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【闵行】古北99加推最新消息！预计五月下旬取证认购，六月初开盘！大古北低密墅区准现房!过会均价11.65万/㎡!

闵行红盘「古北99」

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预计五月下旬取证认购，六月初开盘！大古北低密墅区准现房【古北99】最后一栋即将加推！

最新消息：大古北罕见供应来了！【古北99】最后一栋房源已过会！预计将于五月下旬取证认购，六月初开盘！加推99套户型建面约135-300㎡房源，过会均价11.65万/㎡！项目已经准现房呈现了！

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古北——作为上海第一代国际社区，出道即巅峰，这里一半以上的常住人口，都是外籍人士，是上海人心中当之无愧的顶流“白月光”！

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遍布街头的咖啡馆、外国餐厅、特色清吧，人均消费动辄上千，风格鲜明，吸引着城市精英、外籍人士前来消费，网上更是有人打趣：“古北的日料比日本本地还正宗”！

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图源网络

这里的住房，无论是第一代面向外籍人士和华侨的外销房，还是第二代的超级豪宅，都吸引着上海乃至世界范围内的高端购买力。深厚人文底蕴构筑的“国际范儿”，绝非其他后起之秀板块可比！

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2024年，土拍市场重回价高者得规则，房地联动价取消，土地成交楼板价全线推高！预计在2025年，整个内中环新房，就会集体跳涨至14万以上！

对比之下，古北国际社区，却惊现难得捡漏价格——古北99，前期过会均价11.3万/㎡，最低总价约1288万起，去年10月22日首开入市15天成交12亿，火爆开盘场面。

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古北99开盘人气实拍

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现象级火爆背后，是三大热销基因：

1.在2035规划中，政府就已经给古北定调，虹桥-古北一带被划入CAZ，板块享国际化配套资源、高绿化率、富有人文内涵，“洋气”是板块的代名词！

2.2024年上海土地市场放宽限制，内中环全面跳涨，古北99在当下堪称捡漏红包价格，性价比卓越！

3.古北99已是准现房，实景准现房所见即所得，超燃产品力，配置匹敌古北壹号规模和功能的超大商业地带，搭载「无边际物业服务体系」，资产价值“滚烫”！

项目新品建筑面积约134-137㎡、150㎡精装三房即将加推，感兴趣的小伙伴，抓紧点击小程序预约参观，感受实景的冲击力！

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国际住区古北上新

【古北99】新品加推在即

超级商业地带

配置缦合无边际服务

实景准现房呈现

标杆产品力重磅来袭

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热销密码一：

内中环房价地价普涨

古北竟成难得“洼地”

古北99地处内中环，贴近内环，本次均价约11.65万/㎡，上海内环新房什么价格，想必不需要独家君多说，我们单看内中环：

自上海集中供地以来，2024年各环线宅地的起拍/成交楼板均价，明显上涨，尤其是中环以内，涨幅惊人。

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可以看到，2024年整个内中环，地价同比涨幅接近翻倍！按现有趋势，大量内中环新房，或将站上14万起步单价。

这绝非耸人听闻！

去年成交的大宁地块，放风价格高达16万/㎡，即便最终不能获批，单价也可轻松上14万；

去年徐汇滨江的两幅地块，未来保本售价将达17万，如果做高端产品，均价还将继续向上突破！

而与古北更近的，是长宁北新泾地块，成交溢价率24.4%，未来有望卖14万，与古北99的直线距离，约4km左右，而这4km，或许就是3万+的单价差！

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存量续销新盘中，中铁峯汇里与古北99的直线距离仅有500多米，但中铁峯汇里的销售均价，高达13.8万/㎡！

再深入来看，上述出让地块，容积率都比较高，且社区规模较小，在社区公建配套和绿化景观上，可施展空间不大。相对而言，古北99社区低密，且整体规模超过20万方，在社区资源上，能给到业主更多可享配套！

可以说，古北的低价，和其板块本身的高价值，严重“不匹配”！

就在去年7月，板块内标杆古北壹号成交一套房源，成交单价接近20万，而这样的价格，被广大吃瓜群众成为“捡漏”！

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实际上，去年6月份古北壹号成交的3套房源，成交单价均超过21万！

相比之下，古北99，简直是“红包”！这里，是上海为数不多还存在真是倒挂的地方，可以说，现在就是买入古北的最佳时机！

Part.2

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上海在过去一年里，最火的置业板块，莫过于“一江一河”沿线，但独家君要说的是，相比起“一江一河”所经过区域，古北有过之而无不及。

1. 商贸中心地带！产业驱动古北核心居住价值

在2035规划中，政府已经给古北定调，虹桥-古北一带被划入CAZ。

随着上海新房限价的放开，核心CAZ地区的新房价格，在2024年不断被刷新：

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不到3个月的时间，董家渡直接从16.8万，涨到了17.1万；

老城厢也从年初卖16.3万，来到了现如今的17万；

前滩的联排，去年卖13.38万，今年直接来到了17万；

人民广场、徐汇滨江、杨浦滨江等等，全都在涨，且涨幅非常大。

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数据来源：中指研究院

而这些传统核心区CAZ的价值动力，更多的是依托“一江一河”规划或者市中心历史风貌更新，但古北不同，古北板块的背后逻辑是周边商贸产业驱动核心圈居住价值。

来看古北的地理位置：

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东临徐家汇，拥有像港汇恒隆、新鸿基ITC等商业，商业能级爆发；

西接大虹桥国际商务区，虹桥枢纽推动会展商贸经济发展；

而北侧的虹桥经济技术开发区，更是有拼多多这样的大厂存在；

南接漕河泾，上海科创先行的万亿产业园，区域内集聚大量龙头企业。

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此外，古北还汇聚了27个驻沪领事馆，约占上海1/3；200多栋外交家官邸，占全市1/2，而外资企业更是接近6800家，其中跨国公司地区总部累计近80家！

产业爆发，吸引着全世界的高精尖人才前来就业，周边居住就业需求爆发，而位于中心位置的古北板块，就是天然的高端改善居住区。

汇聚国际化教育、医疗、商业、时尚资源！外资企业+国际人才扎堆，这样一个“天选之地”的硬核板块，才是真正居住的板块！

2. 高端配套服务高净值居住群体

古北从诞生之初，就由国际景观大师SWA操刀设计开发、规划部署、管理服务的先进理念，辅以长达30余年的超长开发，居住人口规模已经夯实。时至今日，外籍人士接踵而至，古北居住的3.2万余中外居民中，有50%以上的境外人士。

这样的高端开发，绝非当下“后起之秀们”的一纸蓝图可比，在其他板块还需要居住人口和时间验证规划是否适配生活的情况下，古北早已拥有非常成熟的配套和居住氛围。

古北，图源网络

比如说，古北汇聚国内外各大银行，除国内银行外，外资银行有渣打银行、花旗银行、新韩银行等等，服务高净值客户！

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图源网络

古北的金融服务定位，比肩的是陆家嘴，金融巨头的磁吸能力和整合效应，助推古北成为强大的经济增长极！

再比如，想要体验国际化的购物、休闲与美食，可以直接去日本高岛屋百货，直线距离约1.5km，闲庭信步，走路即达，“世界各国”的摩登生活在此汇聚，放眼全国，没有几个国际住区能做到古北这样国际化高度！

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此外，这里还紧贴上海TOP5的虹桥商圈和徐家汇商圈，均为重奢聚集地，拥有尚嘉中心、港汇恒隆广场、新鸿基One ITC等！

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当然，如果不想去综合商场，那么长约670米黄金城道步行街，就是你最理想的选择。

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春赏樱花、秋赏银杏，道路两旁的风景，足以治愈城市快节奏生活带来的疲累。路旁的咖啡店，成为了城市的最佳观景台，捧一杯热拿铁，望着窗外，享受片刻的松弛。

图源网络

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又或者，你想要休闲娱乐、人文出游，古北也能满足你的一切需求！

程十发美术馆、上海油画雕塑院，上海儿童博物馆等，塑造了古北的文化积淀。

图源网络

又或者，去虹桥高尔夫俱乐部、天辰网球俱乐部古北网球场等，来一场有氧运动，挥汗如雨，感受古北约40%绿化率的生态富氧。

图源网络

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在古北，国际范与烟火气并存，自然与文艺共生，这是人居的最高追求！

Part.3

古北99在产品上，堪称“满分答卷”！

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1. 超低容积率，塑造墅区低密生活

项目综合容积率1.2，其别墅区的容积率，仅有0.86，去年上海中心城区公开市场所出让地块中，容积率最低的一块地，也只有1.29，在未来很长一段时间里，这样的低密墅区住宅，供应都非常稀缺！

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实景图

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超低的容积率，让社区楼栋的排布更加开阔，小区楼间距达到了约50米，楼间距越大，意味着采光、视野、私密性更好，居住体验感更佳。

甚至小区还有空间打造约5000㎡的集中绿地，并配置全龄交互景观：

包括水榭林荫、闲庭花园、童梦奇境、乐氧聚场等，点缀康体颐养，运动健身等场域，将触发更多的停留和遇见的可能性，让社交在自然而然中发生。

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实景图闵行红盘「古北99」

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实景图

2. 准现房所见即所得，实景的安全感无可比拟！

目前，小区已经实景准现房呈现，所见即所得，实景带来的安全感，无可比拟！

比如天然黄金麻石材，既有石材的坚硬质感，又不失灵动线条的柔美，在阳光下实景呈现，一眼心动！

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实景图

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古北99预计今年9月交房，与市面上交付还要2-3年的期房相比，就可以省下相关租金。

来看数据，2024年，古北板块的全年平均租金为117.1元/㎡/月，什么概念呢？徐家汇的这一数值为116元/㎡/月，黄浦老西门则为114元/㎡/月！

从中指研究院数据来看，古北租金前十楼盘的套均月租金，都超过2万，来看典型楼盘：

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我们就按2万月租金来算，24个月，就是48万！古北99准现房预计今年9月交付，那就是净赚48万，要知道，这只是保守估计！

坚实的地段价值，夯实了房地产市场价值，让古北新盘，成为这座城市的优质资产。

3. 超级商业地带，配置无边际物业服务，尊崇感拉满！

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为了给业主提供更好的生活配套，项目打造超大商业地带，采用中式建筑风格和功能规制，与缦合北京“华府会”同源，它是京城十大会所之一，曾接待马斯克母子、曾毓群等名流显贵，无论是在规模上还是在规格上，都足以媲美古北壹号约1.8万方的豪华会所！

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看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！我们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产。

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实景图

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商业地带内部，设有社交、商务、运动、志趣、亲子5大主题，涵盖精致私宴、红酒雪茄吧、恒温泳池、健身房、儿童培训、咖啡休闲、多功能厅等，并链接12项全球顶尖资源，从运动、教育、旅行、医疗等多维度，可谓把全球一线资源与全新生活方式注入古北99，对标国际高端生活标准。

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茶室效果图，以实际交付为准

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健身中心效果图，以实际交付为准

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咖啡廊效果图，以实际交付为准

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古北99售楼处电话：400-8567-004（预约热线☎）✔✔✔效果图，以实际交付为准

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恒温游泳池效果图，以实际交付为准

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这是真正的高标准！

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地段、产品、服务，犹如三足鼎立，牢牢衬托起世人眼中穿越周期的经典宅邸。

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装修可以推倒重来，甚至户型结构都可以让设计师重构，但优质的服务，千金难买！

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缦合物业提供的无边际生活服务体系，从时间、空间、私属三个维度，共280余项标准化服务细则着手，打造自然无痕的服务内容。

同时，古北99充分考虑当代高净值业主需求，定制增值服务，包含入户保洁服务、43项免费日常维修服务、宠物托管、社区冻龄服务、健康咨询/名医推荐服务、老人及孕妇陪诊服务、纪念日策划服务、私宴服务、资产托管等。

（增值服务部分需在基础物业费的基础上另外收取费用，具体以增值服务合同约定为准）

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示意图

如今，物业越来越成为决定楼盘品质、乃至社区二手房价的核心因素。

好的物业，带来的不仅是生活品质和舒适度的提升，在二手房市场中，拥有优质物业管理的社区，同比周边楼龄、类型相近小区，价格往往高出10%-30%。

尤其对于高端住宅客户，相比于一年几万的物业费，优质物业所带来资产价值的差距可能是在百万级的！

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这种不被限定的、与众不同的“无边际服务”，才是高净值生活的无忧保障。

4. 阔绰大三房，适配当下改善需求

户型方面，项目主打建筑面积约134-137㎡和约150㎡精装三房：

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建面约150㎡左右的大三房，通透方正，整体客厅面宽约4.5米，主卧面宽约4米，空间感十足！独立玄关、中西双厨、南北双阳台、卧室全飘窗，每个空间都阔绰舒展，让人松弛感拉满。

楼市独家

展示样板房，仅供参考，以实际交付为准

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B2户型，阔绰的南向空间，让整体空间舒适度非常高，没有多余面积浪费，更有一个X空间可由业主自行调配，或为书房、或为电竞房，自在随心。

国际住区古北上新

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买房之前有必要先了解一些购房知识，今天住享金牛就为大家盘点一下购房时常常遇到的基础名词知识。

1. 什么是商品房?

商品房是指具有经营资格的房地产开发公司开发、经营、销售的房产。

2. 什么是集资房?

集资房是改变住房建设由国家和单位承包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

3、什么是安居房?

安居房指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类)是国家安排贷款及地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对人均住房面积在4平方米以下特困户的、销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

4、什么是毛坯房?

是指交房时，地面、墙面水泥裸露，厨卫不含洁具、灶具，只预留管道接口的房屋，买家入住前需要自己装修。

5、什么是期房?

习惯上把在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋称为期房。房屋的全面建成包括∶建筑工程、设备安装工程及内外装修工程结束，通过竣工验收;达到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配电通、气通（煤气、天然气或液化气)电话通、道路通、场地平整。

6、什么是现房?

现房是指通过竣工验收，可以交付使用的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、消防验收，并取得新建住宅交付使用许可证明。

7、什么是低层、多层、中高层、

高层、小高层住宅?

低层住宅:1~3层的住宅。

多层住宅:4~6层的住宅。

中高层住宅:7~9层的住宅。

高层住宅:10层及10层以上的住宅。

小高层:10~12层的住宅。

8、什么是建筑容积率?

是指项目规划建设用地范围内全部建筑与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。

9、什么是建筑密度?

指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率( %)，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度

10、什么是绿化率?

是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。

11、什么是公用面积?

公用面积是指住宅内保障正常生活所设置的公共走廊、楼梯、楼层间厅、水箱间、电梯间等所占面积的总和。消费者在购买商品房时，售楼单位将把公用面积分摊给用户，计入用户的建筑面积。

12、什么是使用面积?

使用面积是指住宅各层平面中为生活起居所使用的净面积之和，即住宅中分户门内全部可供使用的净面积，包括日常生活起居使用的卧室、起居室、客厅、厨房、厕所、室内通道、壁橱、阳台等面积。

13、什么是建筑面积?

建筑面积也称建筑展开面积，是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。包括两项:套内建筑面积和公摊建筑面积。

14、什么是砖混住宅?

砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种统一尺寸的建筑材料。也有其他尺寸的异型黏土砖，如空心砖等。“混”指的是包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖作的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在五六层以下。

15、什么是跃层式住宅?

跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。这类特点是住宅占有上下两层楼房，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯连接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。

16、什么是点式住宅?

又称塔式住宅，其特点是若干户围绕一个楼梯或电梯枢纽布置，分户灵活，每户一般能够获得两面朝向，具有转角、通风良好、地形处理较灵活、自由、占地面积小等优点。

17、什么是错层式住宅?

是一套房子不处于同一平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。

18、什么是层高?

层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

19、什么是净高?

净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

20、什么是进深?

进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。

21、什么是开间?

开间即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一个自然的宽度而言，故又称为开间。

22、什么是公积金贷款?

具有当地城镇常住户口、单位建立住房公积金制2年以上并按规定缴存住房公积金的职工，为购建住房或翻建、大修自有住房资金不足时，即可享受公积金贷款。

23、公积金的贷款的条件

(1)借款人及其家属亲属缴存的公积金总额至少达到新购建(大修)住房支出的30%;

(2）借款人有稳定的经济收入和偿还本息的能力;

(3）借款人同意办理住房抵押登记和保险;

(4）当地住房资金管理中心及所属分中心同意的担保方式;

(5)同时提交银行要求的相关文件，如购房合同或房屋预售合同、房屋产权证、土地使用证、公积金缴存的证明等。

24、什么是按揭贷款?

“按揭”具有房地产抵押及分期还款两层含义。它是指按揭人将物业的产权转让于按揭收益人（银行)作为还款保证，还款后，按揭收益人将物业的产权转让回给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所购得的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行，银行按一定的利率收取利息。如贷款人违约，银行有权收走房屋。