※北京隅西颂售楼处✆丰科园收官隅·西颂【官方认证】探盘报告！

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从2024年底JY拿下丰科园1516-60地块，经过漫长的几个月的精（磨）雕（磨）细（蹭）刻（蹭），隅西颂才终于千呼万唤始出来。至此，丰科园片区的住宅建设，总算是进入了收官阶段。

丰科园自不必说，历来喜欢散芝麻盐儿的丰台痛定思痛，举全区之力才搞出来的产业新城，论重要程度、收入水平和消费能力，跟丽泽相比至少也是平分秋色半斤八两不相上下，难得的职住玩平衡区域。

而隅西颂则属于JY最新的高端产品线。以做建材起家，做保障房闻名，朴实的JY并没有给这条产品线冠以什么高大上的名头，却是在扎扎实实地一步步落实推进。第一个项目就是十八里店的隅东序，已经在和一路之隔的ZH某项目的竞争之中夺得先筹。

隅西颂，就是这条产品线的第二个作品。

后面还能不能有“隅南帝”、“隅北丐”，隅西颂的责任重大。相对东序来说，西颂最大的优势是赶上了“好房子”的发布。因此，虽然项目面积段没有东序大，但是在产品力上的提升是有目共睹的。同时，项目的户型比较纯粹，从112平米三居到118、122、154平米四居，偏重于初级改善人群，对于这个群体最重视的得房率、功能性和装修设计方面，也是下了比较大的功夫。

项目距离南四环约400米，对面就是天坛医院。地块周边很干净，并没有高压线之类的不利嫌恶因素。南侧是现状智成南街，西侧是樊羊路，北侧是规划城市支路，东侧隔着城市公园是丰驰路，出行方便。

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走到房山线白盆窑站600多米，走到花乡东桥站700多米，骑个小黄车，5分钟妥妥的。

从这里外延的话，因为规划路还没有修通，所以按照白盆窑站考虑，往北两站到首经贸站可以换乘10号线，三站到东管头南，这就算到丽泽了。暂时不考虑丽金线的问题，那么换一站16号线可以到丽泽商务区站，再换一站14号线可以到东管头。至于往南，一站地到郭公庄，再就可以换乘9号线了。

项目周边楼盘主要包括南侧的益辰欣园，西南侧的天兴家园和东侧的诺德中心。

益辰欣园是2001年左右建成的保障房和商品房小区，一共9栋楼1300多户。小区北侧有两栋11层板楼，在冬季可能会对项目南排楼栋造成一定遮挡，可以参考后面的日照分析。

天兴家园是2011年左右的保障房和商品房社区，一共6栋楼3000多户，居住密度很大。因为距离远，对项目日照没有影响。

诺德中心，这个挺出名的，不多说。而诺德北侧是一个加油站。

至于项目北侧的城市支路还在建设中，暂时只能看到围挡。

这是东侧路口，可以看到一点益辰欣园。

这是西侧路口。

下面回到项目本身。

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官方效果图镇楼。可以看到，项目东侧就是一个约1.9万方的市政公园，相当于隅西颂独占了一个城市block，这个待遇可不算低。东围墙专门开了一个小门，可以直接进入公园，遛娃专用了属于是。主大门在项目东北侧，紧挨着公园，而对着大门的2号楼和大门西侧的1号楼楼下都做了架空层，2号楼和5号楼之间是下沉庭院和会所。

项目大门模型，和JF系的衙门肯定没法比，和建筑外立面的风格倒是相当统一。

下沉庭院和会所，顺便能看到通向公园的小门，以及2号楼下的架空层（泛会所）。

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小区中心绿化，可以看到儿童活动场地。整体上硬质铺装地面偏多，这点有利有弊，利在活动空间大，弊在视觉感受会稍差。

谁让人家和公园是邻居呢。

照片中还能看到房子的阳台设置。这个项目的户型全部都是内置阳台+外置一步阳台（花池）的设计，内置阳台肯定是要封的，外置阳台封不封，目前没有明确说法，参照隅东序的做法，应该是后期用玻璃封起来。

项目总用地2.16万方，计容建筑面积5.4万方（不含赠送面积），一共7栋楼439套房源。户型分布为112平米三居（得房率90-92%）108套，占比24.6%；122平米四居（得房率92%）209套，占比47.6%；154平米四居（得房率97%）68套，占比15.5%；需要重点说明的是最南排7号楼118平米四居，得房率100%，只有54套，占比12.3%，应该会被抢。

由户型分布可以看出，项目主力在122平米及以下的刚改面积段，但是由于得房率高，实际使用面积已经相当于周边的二手改善。

市场环境，决定了新房靠价格倒挂与周边二手竞争已成历史，以品质弯道超车方为王道。

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售楼处只做了112平米三居和122平米四居两个主力户型的样板间，大概是觉得118和154户型数量少，不愁卖吧。当初君礼著拿这当售楼处的时候，好歹还是做了三个样板间的。

官方112户型客厅图镇楼，确实比我拍的好多了。

这是我拍的，小姐姐正在直播。重点注意远处的外阳台。

进门玄关的处理比较简单，以实用为主。可能有人会认为收纳不足，别着急，往下看。

进门左手边是厨房，由于涵盖了旁边设备平台的赠送面积，使用空间顿时大了很多，五脏俱全，实际上是把厨房、家政和收纳的功能合而为一，无形中通过重叠共用，节约了交通面积，相当实用。112平米能有这么大的厨房和收纳，绝对是黑科技满满。

当然，这么做也有不利之处，就在于入门的净污流线有交叉。如何取舍自然见仁见智，毕竟对于很大一部分人群来说，能够在有限的空间内实现尽量多的辅助功能，从而保证居住和娱乐空间的舒适性，可能更为重要。

餐边柜中规中矩，仍然是突出实用性。转角则是客卫的干区。

北侧书房。门口对着客卫干区，属于常规做法。

餐边柜位置看客厅，可以看到南侧次卧的门口。

南侧次卧室布满了洞洞板，外面也有一步阳台，但是没有出去的门。想上阳台，只能从客厅出去。

南侧主卧室，外面没有阳台。需要注意的是，西颂延续了东序对于建筑边角的弧形圆角处理手法，这一点很细致，好评。

主卧室衣帽间，拍的不是很正，凑合看。这个衣帽间也是需要收房后自己隔出来的，不在交房标准之内，算是通常做法。

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主卧卫生间。这个石头用的有点吓人，猛一看以为出事儿了。其实西颂样板间的用材基本是统一的风格，只是这个卫生间不知道为什么看着就是很突兀，哈哈哈。

站在阳台前看客餐厅。

外阳台，从立柱往外算大概70公分左右，从落地窗往外算大概90公分左右。我觉得就是适合种花和晾晒，抽烟的朋友也能有个地方放味道，喝茶的话，似乎还是有点挤了。

下面是122四居户型。

进门先致敬一下玄关。这个处理和112几乎一模一样，毕竟多了一个房间，这种地方就省略了。

进门右手边（户型图上是左手边）做了一个收纳间，可以放不少杂物。

收纳间对着的是厨房岛台。这个厨房明显比112的小，因为把空间给了北侧的书房。

厨房旁边的书房，这个房间三分之一是赠送的设备平台。

北侧次卧室，也是三分之一是赠送的设备平台。

站在收纳间看餐客厅。

餐边柜和客卫干区合一的转角设计，确实美观，至于实用方面就是见仁见智了，至少需要每天的清理工作不少。

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客卫。

南侧次卧室。

南侧主卧室套间，卫生间依然是出事儿了的感觉。其实现场看着没那么惊悚，还是我手机拍的太阴暗了。

依旧是一步外阳台。

简单总结。隅西颂基本延续了东序的设计语言，并进行了提升，更加实用化，对于刚改和初步改善的客群来说，这比花哨的外观更为重要。户型上，112平米做到南向三面宽，对于周边项目有质的提升，碾压局属于是。缺点方面，装修没有使用东序的内装圆弧边角处理，不过这些都和成本密切相关，跟周边项目的标准也有关系。

最后依旧是春秋分、夏至日和冬至日的日照分析，可以看到，只有冬至日，南侧的楼盘才会对项目造成一定影响，其他日子，几乎所有楼栋的日照都非常优秀。

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