广州二手房结束23个月连跌，却遭新房“背刺”、议价空间走高

大家都在等：等新政落地、等价格探底、等别人先出手。

吕颖雅/发自广州

“前两个月看房的人还挺多的，这两周又一下子安静下来。”荔湾广钢新城的李毅（化名）盯着自家挂牌已久的房源，语气里透着些无奈。

这套三房单位是他在2020年买下的，买入价560万元，如今挂牌450万元，其实心里明白，“真要卖掉，只能卖到400万元出头。”

他不是唯一一个陷入焦虑的卖家。

这个5月，广州二手房市场再次转向。热络了半年的行情逐渐降温，原本盘算着“价格止跌、成交会跟上”的卖家，开始重新审视自己的心理预期。成交不温不火、买家按兵不动，市场又一次陷入拉锯与观望。

数据显示，5月第二、第三周，广州二手住宅成交量维持在2300套左右，对比3、4月的周均水平下降约一成。尽管不是“腰斩式”的暴跌，但这种缓慢的冷却，更让人煎熬。

结束23个月连跌趋势

从数据看，4月国家统计局70城房价数据显示，广州二手房价格环比终于止跌，终结自2023年5月以来长达23个月的下行趋势。

从结构上看，广州市房地产中介协会数据显示，自2月以来，144平方米以上户型的成交占比逐月走高，对整体均价形成了支撑。有业内人士分析，成交结构变化掩盖了部分真实冷意。

“挂牌多、观望多、成交少。”一位房产中介门店负责人总结这轮市场状态，“不少卖家原本指望‘五一’后成交会明显恢复，但现在看，市场似乎又卡住了。”

中介经纪人普遍反馈，广州近期雨水天气频繁，影响了看房活跃度。但更关键的，还是情绪面——买家愈发谨慎，卖家愈发焦灼。大家都在等：等新政落地、等价格探底、等别人先出手。

二手房被新房“背刺”

对李毅而言，更棘手的不是和其他二手房竞争，而是与新房的“短兵相接”。

“新房比我这还便宜，使用率高，装修也好。”李毅摇头，坦言自己都有点动摇，“那些没买过房的，更没理由选我这个。”在他看来，买家并非不入市，而是大多被新房分流。

广钢新城板块一位中介经纪人也印证了他的判断。“3月时，还有部分业主试探性提价，但现在这种情况几乎没有了，反而是不断降价求成交。”他提到，最近门店只成交了一套两房，挂牌时价格在300多万元，最终三轮砍价后以270万元成交。

与此同时，新房市场的“内卷”还在加剧。市区不少楼盘总价下调数十万元，部分项目甚至降幅超过百万元，更不用说各类一口价单位充斥市场。如今，在售楼部现场，开发商先抛出特价房，买家还能再砍3%~5%的优惠不再稀奇。

加之户型设计更新、赠送面积增多，小区门头、公区和交付标准也愈发“高配”，对比之下，二手房显得愈加尴尬——报高价无人问津，报低价又卖不下手，市场陷入无声的消耗战。

在此前楼价泡沫较重的天河东部，这种被新房“压着打”的感受更为直观。曾一度接近10万元/平方米的“网红盘”兰亭盛荟，如今不少挂牌价已回落至“5”字头，甚至个别成交价跌破5万元/平方米。表面上看是价格回调给了买方机会，但现实是，大家依旧观望。

“越是这种时候，越没人敢动。”东圃某中介经纪人感叹，“卖家没底气，买家没紧迫感。”这不仅是价格的问题，更是预期的问题。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，好房子在新房市场供应增加，二手房短期内面临实质冲击。预计二季度，二手房价格跌幅或将大于新房。

议价空间仍然充足

不过，市场也不是全然死寂。一些“卖一买一”的换房客，正在加快出货节奏，试图在网签量连续破万的窗口期尽快换房。

据合富大数据监测，广州二手住宅平均议价空间已扩大至7.7%，正逼近8%的高位水平。在一手市场集中推新、性价比不断提升的同时，二手房主“低卖低买”的现实考量也越来越普遍。

李毅坦言：“二孩快要出生了，换四房的需求迫在眉睫，准备把挂牌价下调20万元。只要买家肯谈价，我愿意再让步。”

上述广钢新城板块中介经纪人表示，只要业主愿意降到小区最低价，“笋盘”很快就能卖出。

南沙或许是为数不多买卖双方心态相对积极的区域。位于越秀滨海新城附近的一位经纪人介绍，南沙近期政策利好不断，有部分业主心态有所提升，但整体依然以价换量为主，大部分业主还是希望趁着市场比较活跃尽快成交。

尽管“五一”期间因出游人群多而略显平淡，但节后成交迅速回温，较4月同期有50%~80%的增长。他举例称，最近一位客户在南沙看房许久，一直犹豫未决，直到“买房送学位”政策兑现，正好遇上一套合适房源，业主愿意让利，交易迅速达成。“政策、房源、心态几方对上了，就成交了。”

李宇嘉认为，随着新房供给侧改革效果逐步显现，新房带动二手房的交易循环正在加快，换房需求的释放也将对二手房止跌起到正向推动作用。此外，下半年城市更新加速，有助于提升二手房供给效率，减少无效挂牌，未来二手房价格的下行压力有望缓解。