成都郊区土拍溢价率飙至60% 拿地房企嘉禾兴感叹“多花1个亿”

5月23日土拍现场，竞得者第一视角。受访者/供图

中经记者 陈雪波 卢志坤 成都报道

5月23日，成都市有3宗宅地出让，分别为郫都区的1宗地块和新都区的2宗地块，共计成交金额10.11亿元。这些区域均为成都的二圈层，也即近郊。其中，郫都区地块以溢价59.34%的结果，被金沙鹭岛公司拿下；而新都区的一宗地块也溢价19.67%，被嘉禾兴公司收入囊中。

在新都区地块争夺中，嘉禾兴与邦泰地产进行了20余轮的举牌争夺。拿地后，嘉禾兴地产总经理李为国在微信朋友圈发文称：“就两家人（公司），居然搞了24下，面粉多了一个亿……回看自己都觉得恐怖！”当天，《中国经营报》记者联系到李为国，对方表示拿地后已经着手项目方案事宜。而在当天晚上11时左右，该项目就已经公示了最新案名：嘉禾澜府。

民企争夺郊区地块

在5月23日的土拍中，郫都区地块迎来少见的大幅溢价。这宗地块编号PD2025-06，位于郫都区郫筒街道望丛东路17号，规划建筑面积47223.44平方米，起始价21486.67万元，起始楼面价4550元/平方米。最终以楼面价7250元/平方米竞得，折合总价约3.42亿元，溢价率达到了区域内罕见的59.34%，竞得者为金沙鹭岛地产。

记者了解到，该宗土地迎来了邦泰、兴唐、金沙鹭岛、新绿色、正黄、鑫统领、凯瑞天府、甘肃鹏悦、正和、中宇启元10家房企参与竞夺，其中多为民营房企。

郫都区地块成交现场。受访者/供图

在今年的4月22日，郫都区犀浦板块曾出让一宗21亩地块，吸引了7家房企参拍，最终由民营房企四川联投以楼面价9250元/平方米、溢价率33.09%竞得。一个月后，溢价率又被嘉禾兴刷新。

而这次土拍中新都区地块虽溢价不及郫都区土地，其土拍过程也异常激烈。编号为XD2025-02(070102)的地块，位于新都区大丰街道方营社区八组、皇花社区三组。地块总用地面积33023.29平方米，规划建筑面积82558平方米，地块起始楼面价6100元/平方米。最终以楼面价7300元/平方米竞得该地块，折合总价约6.03亿元，溢价率19.67%，被成都嘉禾兴地产拿下。

土拍过程中，只有嘉禾兴与邦泰两家房企“厮杀”，在20余个回合的车轮战之后，嘉禾兴方竞得此地。

快周转模式重新跑通？

在近几年的成都土拍市场中，央企、国企、平台公司始终占据主角。但5月23日的土拍中，却呈现出另外一番景象：近郊土地激烈争夺的同时，民企表现活跃。

中指研究院成都公司总经理黄雪指出，当天土拍竞得企业均为民营房企。3月底，成都市公布2025年供地计划，住宅类用地供应同比减少13.6%，“提质降量”导向明显。“5+2区域”土地稀缺性进一步提升，企业争夺意愿进一步加强，新六区土地价格相对温和，故能吸引不同类型、体量的企业参拍。

此外，民企的这番操作或有更长远的市场战略考量。深耕成都楼市多年的四川知道总经理郭洁对此解释称，为什么他们敢高溢价拿地？其实从2021年开始，就有很多中小本土开发企业尝试在近郊区域拿一些地块来开发，并且跑出了自己的模式——刚需产品+高赠送+控总价+快周转模式。

在这样的模式下，很多项目的回报率其实是很高的，虽然民企在主城区抢不过“杨国平”，但走郊区开发的路线也能赚到钱。近两年，很多“杨国平”也注意到了这种模式的优势——成本低、投入少，产品做好加上运营得当，也很能赚钱。于是，大家都开始探索近郊开发的模式，并走出了具有自己特色的路子。

回看民企按照这个模式做出的产品，都是交通便利、教育有优势、商业也有，如果没有就自己做。并且，利用新规实现高赠送。在产品迭代的背景下做到区域内没竞品，如果周边环境不好就主动改善环境。“总之，利用一切可以利用的资源来提升项目价值，提升区域板块价值。”郭洁总结称。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）