首批配售型保障性住房申购项目，萝岗和苑和嘉翠苑销售基准价分别为1.58万元/平方米、1.73万元/平方米，定价约为片区新房市场起步价格的60%左右；而在厦门，今年3月市住房和建设局解读《厦门市配售型保障性住房管理办法》中提到，销售价格按批次房源的市场评估价的45%确定。

封闭管理，公证摇号的方式确定选房顺序

尽管配售型保障性住房的价格对比商品房或有一定优势，但在产权管理上，配售型保障性住房实施严格封闭管理，禁止以任何方式变更为商品住房。

购房人需退出配售型保障性住房的，签订买卖合同满3年后可以向住房主管部门申请在信息平台进行封闭流转，面向符合条件的对象转让，市住房主管部门可以通过制定参考价格上限等方式规范转让行为。发生回购的，回购价格=原购买价格×（1-年折旧系数×建筑物已使用年限）。年折旧系数取1%。

关于配售方式，内容提到，同一队列中的选房顺序以公证摇号方式确定。具体选房队列设置在配售通告中载明。

值得一提的是，在封闭管理方面，安居房、人才房封闭管理10年，共有产权住房封闭5年，而配售型保障房只需封闭3年；另外此次公示的配售型保障房管理办法里，并未限制房子“互换”“出借”，这与安居房、可售型人才房、共有产权住房的规定有所不同，为这类房子增添了两种潜在“用途”。当然，公示之后政策是否会有变化，还需进一步观察。

那么想购买配售型保障房，具体该如何操作呢？首先申请人通过信息平台提交配售型保障性住房资格申请，资格申请自申请通过之日起两年以内有效。接着，配售型保障性住房项目配售通告发布后，申请人按照要求提交项目认购申请，市住房保障实施机构或者区住房主管部门会同相关部门进行资格审核，审核通过后组织选房。

需要提醒大家的是，资格申请时间的先后对后续选房顺序并无影响，无需扎堆申请。同时，认购需谨慎，若弃选两次、弃购或毁约，申请资格将立即失效，且三年以内不得再次提交配售型保障性住房资格申请。

专家：最大优势是价格，流通限制或影响去化

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳此次配售房管理办法直接宣告，深圳的住房保障体系与国家全面靠拢，即由配租和配售两部分组成，配租的部分包括公租房和保障性租赁住房，配售的部分就是配售型保障性住房，原有的安居房和人才房在存量项目建设销售完毕以后退出市场。

李宇嘉认为，深圳此次关于配售房的准入条件，相比国内其他城市偏严格。可能的原因在于目前积压的大量的安居房和人才房需要消化。据统计，目前有约2万套已配售未成功售出的存量安居房，还有1.5万套未配售的存量安居房，总量近3.5万套，超过了存量一手商品房的套数。

“配售房最大优势就是价格，这对于深圳很多新市民来讲具有极大的吸引力。”他提到，2023年人才房和安居房受到热捧，主要原因就在于其价格优势。但配售房封闭流转的流通限制，二次出让的折旧规定等，不仅让其失去了金融属性，而且未来交易有确定性的损耗。这使得其与商品房形成竞争关系，在市场上是否能够有效去化有一定不确定性。

他同时指出，配售房和商品房存在竞争关系，各有优劣的情况下，配售房如果要发扬其价格低的优势，抑制其流转和折旧上的劣势，关键在于能不能在中心区加大该类产品的土地供应以及优质配套设施的供应。也就是能不能把配售房打造为“好房子”。

采写：南都·湾财社记者 孙阳