1400万起？大华的“超级豪宅”要来了？！

上海的豪宅，卖爆了！

前几天，均价18.5万/㎡、套均总价4300万+、最高总价2.49亿的上海壹号院三批次开盘，认购率267%，开盘日光销售额40亿，拿下今年上海首个销售破百亿楼盘。

购房者中，一众江浙沪富豪，甚至不乏影视圈明星。

更早前，均价19.5万/㎡、套均总价4900万+的绿城·潮鸣东方，认购率160%、触发5年限售，开盘即清盘……

什么概念？有钱人花几千万买豪宅，就跟在菜市场买白菜一样随意，眼一睁一闭，一套4000万+的豪宅就没了，反应稍微慢那么几秒，几千万的房子可能就要被别人抢走。

艳姐看了下，不到5个月，上海至少有15个盘日光，其中9个单价超10万/㎡。

顶豪项目无疑例外全部日光。

豪宅市场的风口来之不易，抢了地王的房企们也都是铆足了劲儿快推盘来抢风口。

就在这两天，大华静安大宁地王项目正式规划公示。

艳姐观察到，大华大宁地王项目此前市场上也陆续传出了一些信息：

放风价14万+/㎡、起步户型约100㎡、高层+叠墅……

这意味着，大宁地王的门槛仅大约1400万+。大华大宁地王项目能不能抢到这波风口？大华又能不能卡位豪宅市场？我们今天来唠唠。

01

首入高端局

出手就是王炸？

大宁项目，是大华今年在上海的最重磅项目。

怎么理解这个项目的含金量？

今年3月，大华以总价24.86亿、楼面价约9.27万/㎡竞得静安大宁钻石地块。

并创下了1个纪录：

大宁楼面价地王。

要知道大宁自2023年以来还没有新盘上市，目前区域内仅有中建・玖上琅宸一个新盘待入市，供应量不过400多套。

静安大宁的新房说是“一房难求”，真的毫不夸张，但凡上新，只要产品说得过去，手慢一拍都不一定能抢到。

在大华竞得大宁地块后，坊间就传闻未来项目售价将在14万+/㎡。

这大概是大华有史以来最贵的项目。

所以市场也都在期待，他们到底会带来什么样的产品？

前几天，项目终于出了规划公示，从规划公示图上看，艳姐还是为大华的这个“顶豪”项目捏了把汗。

根据公示的规划方案，传统的高低配产品：

项目一共4栋住宅，北侧是一栋24层高层，南侧3栋5-6层叠拼，基本呈现北高南低错落式布局，高层住宅下面是2-3层的商业&配套，首层局部架空。

目前项目的效果图和户型信息还比较少，但从这张规划图上看，艳姐猜测有两个信息：

高层户型建面在

100

-140

㎡之间，三梯五户布局，中间户北侧有连廊；

叠拼户型大概会一二层是一户、三层是大平层、四五六是一户。

这次下叠+大平层+上叠的设计，在大华去年的新产品上海大华·星樾中也有所体现。

大华·星樾叠墅效果图过程稿

另外受限于地块面积，社区内没有打造独立的会所，而是在北侧高层下面做了局部架空，未来估计会作为泛会所空间；在高层顶层设置了屋顶花园，来弥补集中式绿化的不足。

总结起来就是，大宁地王没有惊喜。

从今年 3 月拿地，到 5 月规划公示，这个速度不算快，但艳姐认为，能看出大华的设计部门对这个地王项目还是用了很大的心思的。

02

“圆梦”大宁

地王成色几何？

时间回到今年3月，上海第三批次集中供地土拍，大华在67轮报价后，以24.68亿、溢价率32.31%竞得静安区大宁地块。

这是上海今年以来的土拍中含金量十足的一幅地块！

先看大华的“对手”，北京城建、华发、中海、招商、保利置业、绿城、建发、越秀&金茂，清一色的央国企，个个财大气粗；

再看地块单价，9.27万/㎡的楼面价也是今年土拍单价第2高的地块，仅次于金茂2月在虹口瑞虹新城以11.75万/㎡拿下的板块地王。

对于大宁这块地，大华表现出势在必得的姿态，频频举牌跟价，屡次在关键节点刷新价格线。

当然，静安大宁的楼面价，被大华从6万+/㎡一下子给抬到了9万+/㎡，40%的涨幅，上海“宝山之王”相当的霸气。

大家知道，要想在上海成为地标级作品，地段、品质、服务、圈层，缺一不可。

从区位上看，地块质素还算不错。距内环800米左右、1号线延长路站约1.2公里；

大华大宁地王项目区位示意

从板块来看，价值也足够亮眼。大宁商圈是北上海能级和品质最高的商圈之一，3KM范围内有久光中心、大宁国际商业广场、大融城等高能级购物中心；

大宁久光中心

从底盘上看，地块相对秀珍。容积率2.5、限高80米，计容建筑面积不到2.7万㎡，中小套型占比40%；

从氛围上看，周边被“老破小”包围。西侧是主干道沪太路，马路对过就是普陀区，西侧是普陀区的宜川四村，房龄最新的也差不多近40年，东侧的永乐苑建于1999年，城市界面并不出彩。

大华大宁地王项目周边现状

大宁也是上海热门的中产板块，可以看一下一二手房表现。

2015年开盘的大宁金茂府，均价7.5万/㎡，链家数据显示，如今二手房挂牌价在12万/㎡~18万/㎡；2013年交付的大宁瑞仕花园，二手房挂牌价在10万/㎡~12万/㎡。

再看新房，板块内最后一次供应新房还是2023年的保利静安天悦，项目均价10.5万/㎡，先后推盘1219套、累计认筹3478套，差不多3个人抢1套房；目前板块内仅有中建・玖上琅宸唯一一个待售新盘，放风价16万/㎡。

再来看大华大宁项目，如果按照14万+/㎡的预测价格，1400万左右的门槛价，在大宁的边缘地段，能不能受到市场追捧，不得不打一个大大的问号。

而放眼整个静安区，老静安曹家渡的招商康定壹拾玖的过会均价也仅仅16.8万/㎡、静安内环内西藏北的万科万科中兴傲舍大约也只有14万/㎡。

75套房源、30多亿货值，对于大华来说，挑战属实不小。

没有会所、没有集中式景观、被老破小包围......大华大宁项目唯一的优势，或许只有“”大宁二字。

这次他们终于可以名正言顺地给项目贴上“大宁”的标签了。

03

“宝山之王”

到底会不会造豪宅？

贵为大宁地王，自然要匹配顶级产品。

大家知道，大华素有“宝山之王”的名号，起步于上海宝山3.5平方公里的大华社区，在上海大华似乎缺少豪宅营造经验。

目前为止，他们在上海营造的“最高端”楼盘是浦东北蔡的大华·锦宸府。

2022年开盘时，均价约10.1万/㎡的大华·锦宸府认筹率143%，触发积分和5年限售，今年初项目也是顺利交房。

先看立面，轻盈灵动的弧线型金属水平线条，结合香槟金+银白铝板，呈现出建筑独特的艺术美感，外凸部分镶嵌了一条香槟金的金属线条，增添了一丝奢华气质。

大华·锦宸府实景

地库的打造上，车道全吊顶设计，并在地下大堂采用了星空顶的迎宾设置；公区铝板吊顶+大面积墙砖……

大华·锦宸府实景

总体来看，这是一个市面上比较常见的标准化产品。

虽然价格“最高端”，但在大华内部，大华·锦宸府还算不上是豪宅。

艳姐注意到，大华在去年聚焦改善、定制化做了一轮产品迭代，并落地4大产品系：

映系、年华系、星曜系、柏翠系。

这4条产品系，在市场中又扮演着不同的角色：

主攻改善类客群——星曜系、柏翠系；

主攻高端或终极改善客群——映系、年华系。

4条产品系中，最高端的是聚焦高端改善客群的TOP级的映系。

艳姐猜测，大华大宁地王项目，大概率会落地映系产品。

在大华内部，映系产品系的定位更偏向于塔尖圈层，营造可收藏传承的稀贵资产。

比如昆明大华·翠湖映，这是映系的首作。艳姐还是先带大家看一下大华·翠湖映的实力。从立面到公区再到会所，每一个细节通过铝板、奢材的巧妙搭配，营造出高级酒店般的生活场域，并最终呈现出豪宅才有的隐奢贵雅的体感。

像立面上，大面积的蓝灰色玻璃+亮银色铝板线脚+仿木纹铝板，在阳光的照射下，会呈现出独特的光感和层次感。

大华·翠湖印实景

还有酒店式社区门厅，浅色围墙+香槟金金属格栅+曲面屋顶+口袋花园的设计，与城市做了无缝融合，营造极具隐奢感的归家场域。

大华·翠湖印实景

当然，在大华·翠湖映，大华创新性的一楼架空层+负一楼会所的“垂直会所”和“立体景观”系统同样惊艳，他们将原本局促的功能布局，以立体的方式重新构建，实现了场景和景观的多元利用。

垂直会所中，打造了私宴会客厅、健身、汗蒸SPA等多个主题功能区，场景非常丰富。业主未来不出小区，就能体验各类精致生活场景。

立体景观中，通过地势高低和空间围合，整个景观仿佛是一个从园林中生长出来的立体生态结构，在光影的映衬下，建筑与精致的景观自然地融为一体。

大华·翠湖印实景

可以看到，在这个与大宁地王地盘相仿的秀珍地块上，大华打造的大华·翠湖映，不管是颜值，还是生活场景的营造都实现了迭代进化，产品力相当能打。

虽然目前大华大宁地王公开的效果图比较少，仅从他们过往打造的TOP级的映系作品来看，大宁地王项目大概率会延续映系作品的精髓，融合海派风格，又会有很强的质感、格调。

结语

上海，一直是中国豪宅市场的风向标，也是大华的绝对主场。去年，大华在上海全口径销售163亿，位列第13。

过去几年行业整体下行，民营房企暴雷卧倒的不在少数，让艳姐意外的是：

大华竟然是上海TOP20房企中，唯一没有暴雷的民营房企。

在豪宅爆卖的风口下，大华又一次嗅到了市场机会。

唯一的疑问，或许是在静安大宁这样的热门中产板块，大华会不会再次惊艳到市场？我们也拭目以待！

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主编：张艳

责编：Eric

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