浦东楼市最难翻身的地方

众所周知，浦东的中产购买力十分强大：

就连前滩南这种一片荒芜、价格又非常贵的地方，新房都能五开五罄。

看似不合理，但是实际上又非常有道理，因为客观的市场情况就是如此：

如今在浦东买房，拿着800-1500万的改善预算的购房者，大家的看房方向都很一致；

除了内环内的大花木地区，大家基本去看的都是前滩、北蔡、御桥、唐镇、三林，基本都不会往浦东北部金桥、森兰、外高桥等板块去看房。

浦东发展一路向南，浦东的购买力也一路向南去买房子，高价新房的热销是购买力用钱投票的结果。

而相比于浦东南部楼市的火爆，浦东北部的市场就有点惨：

金鼎天地的新房金鼎睿府新盘的滞销；

金桥仁恒最新成交价，已经和在售新房的倒挂消失；

外高桥的干挂石材、地铁口新房阳明花园开盘零认购；

森兰标杆社区仁恒森兰雅苑的成交价跌回2020年。

浦东北部楼市，是不是要彻底没落了？

其实在之前的多篇板块分析文章里，我们就已经对浦东北部传统强势板块金桥、森兰、外高桥如今的楼市情况，进行了相应的分析。

系统性的看，浦东北部楼市不景气，本质上原因只有一个：

浦东北部整体没落了，购买力进入萎缩期，因此楼市才开始走向没落。

众所周知，浦东的传统格局是北强南弱的。

一方面老浦东整体的版图就是在如今浦东的北部区域，直到2009年把南汇合并之后才有了现在的新浦东。

左图为 1991 年浦东新区总体规划图、右图为 2000 年上海市城市总体规划-中心城土地使用规划

浦东北侧本来就是老浦东开发的早，另一方面，老浦东四家马车最开始也是外高桥和金桥率先成熟崛起，城配套的城市化建设也是率先展开。

90年代中期，相比于当时还刚建设陆家嘴、以及根本不知道高科技企业在哪里的张江高科；

当时金桥就靠着白色家电享誉世界，外高桥靠着工业和外贸盆满钵满。

浦东的城市开发逻辑直到今天都一直都是卫星城的逻辑，先有产业后有城。

因此从规划思路上，浦东也是先在金桥外高桥周边进行楼市开发。

金桥西侧率先开始了居住区建设，后面又为了引进通用汽车等外企，才有了国际社区碧云和联洋。

外高桥早年就为了港口工人配了不少工人新村；

后面也在靠近高行的地方搞起了阳明花园一期这种外销房，后面又开发了仁恒家园这种多层改善社区。

仁恒家园

直到2009年浦东合并前夕，整个北浦东大部分区域都已经基本完成了城市化开发。

仅剩的区域就只有外高桥和金桥之间夹着的绿地，已经浦东东侧的几个待开发区域。

因此当时浦东甚至还提出了一个规划，叫做四大新市镇。

如果按照当时的规划思路下去，如今浦东第一的改善社区应该是当年的高桥新镇，如今的森兰。

正浦东c位，可以直接吸纳外高桥和金桥以及陆家嘴的有钱人。

而当年就已经启动开发的“唐镇国际社区”恐怕早就已经成熟，合庆也不会到了今天还是不毛之地。

但是2009年浦东合并南汇，让一切都变了。

浦东的面积一下子扩大三倍，土地充裕了，原来的规划思路就不合适了。（原本浦东新区的面积是569.57平方公里，合并南汇区后，面积增加到了1429.67平方公里，几乎扩大了一倍多。）

搞规划不能只看当下，更要看未来。

如果按照原来的规划思路，继续向东开发完合庆曹路这些地方，就直接变成了死角，起不到承上启下、扩大城市边界的作用。

而合并来的南汇土地，就很难在这个规划思路下得到快速的提升和发展。

而此时，上海市中心由于世博的开发开始向南蔓延，随后几年启动的徐汇滨江和前滩的开发更是逐渐把市区范围向南拓展。

而随着传统产业的没落，主打高科技的张江成为浦东新的产业发动机，张江向东拓展还是向南拓展也是亟待解决的问题。

因此，经过几年的规划调整，2015年之后，浦东的开发思路直接转变为增量为主开发逻辑：

城市发展上，优先开发空地，而非进行存量更新。

城市向南开发周康，开发御桥，开发三林，三林南，开发临港。

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某种程度上来看，浦东北部的没落，其实是浦东城市发展壮大的必然选择。

搞过城市规划的朋友应该都知道，有空地开发的时候，没人会去搞老城区的城市更新。

成本又高，速度又慢，最终效益还未必好。

因此全国的大部分城市，在市中心的扩大方向上，都走了再造一个新城的路线，在老城区的旁边开发新区：

比如杭州有了钱江新城，南京有了河西cbd，绍兴有了镜湖新区。

上海和他们的区别很大。

浦西市中心开发的时间太久太长，现代化开发又比较早，最开始起步直接就是通过老城区的旧改。

现代化和历史积淀早已融为了一体，因此浦西从来没有开发出来一个新中心，一直在传统核心区及边缘做城市更新。

如果浦东没有合并南汇，那么后面浦东的开发思路一定是越来越浦西化的：

把空地都建好之后，就会一方面开始搞城市更新，另一方面搞资源配套的补齐，没有医院的建医院，没有商场的建商场。

但是有了大量土地的浦东，浦东其实也走上了大多数城市的规划思路：

不断开发新城和新的产业区，去承载新的产业和居民。

有限的资源一定是要投入到产出最大的新区域开发上的，因此整体浦东北部近些年的发展速度都比较缓慢。

如今的浦东北部，可以说从城市开发、产业发展上都落伍了。

首先从城市建设上来看，由于当年外高桥、金桥都是按照工厂园区进行规划的，核心界面的城市化水平都比较差。

外高桥的住宅区域至今仍有大量的城中村存在，区域内连个像样的商业综合体都没有，完全的乡镇感，看起来不像21世纪。

金桥的核心区有大量的厂房存在，虽然建设了副中心，但是周边一路之隔就是各种加工厂房。

从城市规划的整体性来看，金桥副中心的区域中心属性，和张江副中心的差距还是比较明显。

近些年张江地区的城市开发、配套升级大家有目共睹，相比之下，北部金桥和外高桥的城市界面的确提升有限。

而产业上更是不用多说。

金桥的情况大家都清楚。

外高桥由于洋山深水港的出现已经成了边缘小港，工业、外贸企业的转型同样也遇到了一定的压力。

整体来看，浦东北部各区域的城市化水平升级有限，产业带来的购买力增量有限，直接带来的结果就是增量购买力的萎缩：

产业带来新增购买力极少，原有的本地购买力也开始逃离：

不在浦东北上班的人肯定不会买这里；

即便是在附近工作，在楼市共识已经一路向南的情况下也会被南部分流。

因此，浦东北部这些地方的房子，才十分难卖，价格也不太坚挺。

而在未来的一段时间内，这种下行萎缩状态的楼市行情，将会一直在浦东北部上演。

不谈房价涨跌，至少在卖房上，房东肯定会遇到一些困难。

结语

当然，浦东也不是无限向南拓展。

目前来看，到了周康就已经是一个阶段性的城市开发结界。

当下，浦东北部也逐渐进行起了城市更新动作，比如金滩最近就传来了消息可能要动工了。

之前一直在开发的金鼎九宫格如今也有了雏形，未来也会成为一个小的区域中心。

我们是坚定看好浦东楼市的潜力的，浦东北部也只是当下遇到一些发展的困难。

随着北部地区如今启动了城市更新，金滩、金桥等区域的二次开发，未来几年，浦东区域的格局肯定又会发生一些向好变化，也会对区域的楼市造成新的改变。

具体的发展变化、规划落地情况，我们会持续保持关注，并及时推文分析，欢迎关注。