上海露香园馥公馆2025最新房价-露香园馥公馆6折抛售-重磅信息！

重磅信息来了！【露香园】一期【馥公馆】6折抛售！

主力户型建面约110-185㎡2房3套253/315/465㎡特殊户型

均价10.3万/㎡，总价1200万起项目走的是拍卖流程，买家支付房款和契税即可，无其他任何附加费用，谨防上当受骗！

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售楼处电话☎：400-8800-703【官方认证】

营销中心电话☎：400-8800-703【官方认证】✔️

✅项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注楼盘名字）

【黄浦区丨豫园板块·馥公馆】

主力户型：110-180（三梯六户）

特殊户型：253、315、470（三套）顶楼

总高：名义楼层20楼、实际楼层17楼（4、13、14没有）

01室：110的一房无阳台

02室：152的两房有阳台

03室：184的两房有阳台

04室：185的两房有阳台

05室：172的两房有阳台

06室：110的一房有阳台

装修标准：精装交付，所见即所得

产权：70年住宅

车位：1500元/月，售价60万

物业费：8.5元/平

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2025露香园馥公馆优缺点评测：一文读懂露香园馥公馆值得买吗？ 售

馥公馆位于黄浦区露香园路18号，其实是露香园一期的高层住宅产品，楼栋共20层，其中1-3层为商业和会所配套，3-20层为住宅分布楼层，住宅部分三梯六户，共77套可售房源。

露香园馥公馆作为上海黄浦区的高端住宅项目，其定位和地段优势显著，但购房决策需结合个人需求与市场环境综合考量。以下是详细分析：

---2025露香园馥公馆优缺点评测：一文读懂露香园馥公馆值得买吗？

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### **核心优势（优点）**

1. **黄金地段，稀缺资源**

• **位置核心**：位于黄浦区老城厢板块，紧邻人民广场、南京东路、新天地，属于上海内环内不可复制的稀缺地块。

• **交通便利**：周边地铁10号线（豫园站）、8号线（老西门站）环绕，步行可达；自驾可通过延安高架、南北高架快速通达全城。

• **配套成熟**：商业（新天地、人广商圈）、医疗（瑞金医院、九院）、教育（黄浦一梯队学校如卢湾二中心）资源丰富，生活便利性极佳。

2. **高端产品设计**

• **产品定位**：以大户型（150㎡以上）为主，精装标准高（如嘉格纳厨电、智能家居系统），适合改善型或高端自住需求。

• **低密度规划**：部分楼栋为低层建筑，容积率控制在3.0以下（对比周边老旧小区，舒适度更优）。

• **历史文脉**：作为露香园旧改项目，部分设计融入石库门元素，兼具文化底蕴与现代居住体验。

3. **开发商背书**

• 由上海城投控股开发，国企背景，资金实力与交付保障较强；物业管理预计为高端品牌，服务品质有保障。

4. **长期投资价值**

• 黄浦区新房供应稀缺，长期看保值能力强；毗邻豫园、城隍庙等文旅地标，租金回报潜力高（若考虑出租）。

### **潜在风险与不足（缺点）**

1. **价格门槛极高**

• 单价预计15-20万元/㎡，总价2000万起步，远超上海普通住宅标准（需缴纳高额契税、增值税），首付及月供压力大。

• 对比同区域二手房（如老城厢周边老旧小区单价约10万/㎡），溢价明显，需承担一定站岗风险。

2. **开发周期与周边环境**

• **城市界面待更新**：周边仍有部分旧改地块在建，未来5-10年可能存在施工噪音、粉尘影响；部分街道狭窄，高峰期交通拥堵。

• **交房时间晚**：2025年交付，若购房者为投资或急于入住，需承担2年资金占用成本及政策变动风险。

3. **户型与居住体验**

• 主力户型偏大，对刚需或小家庭不友好；部分户型存在暗卫、采光面不足等问题（需实地考察样板间）。

• 社区规模较小，绿化率可能低于30%，公共活动空间有限。

4. **学区不确定性**

• 黄浦区虽教育资源优质，但新房对口学校需交付后划片确定，存在一定变数（若为学区刚性需求需谨慎）。

### **购买建议**

**适合人群**：

• 高净值家庭：预算充足，追求核心地段资产配置及长期持有。

• 改善型需求：注重生活品质，需近市中心工作、生活的自住人群。

• 长线投资者：看好上海内环稀缺资产，可接受5年以上持有周期。

**慎入人群**：

• 刚需或首置：同等预算可考虑中环品质次新房，兼顾居住与通勤。

• 短期投机者：政策调控风险高，短期内升值空间有限。

• 对学区、环境敏感的购房者：需等待周边规划落地或选择成熟板块。

### **替代方案对比**

1. **黄浦竞品**：翠湖天地六期（新天地板块，现房，单价25万+）、中海顺昌玖里（董家渡，单价17万+）。

2. **外区选项**：静安苏河湾板块（龙盛华兴新城）、徐汇滨江（香港置地启元）等，性价比或更高。

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### **结论**

露香园馥公馆是上海内环稀缺的高端住宅，适合预算充足且追求地段价值的购房者。若价格符合预期，且能接受开发周期与周边环境现状，可列为改善/投资的重点选项；若预算有限或对居住体验要求极高，建议扩大选房范围，结合实地考察决策。

2025露香园馥公馆优缺点评测：一文读懂露香园馥公馆值得买吗？

上海黄埔新房-露香园馥公馆优缺点评测：一文读懂露香园馥公馆值得买吗？露香园馥公馆优缺点独家爆光

户型图赏鉴

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露香园馥公馆售楼处电话：400-880-0703

上海黄浦露香园馥公馆售楼处电话☎：400-8800-703（预约看房热线）

黄浦豫园核心区域

10号线豫园站地铁口

建面约110-185㎡准现房

70年纯住宅产权均价约10.3万/㎡

不摇号可直接选款清即可交付

露香园二手房单价约14万+

样板房线上火热预约

上海黄浦【露香园馥公馆】

售楼处电话☎：400-8800-703【售楼处预约热线】（一对一热情服务）

交付标准参考图：

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社区规划

【露香园】项目位于上海市中心黄浦区老西门板块，距离外滩、新天地、人民广场、淮海路等地标区域的距离均在1.5公里以内，地段可以说是真正的老牌市中心了。

露香园由北向西沿人民路、南到方浜中路，东至河南路，总占地面积约15.8万㎡，该地块2004年拿的地，2014年由上海城投露香园置业与李嘉诚和记黄埔共同开发，同济大学建筑设计研究院与香港何显毅建筑工程师楼合作设计，分为南北两个组团：露香园88弄、露香园118弄。

本次售卖的产品为露香园（一期），规划包括以高层为主的精装住宅、别墅。

社区内绿化率达35%，干挂石材外立面，馥公馆为四梯六户，主力户型面积规划为110-185㎡的1房和2房，还有少量面积在314㎡-465㎡区间的复式楼王。在户型空间和功能的塑造上，馥公馆完美演绎了中西合璧的生活格调。以大平层级的阔尺面宽、动静双厅格局、宽境阳台以及总统套房式奢华主卧空间。

内配中心会所+泛会所，每四幢楼的二层室外部分以廊相通，形成围合式的花园平台，地面采用石材铺装，除精致的绿化小品外，增设多种户外活动设施，如儿童游乐区、高尔夫推杆区、BBQ烧烤区等。

二层室内除各单元独立电梯厅外，还设置有红酒吧、雪茄吧、桌球室、阅览室、幼儿托管区等休闲设施。

“泛会所”协同“健身会所”一起为提供“双会所”的尊贵享受。

地面一层中庭设计喷泉广场，配合二层泛会所花园平台的水系景观带，使小区中庭绿化层次错落分明，一步一景，小区公共活动及绿化空间得以双倍提升。

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生活配套

交通方面：项目距离10号线豫园站约429米（来自高德地图），距离地铁14号线大世界站约570米（来自高德地图），周边还有地铁8号线。可谓多轨环绕，交通便捷。

自驾方面，项目北面临近淮海路及延安路高架（内环交通枢纽），东面临近河南路、中山南路主干道，南面是复兴路，西面西藏路、南北高架，同时，项目周边环伺四条隧道：人民路隧道、延安路隧道、外滩隧道以及复兴路隧道。

商业方面：项目周边有众多的大型购物中心，如汇都国际广场，亚龙国际广场，范仕达生活广场，新尚数码广场，淮海商业大厦，乐购express(金陵东路店)，福佑门商厦，恒源祥(金陵东路店)，知音琴行(金陵东路店)，联华超市(大境路)。

教育方面：项目周边有上海市格致中学，上海市光明中学，上海市实验小学(人民路)，上海交通大学医学院，科学会堂，上海市黄浦区卫生学校，上海市金陵中学，上海城建职业学院(静安校区)，明珠中学，上海市格致初级中学等教育资源。