规划6.4万方商业体！这个片区或将爆发~

淝河新增一商业！合肥东南商业格局迎来新活力~

随着山姆会员店、银泰in Park 等大型商业体相继开业和加速建设，合肥商业竞争进入白热化阶段，各区域纷纷发力抢占市场份额。作为合肥东南发展的重要板块，淝河也在商业领域加速布局。近期，包河区郎溪路与历口路东南角 BH08-B-03-01地块规划公示，一座约6.4万方（32.1亩）的商业体即将落地。该项目不仅是淝河商业版图的重要拼图，更将为合肥东南商业格局注入新的活力。

NO.1 | 壹

6.4 万方商业如何改写区域格局？

新规划的BH08-B-03-01地块，容积率3.0、绿地率35%，从指标来看，35%的绿地率高于一些商业用地指标，意味着该项目可能预留大量空间用于景观设计和公共休憩，可能将打造较为生态化的商业形态。

与周边现有商业相比，杉杉奥特莱斯主打品牌折扣，以高性价比吸引消费者；包河万象汇定位中高端，注重品质消费；新地块有望通过差异化定位，聚焦区域居民的日常消费及社交需求或其他特色需求，与现有商业形成 “杉杉奥莱+ 华润万象 + 新商业” 的三足鼎立的互补格局。

值得关注的是，淝河的商业逆袭并非偶然，区域内新房云集，各项配套加速落地都催生的板块内商业的进化。过去很长一段时间，合肥的商业重心集中在政务、滨湖、老城等核心区域，淝河因缺少具有影响力的商业项目，曾被视为 “商业洼地”。但近年来，淝河开启商业突围之旅。

杉杉奥特莱斯以创新的 “公园式购物” 模式亮相，开业首年客流量便突破千万人次，在合肥商业体开业客流成绩中名列前茅；包河万象汇则凭借丰富的品牌矩阵，引入超200 个品牌，自开业以来热度不减，直至现在部分的餐饮店铺在周末还需排几小时的队伍才能入内，有效填补了区域品质消费的空白。两大商业项目相互呼应，协同效应显著，带动区域商业活力大幅提升。

图片来源：合肥楼市包河区拍摄

NO.2 | 贰

土地供应 “急刹车”，淝河楼市进入 “房荒” 新时代

商业蓬勃发展的同时，淝河板块已久未有土地供应，并且新房在经历2024年集中打折促销潮后，库存快速去化，市场供需关系发生显著转变。从土地市场数据来看，近7年淝河板块房地产的爆发式增长集中在2022-2023 年：2022年供应6宗地块，2023年供应5宗地块，大量土地入市直接推动板块新房市场繁荣。然而，2024 年土地出让数量骤减至2宗，且均由中海竞得；2025年中海再下一城，拿下悦府三期地块。

连续两年的土地供应 “急刹车”，以及新房交付潮的来临，直接导致当前板块新房库存告急，进入 “房荒” 阶段。

土地市场的收缩与商业配套的加速落地形成鲜明对比。随着新商业地块规划公示，以及杉杉奥特莱斯、包河万象汇等现有商业体的持续运营，淝河板块的居住价值与商业价值正形成双向赋能。在 “房荒” 背景下，区域内现存新房项目或将成为市场焦点，而后续土地供应节奏也将直接影响淝河未来的居住与商业生态平衡。

目前，区域内目前在售的新房有：

中国铁建花语江南

项目由中国铁建以“120分满分竞品质”标准打造，公建化外立面、3.15米层高、绿建三星认证等配置均高于普通住宅。全系户型采用板楼结构，南向大面宽设计，105㎡高层三房两卫主打性价比，主卧独立衣帽间+四飘窗赠送；167㎡洋房一梯一户，主卫配置星级酒店式双台盆、浴缸等设施，南向开间达15.6米，兼具私密性与舒适度。

但是北面有华中汽配城，环境较为复杂，可能会有噪音和污染问题。

保利海上臻悦
保利海上瑧悦位于淝河 3.0 板块，属于保利瑧悦系列最高端产品，临近地铁 6 号线。在售面积113—168㎡，单价约2.1 - 2.3万 /㎡。保利品牌优势突出，产品品质有保障，但通过网上信息可知项目两边邻近城市主干道，部分楼栋可能会有噪音影响。

中交九宸：

位于淝河之芯，杉杉名品小镇北侧，中交“九”系 高端作品。约2500平大会所。在售高层108-126㎡，小高层143㎡， 洋房168㎡。产品定位为高端住宅，房价相对较高，可能不适合预算较低的购房者，且距离大型综合性医院有一定车程，就医便利性有待加强。

招商四季臻邸

招商四季臻加推15幢，15幢是11层的洋房，建面是144m²和167m²。均价3.09万元/㎡，拟售总价397-544万元。

招商四季臻邸洋房组团升级为四季梧桐，外立面大面积玻璃窗设计，强化高端属性。但是项目北面有五里庙五金城，环境较为复杂，可能会有噪音和污染问题。

皖投云启华章花园：

项目规划共11栋812套房，是满分竞品质项目，户型面积100-125㎡，偏刚需+刚改，均价2.2万/㎡，总价在200-280万。但楼盘东边是块空地，相关配套落实需要一定的时间。

朗拾森屿：

朗拾森屿目前最后一栋G16幢入网，建面143㎡，拟售均价2.64万元/㎡。该楼盘目前总开盘1325套，成交备案1150套，去化86.8%。万科的品牌、物业和品质，交通便利。
但周边以高架、五金商贸城、住宅为主，除了高架桥带来噪音外，临批发市场也让往来大小货车众多，而且房子处于尾盘阶段，在售房源可选不多。

翡翠时光：

项目位于地铁口，主城包河入住门槛，目前对比价格周边倒挂。在售面积99-123㎡，总价140万起，目前在淝河板块置业门槛最低的项目。不过，参考网上评价，小区内部空间有限，公共活动区域较小；因定位刚需低价，房屋质量和装修标准相较于板块内高端项目，可能存在一定差距。

NO.3｜叁

结语

目前，淝河商业仍处于培育期，虽有杉杉奥莱、万象汇等标杆项目，但整体商业氛围尚未成熟。新商业体若想突围，必须精准定位——避免与现有商业正面竞争，或许聚焦社区刚需，如生鲜超市、亲子体验、餐饮社交等高频消费业态是一条新的出路。若能填补区域日常消费空白，而非盲目追求高端化，才能真正提升板块商业活力。

此外，淝河仍以新房市场为主，常住人口尚未饱和，商业体需考虑“先养商、后升级”的策略，避免过早透支消费力。未来，随着地铁6号线通车和人口导入，这一商业体或将成为淝河“最后一公里”消费的关键补充，但短期内的运营压力不容忽视。