王晓松带队新城发展境外路演：试探投资人态度，正沟通境内融资偿还美元债

近年低调的新城系主动出击，想重新获取资本市场的信任。

5月的倒数第二周，实控人王振华之子王晓松带队在中国香港和新加坡进行了两场非公开的路演活动。王晓松是香港上市主体新城发展（01030.HK）的董事会主席和境内开发主体、A股上市公司新城控股（601155.SH）的董事长。参与路演的还有新城控股高级副总裁及商管公司总裁管有冬、新城控股董事会秘书李峰。

对于此次路演，外界此前解读为新城发展今年7月到期的3亿美元债和新城控股今年10月到期的3亿美元债务做再融资进行准备。

对于这次路演的目的，新城解释称，想跟投资人重新认识，并希望了解投资人对现阶段的中国商业地产和住宅地产是何种态度，会不会继续支持新城。

新城同时表示，如果投资人仍然认可新城并继续支持，而市场又有窗口机会，则会考虑发行美元债；如果市场不如意，公司也做好了用自有资金偿还美元债的准备。新城方面表示，目前还没完整的计划。

正有序缩减开发业务，保交付工作基本已经完成

庆幸最近几年未拿地的新城，正在缩减地产开发业务。

新城介绍，2025年计划竣工面积550万平方米，竣工面积不到2024年的40%，正有序缩减开发业务，出清低毛利项目，展现了公司业务转型与稳健增长的市场策略。

过去的2024年，新城交付了10万套住房，竣工面积1500多万平方米；公司2025年的竣工计划为550万平方米，不到2024年的40%。新城同时表示，保交付工作基本已经完成。

新城方面称，很庆幸公司自2021年7月起未获取过新项目，如果后面持续在场，也未必能够坐在这边和大家沟通。今年200亿元至250亿元的销售指引，是根据公司目前的存货结构和现金流来反推的。前两年公司债务总额比较高，需要经营性现金流的弥补。

随着开发业务规模的缩小，对公司整体的影响越来越小；开发物业仍很有必要，公司在这个行业做了很多年，放弃可惜，但现在没有现金流去拿地；公司从2023年开始大力发展代建业务，意在稳住核心团队，公司对代建业务的要求比较低，只要获取的资金能够养活团队发工资就可以。

对于开发业务的策略，新城称，未来，如果公司的现金流富余，会做一些机会主义的投资，未来开发算是一种锦上添花的业务，整个公司基本还是靠商业获取现金流和利润。

吾悦广场账面价值接近1230亿元，190亿元未抵押融资

如今的商业是新城的根基性业务。

截至2024年底，新城发展已开业的吾悦广场城市综合体数量为173个，出租率达97.97%。全年实现销售额905亿元，商业运营收入约128.08亿元。

今年前4个月，新城发展商业运营总收入45.8亿元，同比增长13%，同店增长5.4%，商业运营收入占总营收14%，毛利占比48%，毛利率超70%。预计未来两年，商业收入在公司总营收中的占比将超30%，毛利占比达60%-70%以上。

依靠吾悦广场，新城获取数百亿元抵押贷款。

截至2024年年末，新城发展总的有息负债是577亿元，平均债务融资成本为5.88%。有息负债中，包括39亿元开发贷，10亿美元信用债，其他均是吾悦广场的抵押债。抵押债中，76.5亿元为中债增担保的债券、20亿元CMBS，剩下300亿元为经营性物业贷款。

新城称，公司正在使用经营性物业贷替换开发贷、无抵押债。公司的主要还款来源是商业板块提供的经营性收入，2024年公司经常性的租金收入对利息的覆盖约3.93倍。

新城方面同时介绍，公司的融资空间非常充足。吾悦广场总的投资性房地产的账面价值约1230亿元，其中超千亿元已经抵押融资，剩余190亿元是未抵押融资。

新城介绍，公司去年新做的经营性物业贷款融资，平均融资率在50%左右，如果按此水平对未进行抵押融资的商场做融资预估，潜在的融资空间超过90亿元。公司2023年及之前做的一些融资抵押率仅在38%左右，如果这些项目的融资额能提高到50%，对应的融资空间预计70多亿元。

新城还告诉投资人，目前，公司也在努力打开资产股权融资的通道，看到一些同行，包括万科、万达，在REITs等资产证券化方面均有一些进展，公司也在做这方面探索，如果该渠道能打通，LTV（贷款价值比，loantovalue）可以提高到75%-80%。已经申报REITs，目前正在政府相关部门的审核阶段。

重资产是否继续做？新城告诉投资人，现有的173个吾悦广场中，158个为重资产。重资产的吾悦广场还有10个，今明两年，公司还会开业3个，剩下的7个暂时没有动工计划。

做好了用自有资金偿还美元债的准备

今年，新城系两笔合计6亿美元的境外债到期。新城告诉投资人，有意发行美元债，但目前并没有完整计划；正在沟通境内融资以偿还美元债。

“新城发展 4.45 20250713”将于今年7月3日到期，本金额为3亿美元；“新城控股 4.6 2520251015”将于今年10月15日到期，本金额3亿美元。

关于今年7月到期的3亿美元债，新城发展介绍，近期公司在跟中债增沟通新发行债券的担保事宜，同时还有4个资产包在和金融机构沟通融资事宜，这些融资的用途均是偿还美元债。

对于融资的到账时间，新城方面称，五个资产包的融资基本陆续会在美元债到期前到账，只要五个中的两个能够到账，再加上公司目前的自有资金即可完成还款。公司与这些金融机构均有较多合作，他们也担心如果美元债还不上会影响他们之前的一些贷款；又担心提前放款被挪用。

新城方面称，新增融资的抵押物一方面是完全没有抵押融资的吾悦广场，这部分估值189亿元；另一方面，是此前已经融资但抵押率低的那部分，有些有机会向50%的抵押率靠近。

关于是否发行新的美元债，新城表示，如果投资人仍然认可新城并继续支持，而市场又有窗口机会，则会考虑发行美元债；如果市场不如意，公司也做好了用自有资金偿还美元债的准备。新城方面表示，目前还没完整的计划。

新城同时告诉投资人，公司有资源将所有的美元债信用债替换为抵押债。