地方政府开始大量的买地收储了。

地方政府开始大量的买地收储了。4月份全国收储的土地面积是7198公顷，涉及金额1730亿元，一个月收储的面积和金额就超过了一季度的总和。

很多人可能会奇怪，现在的地方政府不是在化债吗？哪里来的钱买地呢？

发债啊！今年政府工作报告里显示，

中央给地方安排了4.4万亿专项债的额度。重点用于投资建设土地收储和收购存量商品房，比去年增加了5000亿。

专项债顾名思义就是专款专用，不能挪去干别的。而土地收储就是地方政府把一些开发商手里闲置的地块给收购回来，价格通常低于之前的出让价，一般折扣在7折到9折之间。

对于开发商来说，这些地大多是之前融资买的，现在没钱开发。每个月还要给银行利息，那卖给政府虽然亏一点，但是多少能回笼一点资金来续命。

当然，专项债这点钱，不可能把市面上所有的存量地块都给收了，根本就不够用。

今年，中央一再提房地产要止跌回稳，

地方政府也是两手在抓。一方面通过收储土地来控制新楼盘的数量。另一方面

收购存量的商品房作为保障房来减少库存。长期看来肯定是有效果的，但短期能不能止跌回稳？什么时候止跌回稳？

依然不确定。

这里面呢还有几个核心矛盾没有得到有效的改善。首先，房地产过度金融化的核心问题是什么？

土地财政啊！也就是地方日益增长的市政开支和落后的税收体系之间的矛盾。老房子收不到税的，除非征收房产税。那以目前国内的经济状况来看，没有可能性。

所以只能跟新房收，那就要求新房的量要有增长，至少持平，才能维持目前的税收。但看下来，除了北上广深之外，其他城市基本没可能。再或者咱们地方政府可以彻底摆脱土地财政也行，但这个好像更没可能。

其次，我们再来看房地产下行周期的核心问题是什么？

那还不是居民日益干瘪的钱包和负债能力与高速增长的房价之间的矛盾吗？这带来两种极端，要么你就极致卷，24小时全年无休的工作赚钱，再加个高杠杆把未来几十年搭进去，换来上车的机会。

要么你就彻底躺平，不努力，不负债，

没欲望。显然这几年躺平的过多了。

再有就是房地产下行最严重的问题到底是什么？

不是你认为的资产贬值的那点货币幻觉，

而是实实在在的债务和现金流问题。土地拍卖比高位少了一半。这个腰斩还是在大量的城投国资兜底的情况下。

而城投国资靠什么呢？他们没钱。也是靠发债。而且他们发的债成本利息远高于政府明面债，一方面真实的收入在下降。

另一方面，利息开支在增加。这就直接导致债务膨胀的速度是越来越快。而地方发行专项债收储的逻辑，你以为真的是收市面上卖不出去的房子吗？

根本就不是。比如深圳广州一些地方要求极其严苛，什么面积要60到90平米，

独栋交通便利，不存在抵押的情况等等。

其次就是根据某些国资和城投项目设定的萝卜坑。

成投国资负债给土地拍卖兜底，甚至放在那边闲置不开发，所以根本就没办法创造现金流。那到期债务要怎么办呢？只能又回到政府这边来。

政府再发债，把土地收回去，或者把开发的房子给收回去。一个土地两笔贷款，

后一笔是偿付前一笔而发行的更多的贷款。土地还是那个土地，但创造了两次贷款。

最绝的设计你知道是什么吗？

假设把这些土地和收储的房子作为公租房和福利房，那就能打包房子未来几十年的收益，再从银行创造一次贷款。大家可以在网上看看，已经有案例了。很多人都还停留在收储了降低供给的角度。其实核心一直都是过去十几年持续发生的土地货币化和土地财税的问题。

以前可以将成本转移到居民身上，现在不行了。因为居民实在是顶不住了，只能转变成特色的债务财政模式。也就是先用集体财富作质押，可能是未来30年的收益。

再临时成立一个公司，几个月里开出个天价，把这笔集体财富接手过去。

讲完前面这个逻辑

你会发现里面其实有很多金融和数字的游戏，比如大幅收储。还包括最近平均土地拍卖单价升高而总的拍卖金额继续下降？

很多数字游戏，就是自己的东西左手倒右手罢了。要是土地无非在规划未来拍卖嘛！

而如果是城投盖的房子，那就可以进入到公租房和保障房里面，算作福利开支。

不管大家用没用上，那这笔钱确实是花在民生上面了。公租房又可以打包经营权，

再拍卖给成立个把月的公司。这个公司也没钱，只能做抵押。

从银行贷款绕了一圈下来，其实本质还是赤字货币化。当然这一系列的操作都绕不开银行，地方政府发债是银行兜底。资产抵押也是从银行借钱，所以财政部今年给银行注资了5000亿，美其名曰充实国有银行的资本实力，支持实体经济。但这些债和贷款确实增加了银行系统的风险。所以短期会怎么样？真的不好说啊！