天津
有点扎心，但必须要承认！
这两年，政策托举、产品更新，甚至价格筑底，并没有完全带动起新房市场的热度。
普遍将原因归结为预期问题。
没错，现在大部分买房人还在受观望情绪的裹挟，导致新房成交受阻。
但，还有一个非常重要的因素——二手房。
它，已经成为了新房市场的“拦路虎”。
为此，365市场研究机构专门进行了一次市场调研，揭开了天津楼市的真相！
按常理来说，天津大多数改善都走“卖一买一”的置换路线。
正常情况下，一套二手房就可以带动0.7套新房成交。
不过，从2021年起“卖一买一”的置换链条失效了。
根据调查报告显示，自2021年开始，新房成交逐年下降、二手房成交逐年上涨。
而且，二者的“剪刀差”逐年增大。
尤其近两年，二手房的年成交量几乎是新房的两倍，冲击力大有增强之势。
是什么原因致使二者的差距越拉越大？
总结四点原因：
价格、需求、城镇化率、经济
新房、二手房价差过大
当下二手房市场“降价抛售”严重。
按照经济学原理，二手房价格持续下降，替代效应逐渐增强。
在2021年之前，新房和二手房价差能保持在25%以内。
这是买房人愿意为新房付出的“溢价上限”，成交比例相对平衡。
此时，二者之间呈现的是一种“联动关系”。
随着二手房市场，“割肉”才能卖房的共识形成，与新房的价差越拉越大。
截至目前，价差已经拉大到66%。
必须要承认，大多数买房人还是以价格为导向的。
同一区域，享受同样的城市资源，二手房价格更合适，客观上分流了新房客群。
甚至，刚刚交付的楼盘，有的配置比新房还好，购买力自然流向了次新房。
这就造成了新房和二手房由联动转向竞争。
但要明确的是，现在的新房经历了迭代之后，大多是“加量不加价”。
在整体价格不变的基础上，产品力提升了。
所以，当下买新房变得越来越合适。
需求的结构性转变
二手房价格下探，让刚需也有机会进入主城，开始和新房“抢地盘”。
这部分需求呈现出两个特点：
关注地段的，进入市区买小户型二手房；
注重面积的，降低总价到环城买次新房。
新房市场，相当于缺了一条腿，刚需被二手房分流之后，主力就变成了改善客群。
可是，目前“置换链条”已经失效了，且二手房卖不上价，置换成本变高，导致改善需求积压。
积压了多少呢？365市场研究机构算了一笔账。
我们以100平米当作一个分界线。
100平米以下二手房成交量≈置换需求
100平米以上新房+二手房改善成交量≈已置换需求。
在上一个周期，除去2016年（为特殊年份），置换与已置换的需求缺口可以忽略不计。
复购率很高，基本上卖房就是为了买房改善。
从2018年至2021年，形成了一个新的常态。
我们认为，置换需求与已置换需求的差值应该在1万套左右。
年差值-1万套（正常值）=积压的改善需求。
如果按照套均120平米来计算的话，天津近三年已经积压了400万方的改善需求。
城镇化趋于饱和
新房，要靠增量。
天津的城镇化率已经从2010年的79.6%，增加至2024年的86%。
城镇化率越高，意味着增量越少。
可以看到，近五年天津常住人口呈下行趋势。
尤其是2022-2024年，人口自然增长率下降明显，这就决定了住房需求量并不具备增长的动力。
也就是说，城镇化率趋于饱和之后，存量房是发展的必然趋势。
大家都有房子住，甚至不止一套。
新房成交，只能寄希望于常住人口产生置换需求。
自然，二手房就成为了新房需求的“蓄水池”。
经济因素
如今经济环境处于下行通道，居民消费开始降级。
从情绪的角度来说，更追求资产的稳定性。买房，一定是买涨不买跌。
现在普遍的共识是，二手房不降价就卖不动。
一部分人因为行情不好，选择隐忍；
另一部分人割肉卖房，但是够不上新房改善；
还有一部分人担心新房变成二手之后继续贬值，预期不高。
楼市有风险，买房需谨慎。
大多数业主卖掉房子之后“持币观望”，买房绝不是唯一选择。
毕竟，兜里有钱心里不慌。
新房与二手房之间就像在坐“跷跷板”。
谁的性价比越高，买房人就会流向谁。
虽然说目前的市场反馈更偏向于二手房市场，但上层也在努力将需求推向新房市场。
5月，“好房子”新政开始执行，公积金利率也出现下降，商贷利率也出现了下降的窗口，本质上是为了带动新房市场的热度。
但更关键的是要让买房人看到二手房的“止跌回稳”。
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