浙江
上实海上都荟售楼处电话:400-8558-334
苏州-吴中-上实海上都荟售楼处电话:400-8558-334
虽说现在楼市整体遇冷,但是海上都荟,作为上实“海上”系高端改善住宅产品,首开“难”成这样,也比较少见...
01、捂盘七年,错过最佳入市时间
上实海上都荟的地块是在2017年拿的,那段时间木渎高价地频出,上实并非唯一一个高价拿地的开发商,但一直拖到现在的却只有它.
正常来说,一般房企拿地后,半年或者一年就会准备开售,速度再慢两年左右也差不多了,上实海上都荟却整整拖了7年...错过了楼市火热的时期.
02,产品力过时,在当下难有竞争力
7年前拿的地,也导致项目产品设计都是7年前的,明显跟当下新房产品力有差距.
例如外立面,海上都荟由大面积干挂保温装饰一体板+部分金属铝板组成,基座底部1-3楼采用铝板及石材,主要材质还停留在涂料真石漆,相比现在的新房,全部是公立化、铝板+玻璃幕墙的外立面,相差较大.
/实景图
从实拍图也能看出,外立面以米棕色+深咖色为主,与近两年的住宅项目比,窗墙比低了一些,不符合现在改善客群的审美.
03、除了外立面外,海上都荟的户型和现在新房市场上的改善户型也有明显差距.
海上都荟,作为上实“海上”系高端改善住宅产品,,打造建面约144-173㎡,起步144㎡,主打改善.
对比现在市面上140㎡+4房已经是标配的情况下,上实海上都荟的建面约144㎡只做了3房,就真的很尴尬,改善客群得不到满足,自然不会买单.
建面约144㎡A2户型,设计的是竖厅,跟现在的LDKB一体化,大客厅差距较大,采光、通透性和现在的新房市场都没法比.
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建面约173㎡的户型,入户缺少独立玄关,私密感差,整个大客厅的阔绰感,主卧的大尺度舒适感都没有,改善属性不强.
建面169㎡户型,4室2厅3卫设计,开间和144㎡差不多,南北进深太狭长,舒适度较差.
可以看到,项目主推的建面约144/169/173㎡户型均存在功能性不全、通透性差等缺点,体验感和功能性对比现在的新房市场都没有优势,满足不了现在的改善客群需求.
不过项目整体的精装标准还是不错的.三大件采用大金中央空调、兰舍新风系统、林内地暖国际一线品牌.
厨房:方太的油烟机、灶具,弗兰卡的水槽、龙头等.
卫浴:高仪、索菲亚台盆镜子等
其他:耶鲁的智能门锁、西门子面板等.
/建面约144㎡样板间实景图
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/建面约173㎡样板间实景图
04、除了产品力落后新房市场外,买房人不买单的一个很重要的原因就是价格.
上实海上都荟备案均价2.8w/㎡,即使现在项目有折扣打9折,但对比周边新房、二手房依旧没有优势.
上实海上都荟建面144㎡总价多在400万出头,建面169㎡总价多在500万出头.
而现在木渎板块内的项目价格低至2.2w起,而且还是近两年的新房,产品设计更好,价格也更低.
所以总价段在这个预算,对于买房人来说有更多更好的选择.
对比二手房市场,海上都荟在价格上就更没有优势了.与它同一地段的天地源拾锦香都,部分精装房源挂牌仅1字头+.
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二、项目配套完善,地段成熟+带会所+现房
当然除了以上这些问题,项目也是有优势的.
1、项目配套成熟,属于木渎核心,后期居住在这里生活很便利.
周边交通路网较为发达,西侧即是紧邻中环西线,距离最近的中环出入口约300米.
项目距离1号线金枫路站直线距离约950米,距离在建5号线花苑路站直线距离约500米.
商业方面,周边有悠方、华润万家等.
此外,周边有苏州外国语学校、吴中区木渎南行实验小学、华中师范大学附属南行中学、江苏省木渎高级中学等均已经投入使用.
2、板块内少数自带会所的社区
也是板块内少数自带会所的社区,会所有约2000㎡,包括恒温泳池、健身房、瑜伽室等.恒温泳池长约20米,宽约13米.健身房分有氧区和无氧区,功能齐全.
此外,会所内还配备了桑拿房、按摩浴缸等设施.
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