共有房屋过户未告知继子女，是否影响合同效力？房产买卖律师答疑

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亲属间的房屋交易本应充满信任，却可能因岁月变迁埋下隐患。一套承载着亲情的房屋，在过户 13年后突生争议，卖方以未收到房款为由要求解除合同，买方继承人坚称交易已履行完毕。这场横跨十余年的纠纷，法院将如何依据事实与法律作出裁决？

案件梳理

（一）当事人信息

原告：吴宇

被告：孙悦、孙阳、林浩、陈淑兰

亲属关系：林辉（2022 年 9 月去世）与孙悦系夫妻（再婚），林辉与前妻育有子林浩，孙悦与前夫育有女孙阳；陈淑兰系林辉之母。吴宇系林辉妹夫，与林辉一家存在亲属关联。

（二）案件背景

涉案房屋（一号房屋）原系吴宇单位分配，后由吴宇买断产权。2010 年 11 月，吴宇与林辉签订《存量房屋买卖合同》，以 20 万元价格将房屋出售给林辉，同年完成过户登记，2011 年房屋变更为林辉与孙悦共同共有。

2023 年，吴宇起诉称：房屋仅为 “借住+ 名义买卖”，林辉未实际支付房款，要求解除合同、返还房屋并腾退。林辉继承人孙悦、林浩、陈淑兰抗辩：

房款已于签约当日现金支付，因亲属关系未打收条，合同已履行完毕；

吴宇时隔 13 年起诉，超过法定解除权除斥期间（1 年）；

林辉之继女孙阳作为法定继承人未参与诉讼，本案程序违法。

争议焦点

（一）房屋买卖合同是否已履行完毕？

原告吴宇主张：未收到 20 万元房款，合同未实际履行，有权解除。

被告孙悦等主张：房款已现金支付，过户完成即视为合同终止，不存在解除基础。

（二）解除权是否已过除斥期间？

吴宇称 “近年才得知林辉未付款”，但被告指出合同履行已超 13 年，远超《民法典》规定的解除权行使期限（知道或应当知道解除事由之日起 1 年内）。

（三）是否遗漏必要共同诉讼当事人？

林辉去世后，其继女孙阳作为法定继承人，是否应参与本案审理？被告认为遗漏当事人可能导致程序违法。

案件分析

（一）合同效力与履行认定

根据《民法典》第 119 条、第 509 条，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中：

过户事实：房屋已登记至林辉、孙悦名下超 13 年，物权变动已完成。

房款争议：吴宇主张未收房款，但未提供转账记录、催款凭证等关键证据；孙悦称现金支付符合当时亲属交易习惯，且吴宇在林辉生前从未主张权利，综合交易时间、亲属关系，法院更采信被告主张。

（二）除斥期间的法律适用

解除权属于形成权，需在除斥期间内行使。吴宇若认为林辉未付款，应在知道或应当知道（如林辉去世后）的合理期限内主张权利。本案中，吴宇在合同履行 13 年后起诉，且无证据证明存在除斥期间中止、中断情形，其权利主张已超法定期间。

（三）程序合法性审查

根据《民法典》继承编，林辉的法定继承人包括配偶孙悦、子女林浩及继女孙阳。本案中孙阳未参与诉讼，可能影响遗产分割的全面性。但法院认为，本案核心争议为合同效力，而非遗产分配，孙阳非合同当事人，可另案解决继承问题，本案无需中止审理。

裁判结果

法院经审理认为，吴宇与林辉签订的合同合法有效，且已完成履行。吴宇未能提供充分证据证明未收到房款，且起诉已超解除权行使期限，故判决：

驳回吴宇要求解除房屋买卖合同的请求；

驳回吴宇要求返还房屋、腾退及承担诉讼费的请求。

案件启示

（一）亲属交易需留痕

亲属间买卖房屋切勿因 “信任” 简化流程。建议：

保留书面合同，明确价款、支付方式；

采用银行转账支付房款，避免现金交易；

留存收条、沟通记录等证据，以防日后争议。

（二）权利行使有时效

法律不保护 “躺在权利上睡觉的人”。解除权、撤销权等形成权均有除斥期间（通常 1 年），超过期限将丧失权利。若发现权益受损，应及时通过法律途径主张。

（三）程序合规保障权益

涉及继承的案件，需确认全部法定继承人身份。本案中孙阳虽未参与诉讼，但法院已提示其可通过继承纠纷另案主张，确保各方权益均有救济途径。

（四）举证责任决定胜负

民事诉讼中 “谁主张谁举证” 是核心规则。本案吴宇因未能提供未收房款的关键证据，承担了不利后果。交易过程中，双方均应重视证据留存，避免空口无凭。

亲属间的财产纠纷往往夹杂情感因素，但法律判断始终以事实和证据为依据。本案提醒我们，即使是亲情关系，涉及重大财产交易也需遵循法律规则，以规范流程保障权益，避免因程序疏漏或证据缺失陷入被动。如遇类似法律问题，建议尽早咨询专业律师，通过合法途径维护权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）