4月房价观察 | 天津楼市“新旧分化”：新房价格涨幅全国第二VS二手房成交比重超七成

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

“如果你要在天津买房，建议您优先考虑‘好房子’新规之后推出的新房。”天津当地房产中介小王在接受《每日经济新闻》记者电话采访时如是说。

国家统计局5月19日发布的4月70城房价数据显示，天津新房价格环比增长0.4%，与杭州并列全国涨幅第二，仅次于涨幅并列第一的上海和大连。今年1月和3月，天津新房价格环比涨幅均为0.3%，2月环比下降0.3%。

相比之下，4月份天津二手房价格则环比下降了0.2%。截至5月21日，链家网显示天津二手房挂牌量接近20万套。

中指研究院天津分院总经理赵玉国5月21日通过微信向《每日经济新闻》记者分析称，天津新房市场价格上升主要受供需双侧优化驱动。4月以来多个品质楼盘集中入市，叠加“好房子”新规引导，导致改善型需求加速释放。

天津城市建筑 图片来源：每日经济新闻资料图

“推荐‘好房子’新规后的新房”

5月21日，每经记者以购房身份向天津当地多位房产中介人士进行了咨询。中介小王告诉每经记者：“相比二手房，我更推荐您买‘好房子’新规之后的新房。”

值得注意的是，今年5月1日起实施的住建部《住宅项目规范》，被业内称为“好房子”新规。事实上，天津的“好房子”新规早在去年就已经执行了。

天津市住房城乡建设委去年对《天津市住宅设计标准》进行了修订，并于当年9月1日起正式实施。新版标准将原标准“住宅层高宜为2.8米”调整为“住宅层高不应低于3.0米”，并提高了住宅室内净高要求。今年3月17日，天津市规划和自然资源局发布《关于住宅多样性政策补充要求的通知》，涉及架空平台下空间、开敞阳台、露台、设备平台、凸窗、坡屋顶等方面的优化。

此外，随着5月20日房贷利率再次下调，进一步减轻了购房者的压力。据小王介绍：“目前天津的房贷利率已从之前3.15%降到了3.05%。以购买总价200万元的新房为例，首付为30万元，纯商贷月供较此前减少约92元。”

赵玉国告诉每经记者：“4月以来，包括城投春上拾光、城投·格调观槿花园、中建理想城等品质住宅集中入市，导致改善型需求加速释放。此外，核心区域价值回归及需求加速向市区聚集，叠加‘好房子’新规引导，天津4月新建商品住宅成交面积占比环比提升了2个百分点至27%。”

在赵玉国看来，在“好房子”新规驱动下，天津新房市场在产品形态、房企开发逻辑以及市场供需结构方面均发生了深刻变革。开发商借助新规突破传统设计桎梏，采用“立体庭院”“错层露台”“飘窗”“架空层”等创新设计大幅提升空间利用率。目前，“好房子”新规正推动天津楼市形成“政策创新-产品升级-需求激活”的良性循环。

从小王提供的不少楼盘资料来看，以位于天津市西青区的金地·时光印项目为例，该项目80平方米的两房总价约120万元，单价约1.5万元/平方米，首付约18万元起。“该项目是‘好房子’新规后推出的产品，主要优化了架空层和户型空间布局，架空平台打造了果蔬超市以及全维运动健身空间。”

来源：天津中原研究院

天津中原研究院数据显示，4月份，天津新房市场网签量呈现量跌价稳的走势，全市成交新建商品住宅4810套，环比下降11%，同比下降21%；成交面积53万平方米，环比下降12%，同比下降22%；成交均价18751元/平方米，同比上涨6%，成交价格较为稳定。

从4月全市各区域新房成交表现看，天津中心城区成交面积环比下降9%，环城四区环比降幅11%，新五区环比下滑6%，滨海新区环比下降20%。和2024年同期相比，中心城区成交面积同比实现上涨10%，而环城、新五区和滨海备案量同比分别下降8%、27%和45%，市场分化趋势更为显著。

来源：天津中原研究院

新房二手房价格“剪刀差”明显

相比新房市场，天津的二手房市场目前仍处于调整期。

国家统计局数据显示，4月份，天津二手房价格环比下跌0.2%。今年1—3月，天津二手房价格环比分别上涨0.1%、下降0.4%、持平。同比来看，今年1—4月，天津二手房价格同比降幅持续收窄，分别下降5.7%、5.5%、4.8%和3.7%。

每经记者梳理近一年来天津二手房价格走势发现，天津二手房均价在今年1—3月出现小幅反弹，但近两月仍处于调整态势。

据克而瑞数据，4月天津二手房成交量升价稳，共成交14636套，同环比均上涨1.6%；成交均价16526元/平方米，环比持平，同比下降12.5%。

同时，天津4月二手房新增房源及带看量进入下行通道。当月新增房源约3.1万套，环比下降约18.4%；新增客户约20.1万人，环比下降约14.8%；带看次数约13万次，环比下降约18.8%。

来源：克而瑞

“天津核心区与外围市场的房价分化还是比较明显的，整体呈现的是‘中心稳、外围冷’的市场格局，很多买不起核心区的刚需客，会将目光投向西青区中北镇、张家窝等板块，这些板块的自住需求比较强。相对来说，蓟州、静海等远郊板块二手房市场价格调整较为明显。”天津当地一位中介人士告诉每经记者。

“外来客的话，建议优先关注新房。”该中介人士给出的理由是，从楼龄来看，市场上楼龄超过20年的老旧小区面临停车位不足、物业管理落后等问题，难以吸引年轻买家。而次新房方面，2017年至2018年高点入市的次新房业主普遍存在“心理价位”，导致议价空间不足。

每经记者注意到，目前天津的二手房还存在挂牌量较高的情况。链家网数据显示，截至5月21日，天津的二手房挂牌量接近20万套，其中楼龄超过20年的老旧小区房源占比约为31.67%。

来源：克而瑞

赵玉国分析认为，近年来二手房市场呈现出明显的“以价换量”态势。“自2022年以来，天津二手住宅的成交套数在市场中的占比呈现出逐步攀升态势。2025年前4月的比重已经突破70%。与此同时，当前一二手房之间的价格剪刀差呈现出不断扩大的趋势，这也预示着二手房对刚需购房群体的吸引力仍将继续维持。”

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