4月江苏市场解读：四月苏城楼市竞，政策催澜价未宁

4月江苏楼市呈现 “核心坚挺、外围调整” 的分化格局，预计未来市场将延续结构性调整，刚需与改善需求向核心区域集中，外围板块以价换量态势持续。政策持续放松，多维激发市场活力；企业意愿提升，致使地市热度攀高；供应明显回升，需求依旧低位徘徊。

PART.1

全国动态

中央延续“稳预期、促需求、优供给、降风险”工作主线

2025年4月，我国房地产政策宽松预期增强。中央层面，政治局会议强调，加大实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势；金融监管总局发文支持受困房企项目纾困风险，促进房地产市场平稳健康发展等。

PART.2

政策变动

热点城市支持性政策持续加码，楼市调控宽松预期增强

2025年4月，省内城市常州、无锡、南京等均发布宽松新政，且据不完全统计发布频次为60次，内容涉及全面优化政策，公积金等等，均旨在激发市场需求，去化存量房源。

• 《常州市支持住房困难工薪群体购买自住新建商品住房现房公告》：

1.申请条件:申请人在我市无商品住房，或在我市拥有商品住房建筑面积总计不超过75㎡(有房屋权属证明的以房屋权4月3日常州市:《常州市支持住房困难工薪群体购买自住新建商品住房现房公告属证明为准，没有房屋权属证明的以备案的商品房买卖合同为准);申请人已婚的，其配偶须作为共同申请人。2.符合购房资助条件的申请人，在市购房资助专项房源库内新选购一套建筑面积140㎡及以下(以新建商品住房备案合同所载为准)新建商品住房现房，并在购房资助资格凭证有效期内完成商品房买卖合同网签备案，可获得购房款(以新建商品住房备案合同所载为准)的15%但不超过20万元的购房资助。

• 《关于促进房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》：

1.全面取消限售。自2025年4月14日起，无锡全市范围内取消限售，商品住房在取得不动产权登记证书后即可上市交易2.加大公积金对高品质住宅贷款力度。对于新购高品质(改善型)住宅，适当提高公积金贷款额度，满足购房人多样化改善性住房需求。3.延长相关购房补贴优惠政策。对2023年1月1日至2025年6月30日期间，在市区范围内出售自有住房，并在2025年1月1日至6月30日期间购买新建商品住房的家庭，给予“卖旧买新”契税补贴。补贴标准:给予新房所缴纳契税30%的补贴;建筑面积在144平方米(含)以上的，再给予30%的补贴。上述补贴标准，单套补贴总额最高不超过5万元。在2025年4月1日至6月30日期间，老年家庭(家庭中有年满60周岁的老人)购买市区指定的新建商品住宅，或是参与全市相关房地产开发企业住房“以旧换新”活动(旧房属于老年家庭，新房不论是给老年家庭还是子女)，支持鼓励相关房地产开发企业按每套发放不低于5万元的消费券。4.给予多子女家庭购房补贴。对全面两孩政策实施后新增的本市户籍多子女家庭，购买市区新建商品住房，在取得不动产权证后，由新购商品住房所在地政府给予3万元的一次性购房补贴;对多子女家庭首次申请住房公积金贷款购买首套自住住房且符合贷款条件的，适当提高公积金贷款额度。支持金融机构对青年群体推行“低首付、低利息、低月供5.宽期限”的特色化个人住房金融产品，更好地满足青年群体多元化信贷需求。暂停市区新建商品住房销售价格备案:房地产开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证明前，不再向价格管理部门办理价格备案手续，由企业根据市场自主确定“一房一价”，并对外公布。

• 《南京市住宅房屋征收房票安置办法(试行) 》

1.房票为江北新区管理机构、各区人民政府出具给被征收人用于购置本市安置房、商品房、公寓、储藏室、车位、商办等的结算凭证，使用范围较以往有所扩展。市民可通过“房帮宁一房票超市”系统使用房票购房，该系统由市住房保障和房产部门建立，实现房源公示、兑换等相关工作。2.房票采用实名制，被征收人及其近亲属可使用，有效期为12个月。若在有效期内未使用或放弃，将按照原补偿安置协议执行。购房时，成交价格未超出房票票面金额的部分免征契税，超出部分按规定征收。国有土地上征收的房票使用后有余额，可申请兑付现金;集体土地设计的被征收人使用房票票面金额超过90%的，购房后的房票余额也可申请兑付现金。3.持房票申购安置房和购买商品房的被征收人，可给予购房奖励，奖励政策所需资金纳入征收项目成本。跨区购房的奖励，则由房源所属区兑付房票购房奖励。

PART.3

土地市场

供给侧提量显著，土地成交环比大涨

4月江苏省涉宅类土地成交248.23万㎡，环比上涨1025.76%，受南京3月集中供地影响，土地成交环比大幅回升；成交楼面价9401元/㎡，环比下滑68.07%，4月江苏13城中南京土地成交占全省82%，其中涉及到溧水11幅，浦口10幅，六合4幅，均为远郊地块，因此拉低了江苏省整体价格。

4月江苏省涉宅类土地成交248.23万㎡，环比上涨1025.76%，受南京3月集中供地影响，土地成交环比大幅回升；成交楼面价9401元/㎡，环比下滑68.07%，4月江苏13城中南京土地成交占全省82%，其中涉及到溧水11幅，浦口10幅，六合4幅，均为远郊地块，因此拉低了江苏省整体价格。

PART.4

住宅市场

全省成交环比下滑，苏北跌幅略高于苏南

4月省内新房成交面积123.26万㎡，环比下滑23.65%。本月各城市中除徐州、常州与南通环比上涨外，其余各城市成交环比均不同程度下滑，市场并未延续3月“小阳春”的热度。展望后市，随着降准降息落地，部分城市或可带起一波新的购房需求。

25年4月江苏省住宅均价20781元/平，环比下滑8.32%。 12个城市中，6城均价环比上涨，其中徐州因中高端项目的集中备案，价格环比涨幅最大。

南京：4月新房市场成交量价齐跌，本月成交30.36万㎡，环比下滑14.09%，成交均价28148元/㎡，环比下滑0.64%，4月绿城金基·沁百合等优质低密改善项目热销，南京重磅推出“房七条”新政，“以旧换新”是核心亮点之一，各房企积极响应扩围房源，政策优惠让购房者得实惠，在“好房子”理念引导下，房企聚焦核心区打造高品质住宅，激发市场消费活力。

苏南：25年4月苏南各城市成交量除常州外，其余城市环比均下滑，主要源于政策调整、供需失衡、信心分化及外部环境等多重因素共振的结果。价格方面，除常州外均价均有回落，主要受主力成交项目的影响。

苏中：苏中各城市成交量除南通外其余均有明显的回落，其中扬州的跌幅最大，达到27%；价格方面，南通与镇江受主力成交项目影响有升。

苏北：苏北市场中核心城市大部分成交下滑，而徐州整体成交明显回升；而价格方面，除盐城外，其余各城市均有明显的上涨，月度价格易受热销项目影响产生波动。

PART.5

需求结构

刚改及改善市场需求恒定，高改溢价能力更强

90-144㎡产品在各城市区域中占比最高且占比稳定在5-7成，其中苏中及苏北90-144㎡产品占比达到70%以上，刚改及改善类产品为目前市场主力需求且需求相对稳定。从各面积段的价格来看，各城市区域均以180㎡以上高端改善类产品溢价能力最为突出。

PART.6

开盘监测

苏中苏北出清周期延长，刚需刚改类产品出清周期最短

90-144㎡产品在各城市区域中占比最高且占比稳定在5-7成，其中苏中及苏北90-144㎡产品占比接近70%，刚改及改善类产品为目前市场主力需求且需求相对稳定。从各面积段的价格来看，各城市区域均以180㎡以上高端改善类产品溢价能力最为突出。

PART.7

房企动态

TOP3房企排名稳定，TOP10房企市占率达27%

2025年4月招商蛇口、华发股份与绿城中国稳居前三位；从市占率来看，TOP10房企累计市占率达27%；从入榜门槛来看， TOP3房企入榜门槛超33亿元，TOP10房企入榜门槛突破24亿元，央国企及部分优质民企发展韧性较强。

注：本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考。

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