论坛回顾 | 克而瑞集团CEO张燕发布《中国保障房发展全景报告》

2025年5月21日，以“安居有道 租赁有为”为主题的第九届地新引力峰会·住房租赁论坛在上海举办。克而瑞集团CEO张燕发布《中国保障房发展全景报告》。

图：克而瑞集团CEO 张燕《中国保障房发展全景报告》部分内容摘录：
1中国保障房体系演变

保障房体系经历四大发展阶段，目前形成多层次供给，保障人群持续上移的体系

第一阶段（1994-2005年）：经济型配售型主导，形式以经济适用房为主，保障群体为中低收入家庭。

第二阶段（2006-2014年）：低收入配租型主导，形式以廉租和公租房为主，保障群体扩展至重点满足最低/中等偏下收入家庭、新就业无房、稳定就业外来人员。

第三阶段（2015-2023年）：中等收入配租型主导，主要供给形式为保障性租赁住房，面向新市民和青年人。

第四阶段（2024年及以后）： “配租 + 配售” 的双轨并行，保障人群逐渐扩充、上移，包含住房困难且收入不高的工薪收入群体，及城市人才引进等群体。

2保障房对房地产行业的影响

01、角色变化：助力去库存，从平抑房价到稳定托住房价，形成分层供给

2018-2021年商品住宅上行期，保障房通过增加供应平抑房价；到行业下行期，保障房与商品房形成梯度供应：保障房布局城市外围或非核心区域，满足刚需；商品房聚焦核心地段，主攻改善型需求。两者通过“租售两端挤压”稳定房价，形成“低端有保障、高端有市场”的格局。

数据来源：克而瑞租售系统、中国房地产决策系统

02、住房选择变化：租赁周期延长，短中期“租房”成为最优选

一方面，晚婚/晚育延迟购房，以及主力购房人群买房年龄推迟延长“租房周期”。七普数据显示，我国平均初婚/初育年龄均在28岁左右，较2010年分别推迟4.2年、3.7年，人口晚婚晚育导致其首次置业年龄推迟，从而催生除了更多购房前租赁住房的需求。同时，随着房价涨幅与居民收入增速不断拉大，购房压力持续增大，购房年龄延迟。从不同年龄首次购房的平均年龄来看， 80后平均超28岁、90后超30岁、00后预计超33岁；此外一线城市与二线城市相比，购房年龄延迟2年以上。

数据来源：第七次人口普查数据、官媒、贝壳研究院等，克而瑞长租整理

另一方面，租金变化使得租房性价比提升，短中期租房成为“优选”。核心八城租金普降，使得月供租金比持续攀升，多城月供普遍在租金的2倍以上，一线城市深圳月供是租金约2.5倍；而公积金租房政策有效支撑居民租房意愿度，城市月度公积金缴纳额基本可覆盖客户房租一半以上，其中二线城市覆盖率可达80%以上。

数据来源：克而瑞租售系统、中国房地产决策系统；月供租金比按购/租90㎡住宅，30年贷款，利率3.6%，首付两成计算；公积金租金覆盖率=公积金月缴存额/月套租金，公积金缴纳系数采用7%（个人+公司共14%）计算。

03、行业模式变化：行业租售双轨运行，企业由大开发向开发+运营转型

当下，整个房地产行业形成“租售”双轨运行模式，房地产企业从大开发向开发+运营转型。

数据来源：克而瑞租售系统、中国房地产决策系统

地方平台国企积极成立运营品牌盘活存量资产，打通REITs退出通路。据统计全国典型地方平台公司中，近7成已建立长租品牌并实现项目入市运营，其余3成基本已建立品牌、并积极推进项目入市工作。地方国企以重资产自运营和合作运营为主，通过项目运营，持续提升资产价值；此外，已有6家国企平台公司发行保租房REITs，打通“投融管退”全业务链条通道，推动行业良性循环发展。

数据来源：克而瑞长租梳理地方国有平台135家，进行数据分析；公开信息披露

3保障房现行特征及未来趋势

不同保障房类型，伴随住房需求变化，其发展状况不同。其中配租型保租房将持续供应高峰，配售型和共有产权房面临入市量低、市场接受度不高等问题。未来，需突破政策执行瓶颈，推动行业向 “品质化租赁 + 精准化保障” 转型，促进房地产市场健康发展。

01、配租型——政策红利推动发展，多元主体积极参与

政策端：顶层优化存量收购政策，金融配套政策发力支持发展

自设立3000亿保障性再贷款以来，地方持续积极修正放宽收购条件，央行提升出资比例由60%提升至100%，2024年三季度再贷款余额环比提升34%；预计未来租赁社区将加速品质化发展，响应“好房子”建设，同时地方存量收购定价或提高标准，给予更多利润，助力保障性再贷款目标加速完成。

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

供应端：核心八城年度供应峰值超15万套，预计高峰持续至2026年

近四年，核心八城保租房平均年度供应量超10万套，其中一线年均供应2.1万套、二线年均0.42万套，23年、24年迎来供应高峰，年度供应峰值突破15万套。2025-2026年仍为保租房高峰供应期，两年预计供应约33万套。而后随着存量改建主导供给，年均入市量约8万间左右。

数据来源：克而瑞租赁系统

需求端：两房/三房产品市占提升近8%，家庭型租赁需求特征提升显著

2024年较2020年，核心八城集中式公寓50㎡以下产品市占收窄12.3%，50-80㎡产品市占涨幅达11.7%；房型市占中，一房及LOFT市占合计收窄3.9%，两房及三房产品市占分别上涨4.1%和4.6%，行业已从刚需过渡向大面积宜居产品转变。从客户租房典型需求与偏好变化来看，租赁大社区对客户吸附力更足；家庭型整租需求特征明显提升，京沪两城季度签约环比提升4-6个百分点。

数据来源：克而瑞租赁系统；北京/上海整租签约数据来源某中介系长租品牌披露

未来发展趋势：筹集模式从新建向存量改建转化，保租房REITs扩募趋势显现，运营管理模式一体化

涉租土地供给持续收窄，未来存量改建成为主要供应方式。运营能力成核心竞争力，运营商聚焦“人、货、场”积极创新创收渠道，持续优化项目收益结构。已上市保租房REITs项目积极开展扩募动作，优质项目可通过REITs实现资产证券化。

数据来源：克而瑞租赁系统，企业官方披露、克而瑞长租整理

02、配售型——发展初期，配套政策有待进一步完善

政策端：现有回购条款不清晰，导致需求端观望情绪严重

配售型申购条件清晰，但回购细则缺失，在回购条款上均只有大致的回购或转让上均无清晰条款，导致市场观望情绪浓厚。

数据来源：公开信息，克而瑞长租整理

供应端：2025年多城筹建目标同比腰斩，实际入市量低

受产品、购买条件及后期交易限制等，市场购买意愿弱，多城市25年筹建目标下降，其中广州、郑州、天津、青岛、南宁、长春降幅超过50%。各城市实际入市量差距较大，厦门、郑州、青岛实际入市量超3000套，其余城市入市量不到目标值的一半。

数据来源：公开信息，克而瑞长租整理

需求端：受制于政策、项目区位、产品等原因，导致需求满足度不够，配售完成率低于40%

25年计划配售类规模整体偏低，多数少于1000套，并无明确的具体配售时间。开始配售的城市实际配售成效差，如郑州配售完成率41%；青岛共计推出3613套，申请人数2108套，申请覆盖率为1.7套，但实际配售完成率仅19%；长春2024年推出2040 套，首批 200 余户签约，仅10%；重庆公租房转配售型住房以市场价3折配售，但房源本身产品、租金和购买条件限制，认购不足1%。

数据来源：公开信息，克而瑞长租整理

未来发展趋势：多渠道供应模式，解决供需错配矛盾，准入与退出机制优化提升居民购买、持有意愿

供应模式新建为主转向存量收购、其他保障房用途转化、配建等多渠道供给，发挥市场力量筹集房源，减轻住房保障部门负担；规模与结构调整，供需重构驱动目标下调，多数城市下调25年配售型保障房筹建目标，或未提及目标市场端配售意愿低；管理迭代，为解决封闭式管理带来的流动性不足问题，未来可能会探索更加灵活的管理方式，如允许在一定条件下将保障房转化为商品住宅或实行有限的流转机制。

03、共有产权房——逐渐淡出，融入配售型保障房

共有产权房推行已超10年，因回购或转让政策限制性突出，现有规模单城市累计入市不足15万套，仅一线及少数二线有供应，市场接受度低。

目前顶层大力发展存量收购用作配租或配售型保障房，其中配售型保障房与共有产权房共性较多，预计未来共有产权房或退出“历史舞台”，合并至配售型保障房体系内。

数据来源：公开资料，克而瑞长租整理

—THE END—

（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）