中建智地朝阳第三座宸园，黄杉木店地块产品剧透

北京进深 徐迪 近日，在中建智地2025合作伙伴共创盛典上，中建智地京东公司副总经理庞思广透露，公司最新斩获的2025年北京首个百亿地块——黄杉木店地块，将成为中建宸园、北京宸园之后，朝阳的第三座宸园。

这宗超大体量超高价格的朝阳地王项目，成交于4月28日，由中建智地+中国金茂+越秀地产+朝阳城发联合体，以126亿元的底价摘得。

拿地之后，中建智地很快发出了产品海报：140-300㎡TOP系作品。

中建智地共有四个产品系列，包括宸系、府系、璟系和印系。这其中，宸系被视为顶级产品，目前在北京有两个宸系项目，分别为位于朝阳奶西的中建宸园以及酒仙桥的北京宸园。

5月13日，黄杉木店项目两块住宅用地和幼托用地施工、监理招标计划发布。

两个项目开发主体北京茂越置业有限公司和北京兴昶房地产开发有限公司，股权信息一致：中建智地持股48.5%，金茂持股33%，越秀17%，朝阳城开1.5%。

1、北京茂越置业负责黄杉木店2107-01住宅和02托幼项目。

总建筑规模约11.65万平方米，其中地上建面约8.29万方，投资估算6亿元。

北京茂越置业成立于2025年5月14日，注册资本40亿元，大股东北京兴鼎房地产持股50%，北京兴鼎由中建智地和朝阳城开分别持股97%和3%；中国金茂旗下北京方兴亦城置业持股33%；越秀地产旗下广州越秀华城房地产持股17%。

公司法定代表人、经理为方兴亦城置业总经理王澍；董事长为中国金茂首席运营官吴进；董事包括越秀地产北方区总经理董毅、中建智地董事长樊飞军等。

从黄杉木店2107-01地块项目公司名字来看，突出金茂和越秀，管理层方面，董事长和总经理都是金茂系。

地块往东3公里处，就是三间房的金茂满矅项目，金茂对这一片很熟。

小道消息称，这个项目金茂负责规划设计，越秀来做营销，分工很合理。

2、南侧2107-03地块体量更大，接近于01地块的2倍，总建筑规模约21.56万平方米，其中地上建面超14万方，投资估算约10.78亿元。

招标人北京兴昶房地产开发有限公司，成立于2025年5月13日，注册资本80亿元。

股权结构与北京茂越置业相同，由樊飞军直接挂帅董事长，北京宸园总经理李吉担任新项目公司总经理。

大股东北京兴鼎房地产是北京宸园的开发主体，去年6月份以112亿元的总价拿下了北京首宗“宅产配”地块“朝阳酒仙桥+前苇沟+朝阳园北区”项目，分别开发了北京宸园和璞园PARK两大住宅项目。

对于开发组合包，中建智地可算是颇有心得了。

有消息称，随着北京宸园营销接近尾声，部分销售人员已转战黄杉木店项目，重点回访未成交客户，为新项目蓄客。

3、除了住宅项目，15公里以外的孙河商服地块，开发主体也是北京兴昶。

总建面12.69万平方米，地上建面5.87万方。

分两个标段施工，一标段建面7.53万平方米，二标段5.16万平方米。投资估算合计约6.34亿元。

黄杉木总用地规模14.83公顷，地上建筑规模达到28.27万㎡。

包括多幅子地块，其中，黄杉木店2107-01、03两幅住宅地块成交价为119.59亿元；

孙河2902-73地块成交价6.41亿元；2107-02托幼用地不出让。

住宅地块折合楼面价约5.45万元/㎡，已达到近两年朝阳宅地单价最高纪录。

去年成交的41宗住宅地块中，成交楼面价高于5万的不多，除了海淀和东城金鱼池地块之外，只有丰台万泉寺和东铁营地块的成交楼面价高于5.45万。

对比一下三间房地块，距离黄杉木店地块3公里左右，溢价10.5%成交的楼面价为5.16万元/㎡。

具体来看，黄杉木店地块以住宅用途为主，2107-01、03地块一南一北，均为R2二类居住用地，容积率均2.6，限高80米。

其中北侧01地块占地面积3.01公顷、地上建面7.82万㎡；南侧02地块占地5.43公顷、地上建面14.11万㎡。

02地块为A334托幼用地，占地5253㎡，容积率0.9，限高16米，位置可结合方案与01地块统筹布置。

孙河2902-73地块，为综合性商业金融服务业用地，占地5.87公顷，容积率1.0。

在建筑高度方面，孙河地块有较为严格的规定，要求从中央公园后退100米区域内限高12米，100-150米内限高24米，沿内环路可到30米。

上述地块中，涉及3条街坊路建设：

1、黄杉木店2107-03地块内新增1条南北向宽度为11米的街坊路；

2、孙河2902-73地块内新增1条东西向宽度为20米的街坊路；

3、在孙河2902-73地块及2902-71地块间新增1条南北向宽度为 20米的街坊路，相邻地块分别设置10米。

上述街坊路纳入土地出让范围，由项目竞得人负责建设，计入建设用地基底面积核算容积率，与项目同期建成并保证对外开放，由项目竞得人进行养护和管理。

黄杉木店地块位于东四环与东五环之间，临近地铁6号线青年路站，在朝阳北路以北，周边有朝阳大悦城、万象汇、民航总医院等，周边教育、医疗及商业配套资源丰富。

地块西北方向就是北京初代豪宅星河湾，建成于2005-2007年期间，目前二手房挂牌均价在9万/平。

周边与星河湾同期或之后建成的楼盘，包括润枫水尚、华纺易城、国美第一城等，虽然也有名动一时的红盘，均是主打性价比。

反倒是往北2公里处的姚家园一带，有逸翠园等低密住宅和别墅产品，豪宅属性更加明显。

这一带发展较早，但目前住宅楼外观已显陈旧，还有不少老公房和经济适用房，人流量大，交通拥堵问题也比较严重，城市界面相对杂乱。

地块周边竞品主要是和记黄埔在去年10月底新开的御翠园，3栋高层近400套房源，还有77套联排别墅，正在强销阶段，目前网签83套高层，均价7.8万/㎡；18套别墅，成交价8.2万/㎡。

御翠园由于户型设计未能跟上当前市场对产品力的要求，后续预计在价格上还会继续让步。其拿地较早，成本优势明显，同时其品牌影响力和地理位置还是具有一定市场竞争力。

往东3公里处，是近期即将入市的三间房双子项目：

保利朝观天珺，7栋住宅楼，地上总建面7.6万㎡，11F-25F洋房+高层，容积率2.8，共524户，主力92㎡三居、122㎡/139㎡/157㎡四居。

金茂满曜，规划13栋8-26F洋房+小高层，住宅建面9.1万㎡，容积率2.5，共719户；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。

位置上来看，黄杉木店地块和三间房地块同在朝阳北路、地铁6号线沿线，黄杉木店地块在东五环内，更接近中心城区；但三间房地块近年陆续有新盘入市，周边小区外观看上去比较有品质。

配套方面，黄杉木店地块距离朝青地标大悦城更近，步行1公里左右；三间房地块配套范围内有大悦城、常楹天街，但距离均超过3公里。

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