谢逸枫：颤抖吧！前4月全国卖地收入断崖式下滑，怎么办

文/谢逸枫

5月20日，财政部门数据显示，前4月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）9340亿元（一季度6849亿元），同比下跌11.4%（一季度同比下跌15.9%），跌幅收窄4.5%，意味着全国卖地收入跌破1万亿元，堪称暴跌。

前4月全国卖地收入跌破1万亿元（一季度6849亿元），但是卖地收入占地方财税收入比例依然高，堪称一部史诗级最成功的土地财政学、经济学。土地是财富之母，是一个城市、一个国家的最大原始财富。

前4月全国卖地收入9340亿元，土地收入大跌，归根结底是缺乏新项目的投资意愿、房企在建项目开发和在售项目销售缓慢、地方土地供应大幅度地下降、房企因债务和融资压力导致新增拿地面积和金额减少，以去库存为主。

前4月全国一般公共预算收入8.0616万亿元，同比增长0.4%，一般公共预算支出9.3581万亿元，同比增长4.6%，意味着钱不够花。财政赤字规模从2021年的4.38万亿元已经上升到2025年的5.66万亿元，比2024年增加1.6万亿元。

其一是前4月全国卖地收入（国有土地使用权出让收入）9340亿元，同比下降11.4%，占到一季度全国一般公共预算收入8.0616万亿元的11.58%。2020年46%、2021年42.97%、2022年32.81%、2023年26.75%、2024年22.16%。

2025年前4月全国卖地收入9340亿元，同比下降11.4%。2021年前4月-2024年前4月全国卖地收入分别为21383亿元、15012亿元、11761亿元、10536亿元，增速分别为同比上涨35%、同比下降29.8%、同比下降21.7%、同比下降10.4%。

前4月全国卖地收入9340亿元，对比2021年同期全国卖地收入21383亿元，数据上来看，堪称土地收入腰斩。值得注意的是同比下降11.4%，对比2022年-2023年同期分别29.8%、21.7%的跌幅，呈现收窄趋势，对比2024年则扩大。

2020年前4月-2021年前4月全国卖地收入连续二年破2万亿元后，2022年前4月首次跌破1.6万亿元，2023年-2024年前4月首次跌破1.2万亿元，意味着全国土地收入正式见顶，总体的跌幅正在逐步收窄、改善、好转的趋势。

其二是前4月全国土地与房地产相关的税收收入7009亿元（一季度5117亿元）。全国土地与房地产相关的税收收入2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元。

前4月全国土地与房地产相关的税收收入7009亿元占全国税收收入6.5556万亿元的10.69%。2020年13%、2021年12%、2022年11.53%、2023年8.74%、2024年10.59%。如包括房地产领域5项税收，占到全国总税收入的15%以上。

说明100块税收收入里面，房地产、建筑业的税收贡献15块钱，意味着全国土地与房地产相关的税收总收入占到全国财政收入、地方财政收入、全国税收、地方税收的比例更高，对财政贡献、地方收入更高。

前4月全国土地和房地产相关税收中，契税1618亿元，同比下降15.7%。房产税2026亿元，同比增长11.2%。城镇土地使用税1011亿元，同比增长4.8%。 土地增值税1804亿元，同比下降16.1%。耕地占用税550亿元，同比下降0.1%。

其三是前4月全国卖地收入9340亿元，2020年8.4142万亿元、2021年8.7051万亿元、2022年6.6854万亿元、2023年5.7996万亿元，2024年4.8699万亿元，卖地收入自2021年之后，连续4年保持下降的趋势。

前4月全国土地与房地产相关的税收收入7009亿元，2020年1.9694万亿元、2021年2.0793万亿元、2022年1.9216万亿元、2023年1.8538万亿元、2024年1.8537万亿元），土地与房地产相关五项税收收入自2021年之后，连续4年下降。

前4月全国房地产收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）1.6349万亿元（1.1966万亿元），2020年10.3836万亿元、2021年10.7844万亿元、2022年8.6070万亿元、2023年7.6531万亿元、2024年6.7236万亿元。

其四是根据“土地依赖度”统计数据显示，即国有土地使用权出让收入除以地方一般公共预算收入，可以看出，地方对土地的依赖不断增高。尽管2003年-2021年全国地方对土地财政依赖逐年增高，2021年后，出现连续3年下降后呈现上升。

前4月全国房地产收入1.6349万亿元，占全国一般公共预算收入8.0616万亿元的20.28%（前2月17.47%），2020年56.77%、2021年53.24%、2022年42.25%、2023年35.30%、2024年30.60%，说明占全国一般公共预算收入上升。

前4月全国房地产收入1.6349万亿元，占地方一般公共预算本级收入4.6688万亿元的35.01%（2020年103.7%、2021年97.08%、2022年79.09%、2023年65.28%、2024年56.37%），说明占地方一般公共预算本级收入比例上升。

前4月全国房地产收入1.6349万亿元，占全国税收收入6.5556万亿元的24.93%（一季度25.21%、前2月21.07%），2020年67%、2021年50.39%、2022年51.65%、2023年42.25%、2024年38.42%，说明占全国税收收入比例下降。

如五项房地产相关税收，十一项的税收收入约1.8万亿元，加上全国卖地收入的9340亿元，2025年前4月房地产总收入约2.8万亿元。2020年11.2142万亿元、2021年11.7051万亿元、2022年10万亿元、2023年9万亿元、2024年7万亿元。

房地产总收入（全国卖地收入、土地与房地产相关五项税收收入）看，分别占到全国财政收入、地方收入更高。这笔非常庞大收入的重要来源，除税收的财政之外，地方财政收入100块，意味着地方财政收入里面，房地产贡献非常大。

其五是土地财政源于1987年开始的土地有偿出让，发展于1994年的分税制改革带来的地方预算内缺口的增大。快速爆发于1998年住房制度改革和2002年土地招拍挂制度开始，到2021年，是土地资产化最为迅猛的年代。

地方政府财力不足，是其向土地寻找收入的动因，而现行土地管理制度对于城市土地一级市场的垄断，则为地方政府依赖土地创造了条件。土地财政之所以再度成为话题焦点，是因为2022年财政收入以来的下降。

1999年-2008年10年间，全国土地出让金累计总金额收入5.3万亿元。1999年至2011年，这13年是土地资产化最为迅猛的年代，全国土地出让金累计总金额收入12.75万亿元，几乎年均1万亿元，到2021年已经突破8.7051万亿元。

根据财政部门的统计数据显示，1998年全国土地出让收入为507亿元，2021年增至8.7051万亿元，创历史新高。1998年-2024年，过去26年全国卖地收入累计总金额85.0107万亿元，年均卖地收入总金额3.2696万亿元。