保利天曜、中海大境、保利天奕三盘PK，谁最能打？

在多种利好的持续推动下，今年楼市已显著回暖，土拍市场的活跃度与新盘的集中入市是最直观的数据。

特别在千万级市场，其供应量激增。近两个月以来，随着保利两大新盘的入市，高端市场竞争已经明牌。

目前广州核心区千万级豪宅主要聚集在这三大标杆项目：保利天曜、中海大境和保利天奕，这三个楼盘已成为本年度900-2000万高端市场的重点PK对手。

三个豪宅项目，到底谁最能打？

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三个项目的差异化竞争

楼盘打PK，楼主不喜欢用那种低端的打法，诸如多一个空间、多一个飘窗的比较。这种差异，就像保时捷与比亚迪对比性能一样悬殊。

要比就拿出“真枪实弹”，重点关注各板块的差异化竞争优势，政策背书和可量化的兑现节点。

保利天曜位于员村板块，这是金融城西区规划中比较重要的改造片区。但现状存在双重矛盾：一方面城市界面老旧，整体改造面临空间约束；另一方面又与珠江新城东区配套资源断裂。

如果不改，周边的村貌难以支撑豪宅身价，所以目前更多是熟悉片区、对村貌接受度高的地缘客，对珠城客吸引力有限；如果改，那员村面临的是天量供应，稀缺性何在，但就目前看来，广州旧改的力度并不在此。

保利天奕位于赤沙板块，因其地处泛琶洲南板块，被部分自媒体冠以“琶洲南三兄弟”，光靠琶洲南概念就已经很能打。不过从片区价值来看，琶洲南真正的新贵当属保利天悦和琶洲南TOD这两个高端住宅。

目前片区内最大的不利因素在于赤沙旧改推进缓慢，由于赤沙依赖房企联合开发存在协调成本，跟员村一样还是一片村景。当前生活配套得靠赤沙片区，成熟度有待提升。

中海大境位于新中轴海珠段，该区域也有村，比如东风村，这也是从海珠湖望向广州塔方向比较大的遗憾，但好在广州旧改中心已转移至新中轴海珠段，这是要真金白银砸进去的，而政府愿意在此投入重金，也体现了市级层面的重视程度。

广州作为全国城中村改造规模最大的城市之一，城中村始终是城市发展的痛点，这也折射出快速城市化中未能完全消除的发展落差。

旧改有其时序性，通常以三年、五年乃至十年的规划推进，但旧改也会因城市重心工作的转移而发生变化。

这就意味着，各板块中都存在城中村的情况下，谁能更快进入旧改快车道，谁就能在此轮发展周期中脱颖而出。

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广州旧改中心转向新中轴

从广州城市发展格局来看，珠江新城作为核心CBD已稳居第一梯队，琶洲则凭借十几年发展进入第二梯队。

珠江新城是经过近三十年发展才达到当前规模，而随着新中轴海珠段持续获得政策倾斜与资源投入，其发展速度明显加快，有望在十年内进入第二梯队。

如果眼光放得更长远一些，新中轴海珠湖将打造全球绿色低碳科技独角兽总部发展带，这一布局不仅引领未来，也更具有长期意义。换句话说，新中轴海珠段的规划定位就是接棒珠城，或与珠城的产业功能形成互补。

新中轴“破旧立新”的快速推进，并非空穴来风。

3月25日，《广州城市新中轴海珠片区三滘、东风启动区控制性详细规划》获批，宣布广州城市新中轴线将向南延伸‌，海珠区内打造长约6公里的中央绿轴。

5月20日，海珠区宣布总奖金高达450万元的广州新中轴海珠片区竞赛方案。竞赛范围集中于“三滘村和东风村”，范围位于新中轴海珠段中南部，地处中大国际创新生态谷核心区域，是体现城央生态价值的重要区域。

5月23日，海珠区住建局发布《关于新中轴海珠片区改造项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见公告》，征收海珠区赤岗西路至客村花园地段及未列门牌的国有土地上房屋，用以建设新中轴片区改造项目。

根据官方数据，新中轴海珠段旧改总面积达21.44平方公里，规模相当于3.5个珠江新城。预计总投资超400亿元，改造完成后将新增60-70万平新产业空间、约107万平商业及办公场所，预计可直接带动5.22万个就业岗位。

根据最新公布的《广州市海珠区国土空间总体规划（2021-2035年）》，提及要“重点推进轴线贯通，链接广州塔、海珠湖、海珠创新湾等关键节点，打造地标性、世界级城市符合发展轴线。”这一战略定位说明了新中轴在城市发展格局中的关键地位。

规划提出新中轴海珠段以生态推动绿色发展，围绕湿地构建“产、芯、算”产业链，促进生态与城市空间融合，采用“三位一体”策略，通过产业升级、文化赋能和宜居示范‌三个方面协同推进，全面提升区域城市发展能级。

一是产业升级‌。以环湿地公园为核心，打造低密总部集群与国际消费地标，形成“生态硅谷”创新极核。

二是‌文化赋能‌。沿中央绿轴串联文化展览、公共艺术装置及慢行系统，构筑24小时活力的城市文化客厅。

三是‌宜居示范‌。通过轴带辐射式开发，实现医疗教育商业配套的“15分钟高端生活圈”全覆盖。

这种渐进式开发模式，一方面有效规避了珠江新城曾面临的“产业与居住功能失衡”问题，另一方面充分发挥湿地生态系统的优势，为新经济发展注入绿色动能。

结合近期频密动作可以预见：作为承接珠江新城的重点发展区域，新中轴海珠段将成为广州主城区规模最大、开发强度最高的连片改造板块。

该区域升级完成后，将与天河段实现空间串联，实现产城融合、文化传承、生态宜居等城市功能，打造一个“世界级城市会客厅”。

而第一个受益的，就是位于新中轴核心区的中海大境。

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评价豪宅价值的最佳公式

关于豪宅的价值，使用率困扰着大家。有粉丝曾问楼主：使用率是豪宅竞争力的评价标准吗？

楼主的答案是：NO！

自去年6月新规设计推出以来，“使用率”频繁出现在房地产销售话术和营销宣传中。然而，这一指标在购房决策中是否重要，我们需要客观评价。

新规带来的数值膨胀，让人更容易记住这个房子，但用“使用率”评价房子会陷入认知误区。房子是资源和地段的集合体，就好像评价汽车过于强调发动机能耗而忽视发动机性能一样，这有失偏颇。

举个例子：汇悦台、凯旋新世界等顶豪使用率虽然只有70%+，但汇悦台仍以单价最高38万/㎡，长期占据广州顶豪榜首；凯旋新世界产品7年涨幅超290%，被誉为广州豪宅保值增值标杆。

关于豪宅的竞争力，用如下的公式楼主觉得更为合理。

竞争力=(核心地段x生态稀缺性)/产品同质化系数+圈层运营深度

稀缺资源历来在广州豪宅市场中占据主导地位，这与广州独特的“云山珠水”地理环境密切相关。比如珠江景观带形成江景溢价现象，白云山生态资源催生山景豪宅带，这些都充分说明稀缺资源对高端住宅价值的决定性影响。

产品同质化系数反映的是未来同类产品的潜在供应量。虽然新中轴旧改项目会带来新增供应，但其地块条件在综合规模、湿地景观资源等方面，都难以复制中海大境这类标杆综合项目的核心优势，只会不断改善新中轴南段城市界面。

圈层运营是通过构建紧密的社交圈子，促进业主间的互动、价值共享以及对品牌或产品的深度认同。中海大境的私享会运营，包括金融、经济、艺术品鉴、AI趋势、留学教育、亲子关系等等模块。据统计，2024年中海举办社群活动800+场，会员新增超1.8万人。

最近，中海大境邀请MIT/斯坦福大学前招生面试官、美国驻华大使馆前商务参赞STEVEN HENDRYX。深度剖析AI时代教育变革浪潮中国际升学的新趋势，聚焦全球经济形势分析，共同谈谈资产配置建议。

中海大境作为海珠区“新中轴南延首站”，享有政府直接主导的连片开发优势，加上生态稀缺资源，从2023年9月拿地开始，中海项目就备受关注。

同时，中海大境入市以来持续受到市场热捧，表现尤为亮眼，2024年以超百亿的销售额荣登广州千万级豪宅销售榜首，成为广州楼市现象级的城市头盘。

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近期进场，盯住中海大境

从板块优势到未来潜力，再到致力于长期价值，对于关注豪宅的买家，‌中海大境无疑是首选。

大境凭借其‌新中轴南延段核心区的优越位置‌，坐拥成熟完善的周边配套及地铁11号线便捷交通网络，凭借其稀缺地段价值与卓越产品力，持续保持市场高热度，已成为高端客群置业的首选标杆产品。

大境目前主力在售的包括首排一线湿地的270㎡2栋楼王单位、190㎡园景C位单位、以及东区也是头排的16栋143㎡。

产品不仅赢得众多高端客户的青睐，亦虹吸了大量天河、越秀等区域的高知置换客户。

中海大境从去年入市以来一直备受关注，项目在明年6月将陆续收楼，今年买明年住，好的房源已经不多，建议抓紧入手。

每个楼盘都有他的优势及对应客群，如果您是关注板块潜力、关注确定性，也关注生活的质感，建议还是选择中海大境。