新楼市特稿丨新规一周年！显微镜下的成都30+新规楼盘“体检报告”

文丨成都新楼市

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就在下月，成都新规将正式迎来执行一周年。

无论这期间你有没有买房，是不是房产从业者，甚至关不关注楼市，相信你对新规或多或少都有所耳闻。

尤其新规中板率的提升，让大部分户型拥有了超过100%得房率，个别户型得房率甚至拉到了160%，对购房者来说，这就是实实在在的利好。

目前，成都市场上究竟有哪些新规产品，新规到底如何影响了成都楼市，我们不妨剖开来看。

据成都新楼市不完全统计，成都中心城区范围内，目前在售新规项目已达21个（含一个已清盘项目），另外还有13个左右的新规项目处于待售状态。

△成都新楼市不完全统计，价格为取证价格，具体销售价格详询售楼部，仅供参考

不完全统计显示，目前成都新规产品主要供应面积段集中在建面约120-170㎡，这也是近年来成都楼市产品卷度最高的面积段之一。在新规产品入市前，120、143、170就已经因为入户光厅、全景舱等配置，成为吸引成都改善购房者的主力面积段。

新规产品主力供应面积段集中在120-170㎡，也说明了面向的主力客群，是从首改到再改、豪改，这一点在5+2区的新规产品中表现尤为突出。

面向首置群体的新规产品，则多数位于二圈层区域，主力面积在85-120㎡区间。比如位于新都区的万科都会甲第，主力面积约86-121㎡，龙泉驿区东城金茂晓棠，起步户型面积约109㎡，都为首置客群提供了优质选项。

值得注意的是，主城区也开始出现新规产品面积段下探的趋势，如新希望D23风华入门面积就在约117㎡，还有近期凭两张户型谍照火热吸粉的龙湖·泊萃项目，甚至做出了建面约112㎡的4房户型。

可见成都新规产品，改善面积段是产品角力舒适区，同时针对首置客群，也正在卷出新高度。

想要入手新规产品，至少应该准备多少预算？

我们整理了成都新规产品房价地图，可供参考。

△不完全统计，仅供参考

新规出台，让更多有潜力、能静下心来做好产品的品牌房企有了更多有的放矢的空间，因此，对于许多新规项目来说，开盘去化100%成了常态。

我们统计发现，在售新规产品中近期开盘去化率达到100%的，就有多达10个。而且如华润置地中环天宸、招商锦城序、保利花照天珺等项目都是多次取证均实现“开盘即罄”，一房难求。

克而瑞四川5月中旬发布的数据同样可以佐证，成都新规产品的火爆。数据显示，目前成都入市新规项目超13个，约7成项目推售1月内网签率超80%。购房者对“新规”的接受度和喜爱程度可见一斑。

但新规绝非所有开发商的“万能钥匙”。

如果没有精研客群、无法做出让市场眼前一亮、让购房者愿意买单的产品，那么，在这种情况下，新规与旧规其实并没有什么本质差别。

例如位于青羊区蔡桥板块的中海锦叁号院，虽然身处热门地段，但因项目产品表现平庸，建面约143㎡户型只做到了套四双卫，只有一个套房，且主卫只有单台盆、没有预留浴缸空间，与传统旧规143户型差别并不大。因此，即便项目首开只推出了96套房源，去化率仍然只有80%。

△中海锦叁号院建面约143㎡新规户型

此外还有一些项目，产品本身的表现虽然至少已达新规“及格线”，但受所在板块的发展掣肘，购房者对其地段价值接受度不高，连带产生产品价值与售价不匹配感。即便有新规加持，性价比不高，购房者也不愿意接盘。

从区域上看，成华区成为新规产品当之无愧的主阵地。

华润置地中环天宸和越秀天悦云萃二期所在地块均为去年6月25日所获得，因此成为成都首批执行新规的项目。

两个项目甫一亮相，便收获相当高的关注度。越秀天悦云萃二期于去年9月底首次取证，不到半年即实现清盘，甚至出现了二期先于一期清盘的场景。华润置地中环天宸也是主城热盘，此前多次开盘即罄，也有开盘16秒售罄的「名场面」。

据成都新楼市统计，目前在售和待售的新规产品以成华区为最多，至少有5个新规项目在售（华润置地中环天宸、首开股份臻礼著、澳南锦江序、新希望D23风华、招商锦城序），另有5个新规项目即将入市（龙湖泊萃、万景公园道1号、华润置地华宸府、华润置地天宸上院、绿城润百合）。

背后的深层原因在于，成华区在2024年共拍出8宗地，合计近300亩，均在6月15日新规颁布之后拍出。这也意味着，去年成华区拍出的所有住宅用地，均为新规项目。

时间来到2025年，成华区的供地速度正在加快，若下月二八板块106亩土地顺利拍出，那么成华区在2025年上半年将拍出8宗、超330亩住宅用地，超过去年全年的供应量。

成都新楼市分析，在2025年下半年，成华区仍将坐稳新规产品出货量的头把交椅。

近期，小编与朋友聊到了他去年买到的旧规产品。去年他入手了一套主城区建面约141㎡户型，当他看到新规产品后，认为自己“买亏了”。

我跟他对比了同区域、同品牌房企当下在售的143户型，他却认为他入手的141户型不应该对标新规143户型，而应该对标新规120户型，毕竟现在新规120户型的空间尺度基本可以达到旧规户型143户型的空间尺度。

我们发现，这样新的对标方式绝非个例。

我们可以来对比一下传统旧规143户型与新规143户型。

△旧规建面约143㎡户型

△保利花照天珺建面约143㎡新规户型

新规143户型与旧规143户型相比，最明显的区别首要当属得房率的提升，得房率从旧规时代的90-95%提升到超100%，更有甚者将得房率拉到了110-120%。

基于这样的现实条件，新规143户型在功能性和场景营造方面都有了明显进步。

首先，从使用功能上看，旧规143户型大多设计为套四双卫，如今新规143户型大多为套四三卫，拥有两个套房，实际使用功能进一步提升。

△建发招商源启金沙建面约143㎡户型，套四三卫设计

其次，在场景营造上，新规143户型通过入户光厅、空中岛院、全景舱、端厅等前沿设计，为购房者提供了充分的情绪价值。

独立入户光厅的诞生，其实早在新规之前。新规颁布之后，让独立入户光厅的面积和使用场景进一步登峰造极。

新希望D23风华建面约139㎡户型，独立入户光厅面积达到了约19㎡，光厅与餐厅联动，形成场景丰富的室外会客厅。

△新希望D23风华建面约139㎡户型

入户光厅的多样化打造，一直是越秀的拿手菜，此前，在越秀天悦云萃二期就曾体现得淋漓尽致。

△越秀天悦云萃二期建面约143㎡户型

如今，在越秀阅今沙项目上，越秀更进一步：建面约143㎡户型，独立入户光厅面积达到约22.5㎡，光厅与厨房和餐厅联动，共同构成让人挪不开眼的花园餐厨空间。

△越秀阅今沙建面约143㎡户型

新规之下，以往通常只会出现在170㎡+豪宅户型才有的设计，如今143㎡户型面积段也可以轻松get。

例如，通常豪宅产品才有的空中院馆，如今在东城金茂晓棠129㎡、139㎡户型成为标配。

△东城金茂晓棠建面约139㎡户型

还有端厅、全景舱等加分项，如今也开始出现在143㎡户型。

以澳南锦江序为例，项目140㎡户型客厅和主卧均为全景舱设计；建发招商源启金沙143㎡户型，客厅为端厅，主卧为全景舱设计；信航天悦壹号143㎡户型同样采用端厅设计。

△澳南锦江序建面约140㎡户型

新规之下，除了首置、首改、再改产品市场表现优异，在高端豪宅领域，同样亮点频出。

2025刚开年，锦江区驸马板块的锦宸院推出155套小高层和叠拼，小高层单价4W+，叠拼单价5W+，开盘即罄。随后，麓湖生态城、蔚蓝卡地亚等古早神盘纷纷申请执行新规。

就在本月，麓湖生态城首个新规组团C16天琴澄音样板间正式开放。相比以往的旧规组团，本次麓湖生态城新规组团C16天琴澄音有了几大变化：

其一是容积率的变化，更低密。

以往麓湖生态城的高层组团容积率大多在5左右，但C16容积率仅1.8，不仅比项目之前的高层组团更低密，即使对比当下主流的2.0容积率，也有一定优势。

其二则是是户型的变化。

C16目前公布的共三种户型，260㎡、286㎡、350㎡，都是T2板式设计。

这三种户型，在业内人士看来，折射出麓湖当下的生存哲学：一方面，向主流户型靠拢，另一方面，保留麓湖独有的非标特色。

260㎡、286㎡户型是向主流户型靠拢，户型整体非常方正，286㎡户型更是直接就像一个长方形；

△麓湖生态城C16天琴澄音286㎡户型

350㎡户型在尽量方正的同时，保持了麓湖一定的“异形”特色。

△麓湖生态城C16天琴澄音350㎡户型

其三则是交房时间的变化。

当非标建筑不再是C16的特色标签，这也意味着项目施工难度会相对降低。相比麓湖其他组团3.5-4年的交付时间，本次C16组团预计3年交付。

△麓湖生态城C16天琴澄音效果图

变招后的麓湖，仍是机遇与挑战并存。

一方面，如何将麓湖这一超级IP与新规深度结合，并借此如虎添翼；另一方面，是否需要在已售但未交付的旧规组团做更多加法，让此前已购入麓湖的老业主有更少的“背刺”感，这或许是麓湖亟待解决的问题。

总体来看，新规对成都市场而言，具有三方利好的强心针作用。

首先，对购房者而言，板率提升，意味着可以用相同总价买到更大的实得面积，进一步加速了购房者的购房决策。

其次，对区域而言，传统热门板块有了新规产品加持，无异于锦上添花，之于非传统热门板块的二圈层区域，因为有了高热度的新规产品点状带动，进一步消减了区域抗性。

最后，对房企而言，新规是一场关乎生存的必争之战。

在这场新规热潮中，招商、保利、华发、华润、中铁建、越秀、新希望、万科等品牌房企顺势突围，业绩口碑双丰收。与此同时，还有邦泰、澳南、嘉禾兴、万景等本土房企进一步扩大影响力，迎来新的发展阶段。

新规出台和与之相关的市场反应，其实只印证了一件事——

无论顺境逆境，产品力的比拼，才是房企永远的终极战场。

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