卖房人矢口否认，买房人该如何固定证据？房产买卖律师提醒

此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。

一份二十多年前的房屋买卖协议，引发了一场房产纠纷。卖房人矢口否认协议的真实性和有效性，买房人则坚称协议合法有效。那么，这份协议到底该何去何从？法院的判决，为我们揭开了真相。

一、案件梳理

（一）当事人信息

原告：陆明（买房人）

被告：周伟（卖房人）

关键关系：陆明与周伟于 1997 年签订房屋买卖协议，多年后陆明起诉要求确认协议有效，周伟持反对意见，双方对簿公堂。

（二）案件背景

1997 年 6 月 15 日，陆明与周伟签订《房屋买卖契约》，约定将周伟名下位于通州区宋庄镇 X 号（一号院）内的正房五间、厢房两间、棚子三间及门楼院墙，以 17000 元的价格卖给陆明 。协议签订后，陆明支付房款，周伟妻子刘某交付钥匙，陆明一家入住一号院，并对房屋进行了改建和扩建。

然而多年后，周伟却对协议提出质疑，称自己从未见过这份协议，协议签订时自己不在场，是陆明与自己孩子签订的，且协议时间、地点等存在问题，认为协议无效。陆明为维护自身权益，向法院提起诉讼，要求确认协议合法有效。

二、争议焦点

1997 年 6 月 15 日签订的房屋买卖协议是否真实存在？

即使协议存在，在周伟未亲自签名且不知情的情况下，协议是否具有法律效力？

周伟称房屋为婚前财产，妻子和孩子无权处分，这一理由能否否定协议的有效性？

三、案件分析

（一）协议真实性认定：多方证据佐证协议存在

陆明提交的房屋买卖协议上，有卖房人 “周伟”（由周伟之子周小伟代签）、代笔人、大队证明人签名，还加盖了村委会公章 。虽然周伟否认协议真实性，但法院通过与周伟妻子刘某电话联系，刘某证实收到 17000 元房款，承认协议签订时自己在场，且让儿子周小伟代周伟签名 。此外，陆明在一号院居住二十多年并进行建设，周伟在此期间未提出过权利主张，这些事实都从侧面印证了协议的真实性。

（二）协议效力判定：表见代理与默认行为奠定有效基础

从法律角度看，签订协议时周小伟虽未成年，但他是受母亲刘某指示代父亲签名。刘某作为周伟的妻子，陆明有理由相信她有代理权，这种情况符合表见代理的构成要件，代理行为有效。而且，陆明长期居住并改建房屋，周伟却一直未提出异议，根据法律规定和常理推断，可视为周伟对卖房行为的默认 。

（三）婚前财产处分争议：不足以否定协议效力

周伟提出房屋是婚前财产，妻子和孩子无权处分，但这一理由并不能直接否定协议效力。在房屋买卖过程中，陆明基于对刘某行为的合理信赖完成交易，且已实际占有使用房屋多年。周伟内部的财产处分权问题，不能对抗善意的陆明，也不能成为协议无效的法定事由。

四、裁判结果

法院判决：确认原告陆明与被告周伟于 1997 年 6 月 15 日签订的房屋买卖协议有效 。这一判决意味着陆明的合法权益得到了法律的认可和保护。

五、案件启示

（一）签订合同务必谨慎规范

签订重要合同，如房屋买卖协议时，当事人应尽量亲自到场签名确认，避免代签等可能引发争议的情况。若需他人代签，务必有明确的授权手续。

（二）保留证据至关重要

交易过程中的各种凭证，如合同、付款记录、交付凭证等，都要妥善保存。这些证据在发生纠纷时，是维护自身权益的关键 。就像本案中，陆明凭借协议及多年居住、改建的事实，有力地支撑了自己的主张。

（三）及时行使权利，避免权利沉睡

如果认为自身权益受到侵害，应及时采取行动主张权利。周伟多年未对房屋买卖提出异议，最终导致法院认定其默认卖房行为，这也提醒大家，不要让自己的权利“沉睡” 。

本案的判决不仅维护了当事人陆明的合法权益，也为类似的房屋买卖纠纷案件提供了重要的司法参考，同时还折射出法治社会中契约精神的重要性，彰显了法律在平衡各方利益、维护社会交易秩序方面的关键作用。