我国房价，未来十年，还能涨回来吗？

中国的房价，还会涨吗？

在房价连续下跌四年之后，问题简直是在拷问灵魂。

很多朋友们都非常关心问题，我的回答是：

就全国房价运行来看，短期想要涨，难度确实很大；中期变数比较大，暂且不谈；如果你要看长期，看10年20年30年，中国的房价还会继续上涨。

看房价长期涨不涨，跟目前很多人关心的调控政策、收入、关税战、经济变化、人口走势的关联度并不是很高，而主要取决于一条很重要的规律：

长期来看，房价会跑赢通胀！

东京房价创新高了

这条规律是经过大量数据，很多国家的经验得出来的，并不是老杨在杜撰，在意淫；全球绝大部分国家长期来看，房价都是涨的。

当然，很多人一定会拿出一个著名案例来堵老杨的嘴巴，那就是日本的房价。

我也承认的，日本的房价在 1991 年泡沫破灭之后，连续下跌 18 年；而18 年，就属于偏长期的走势了。

但各位必须明白两点：

第一点，日本是个特例，全球独此一家，别无分店，只是偶发事件，而非普遍规律。

第二点，即便是日本的房价连跌 18 年之后，又开始进入到一段很长时间的盘整上涨过程。直到目前还在涨，而且像东京，房价已经创下新高了！

2013年左右开始，伴随安倍经济学实施，货币放水，住宅贷款利率下降，买房需求增加，地价转向上涨势头。近年来，东京作为国际化大都市，经济复苏、低利率环境、住房需求持续增长、土地资源稀缺、城市更新和基础设施提升，共同推动了房价持续大涨。

再过5-10年左右，我估计日本大部分地区的房价都会回到历史高点。

美国房价年均涨5%

平时喜欢观察和研究的朋友们都知道，要想做房价研究，就必须有详实的数据，而且数据链要够长。

日本数据还能参考，但就全球而言，房价数据链最长，最详实的美国。

这是美国总体的房价指数的走势图，注意它是房价指数，图的左侧轴上，数据都是房价指数。

美国的房价数据链非常长，本图只是从 1987 年开始拉到目前的。

从历史走势来看，总体是震荡式的上涨，其中也经历过三次下跌：

第一次下跌，1991 年，受经济衰退的影响，房价曾经小跌过。

第二次下跌，2006 年，美国的房价见顶，当时泡沫比较大，后来爆发了次贷危机，房价就持续下跌，连续三年下跌比较明显，之后三年是阴跌小跌，累计下跌六年左右，总计跌幅是 36% 左右。

第三次下跌， 2022 年下半年，在美国激进加息之后，房价出现了短暂的小跌。

2023 年则继续上涨，近两年多，不断创历史新高。

以房价指数为准，从 1987 年到现在美国的房价，年平均涨幅是在 5% 左右。

虽然过程有点波折，但是平均看每年的涨幅，依然是正增长。

而 1987 年以来美国年均的通胀率为2.73%。

房价年均涨 5%，消费品价格每年涨 2.7%，房价跑赢了通胀，平均每年跑赢超过两个百分点。

美国有房子的人占整个美国人口的 60% 以上；拥有美国的私人住宅，基本上就实现美国梦，这些业主的房屋价值是长期看涨的。

但其中也有地区差异，比如纽约、洛杉矶等经济发展比较好的大城市，房价涨幅更大一些；而像底特律，这种汽车工业衰落的铁锈地带，长期看房价，涨幅就比较小，甚至当前房价还低于很多年之前。

其实，中国也有类似现象！

看全中国的房价走势，我认为长期能够跑赢通胀。

其中一线城市、强二线城市的房价涨幅，会明显的跑赢通胀。

而像东北西部的有些中小城市，能级比较低的，尤其是资源枯竭、产业比较差的地区，房价跑不赢通胀，甚至要会低于很多年之前，类似著名的鹤岗。

不知老铁们对老杨的这番分析持何观点，欢迎在评论区留言。但注意，偏激的留言，我是不敢放出来滴。