2025大兴新房真实成交现状

大家帮2025数据版的第20篇推送

城门失火，殃及池鱼。

这句话用于北京楼市，其实也很合适。当丰台新房库存量高到吓人，当丰台新房成交量大打折扣，当丰台新房价格体系崩坏，受影响最大的是哪个区？

那一定是丰台南边的大兴。

要知道过去几年，大兴新房一直是和昌平，顺义一起霸占成交套数TOP3的存在。而如今的市场环境下，昌平、顺义虽然成交量有所下降，但也一直处于TOP3阵营，相比之下，大兴今年掉队有点厉害。

大兴新房市场发生了什么？

大兴区环线位置

今儿咱们“北京新房真实成交现状”系列第4篇，咱们就聊聊：大兴

这个系列，我们已经通过数据分析了昌平、丰台、朝阳↓↓↓

关于今天的主角大兴，关于咱们之前聊过的昌平、丰台、朝阳，关于全北京楼市，你有啥想说的想聊的，欢迎加包哥微信，咱们私下聊去。

大兴新房真实库存现状

大兴与通州，有一些一样，就是统计数据的时候都包含经开区的一部分。

包含经开区一部分的大兴新房，真实库存现状如何？

根据包哥统计的数据来看，截至2025年5月25日：

大兴已入市网签不足100%的新房项目，一共有54个；

其中，库存套数10套以上的项目一共有34个，100套以上的项目有17个。

大兴新房目前的库存套数是8344套，106.67万平，与朝阳相当。

全北京截至今年4月底的新房存量是71011套，作为北京新房市场重点区域，大兴一个区相对全部16个区总量，占比超过10%，达到11.75%。

8344套的存量，相较于过去两年大兴的去化速度，根本不是什么问题。

2023、2024北京各区新房成交数据

大兴2023年新房成交量达到5692套，2024年同比下降19.03%，达到4609套，也是成交量最大的前5名区域中下降幅度唯一没超过20%的区域。

如果按照这样的去化速度，大兴目前8344套的新房存量，放在2023年去化时间只需要不到1年半，2024年也只需要不到两年时间。

但今年开始，大兴新房成交战绩开始下滑。

按照今年前4月的成交来看，大兴新房月均成交量只有223套，这样8344套存量的去化时间就来到37个月，超过3年。

即使今年去化成绩最好的3月份，月度307套的成交，去化掉大兴目前的存量，也需要27个月，也就是两年零3个月。

不乐观，非常不乐观。

大兴新房市场，还有一个现象，就是已成交的住宅用地的入市节奏放缓。

包哥做了一个统计，大兴从2023年到现在成功出让的宅地中，至今还没正式入市的地块一共有7个，住宅面积共计46.78万平。

大兴新房地块已成交未入市项目

也就是说，目前大兴新房存量新房+未入市新房面积达到153.45万平。

按照今年前4月，大兴新房月均2.6万平的新房面积去化速度来算，153.45万平要消化59个月，将近5年时间。

还有153.45这一数字，甚至超过了丰台截至今年5月7日的152.03万平的新房库存面积。

南城的丰台和大兴，新房库存面积加起来都超过300万平了。

丰台难，大兴更难。

大兴新房真实成交现状

要知道过去几年，大兴新房一直是和昌平，顺义一起霸占成交套数TOP3的存在。

但进入2025年，市场环境并未完全改观，昌平、顺义虽然成交量有所下降，但也一直处于TOP3阵营，相比之下，大兴今年掉队有点厉害。

1-4月北京各区新房成交数据

今年1-4月，大兴总成交量仅排名北京16区的第8，没有一个月挤进前5的，最好的成绩是2月份的第6名。

尤其是3月份，当海淀成交达到775套，顺义、昌平都纷纷突破500套成交的时候，大兴新房只有307套成交。

还有今年3、4月份，北京其他各区，开始疯狂出新，抢占小阳春的时候，大兴似乎“不为所动”，没有入市一个新盘。

这也导致3、4月份的成交量一直没有起色，排在全北京各区第8位，并且成交金额排行榜中，大兴没有一个项目挤进TOP30。

图源京楼销售排行榜

大兴从今年开始，新房热门板块的吸金能力确实有所下降。

目前大兴新房的主力板块，大概分为西红门、黄村、念坛、新城西区，还有观音寺板块。

现状是，西红门、黄村等两个大兴新房的扛把子区域，新房项目没有实现丝滑的“新老交替”。

西红门区域，西红门橡树湾一二三期，中建玖玥府都卖得不错，但整体都进入尾盘阶段，几个项目加起来总的存量还有400来套。

黄村区域板块，大兴星光城、晓月和风，俩项目加起来存量只剩不到80套。

而新城西片区，从2024年到现在，有且只有一个项目入市，兴城之星卖得相当不错，目前的存量只有30多套。

但也不得不承认，这些项目的辉煌期在前年和去年。

剩而剩下的区域，观音寺的中铁兴创逸境还有念坛板块的中冶德贤华府，两个项目分别在2022年和2023年入市，前者已经在去年10月份交房，后者也要在今年10月份交房。

虽然都到现房阶段了，但他们的存量都在1000套+。

大兴新房1-4月成交金额、套数排行

尤其德贤华府，今年前4月的月均成交只有22套，按照这样的去化速度，还要卖将近4年的时间。

中铁兴创逸境，今年前4月的成交只有35套，几乎已经成了滞销盘。

此外，观音寺、念坛还有一批2023年、2024年入市的项目，去化率也不理想。

大兴新房今年的表现不佳，其实也有客观原因。

今年开始，北京好房子项目越来越多，而大兴今年到现在还没有纯新盘入市，存量项目与好房子项目PK自然会落下风。

还有，丰台新房价格体系崩坏，比如南苑已经到了6万+，羊坊已经到了5万出头，此时大兴西红门、黄村再热门，6W+、5W+的价格也会被丰台背刺。

最后就是，大兴新房的热门板块，新房项目出现断档，没有很好地承接区域热度。

虽然有超100万的存量面积，但你也会发现，大兴新房的可选择性挺少的。

毕竟中铁兴创逸境和德贤华府2079套的存量，就占整个大兴新房存量的接近1/4了。

大兴新房真实努力现状

面对越来越残酷的市场环境，面对越来越挑剔的买房人，大兴即将入市的新房也做了都非常大的努力和创新。

比如西红门的壹品兴创元启，这个项目是包哥认为“牺牲”最大，也最努力的新盘。

元启开创了开盘后调规的先河，在今年4月份新的规划图出街之前，项目已经开盘8个月，网签了66套。

但现在生生将网签套数退回到了1套，这背后是对65套房子背后业主的补偿和安抚。

元启网签数据（5.23）

元启的调规是根据好房子政策来的，提高了会所品质，带1800平泳池，同时所有户型都重新设置了南北双开敞阳台，还将原来不足3迷得层高生生拔高到3米以上。

楼栋由原来的19栋变成21栋。

为了卖房，开发商很拼，当然大兴也很配合。

毕竟西红门，是大兴新房的门面。

同时，大兴大力发展的新城新片区，在兴城之星之后，终于又迎来了一个豪宅盘，大兴发展梧桐府。

梧桐府也是以好房子标准打造，得房率达94%，1.6—1.7的低密社区，大兴首个安缦式酒店风格的园林，建面约168平—222平的大户型产品，大兴首个南北双阳台设计，都在将大兴新房的品质天花板拔高。

此外，还有兴创在黄村板块的新项目，不久前也公布了案名，沐春墅。

这个项目，兴创非常用心，项目综合使用率最高能到90%+，有叠拼+洋房+小高层等产品，项目4栋住宅设置有架空层，总面积超过1700平。

同时，沐春墅还在公区设计了400米的千户环廊，架空层的设计也让南北园林贯通整体面积达到12000平。

沐春墅楼栋规划图

此外，西红门还有兴创的6030地块，新城西片区还有大兴城建0007地块没有具体的规划信息。

不过兴创西红门项目，包哥拿到的消息是，已经确定与去年在通州卖爆的新房项目团队合作，具体可以期待下官宣。

但可以预见的是，大兴新房市场至少在上半年的结尾，将有3个流量新盘入市，至于他们能不能抓住大兴新房这么久就的新项目空窗期，都要各凭本事了。

总得来说，存量新房库存大是真，但个别项目占比过大也是真；未入市项目多是真，但整体位置和产品定位好也是真；房价被丰台新房背刺是真，但自身打出性价比也是真。

大兴新房今年上半年的市场情况确实“扑街”，但谁又敢说下半年它不会卷土重来呢。

大兴急需一个明星新盘，把北京楼市的焦点聚焦过来。

祝它好运。

以上。

关于大兴新房，关于北京楼市，你有啥想说的想聊的，或者下一期“北京新房真实成交现状”你想看哪个区域，加包哥微信，咱们私聊去。

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