上海
近年来，险资对于长租公寓、购物中心等商业地产领域的投资增加显著，加速探索存量不动产领域的投资机会。
根据仲量联行发布的最新资本追踪数据，2025年第一季度，中国内地商业地产投资总额达到了38亿美元，尽管同比下降了33%，但其中险资的活跃程度值得关注。国内机构投资者，尤其是保险公司，持续加码收益型资产配置。2025年第一季度，险资与外资机构和本地开发商在多个城市完成了不同业态的多笔大宗资产收购。
仲量联行数据显示，从2022年至2024年期间，险资在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。虽然并未大幅提高在中国内地商业地产的总投资金额，但与其他主要市场相比，险资在中国内地商业地产总投资中占比更高，且持续看好能稳定产生现金流的资产。
近年来，除直接投资外，险资在商业地产领域的投资渠道正呈现多元化发展趋势。除基金管理人（GP）和有限合伙人（LP）模式外，险资也积极探索通过公募REITs、私募股权基金、资产证券化产品以及联合投资平台等创新方式参与商业地产投资。
数据显示，2022年至2024年间，险资在中国内地商业地产领域的直接及间接投资规模达175亿美元，投资标的也更加多样化。其中，办公楼仍占据主导地位，占比49%；工业物流地产和零售地产凭借稳定的租金回报和需求增长的驱动，占比分别为22%和17%。此外，险资也在逐步加大对数据中心、长租公寓等新兴业态的关注，进一步优化投资组合，降低市场波动风险。
商业地产收益稳健，契合险资投资需求
险资布局商业地产的热情主要源自优质商业地产项目稳健及较为可观的收益。在当下房地产行业经历调整与利率下行的环境下，部分高品质的商业地产项目已凸显出优越的性价比。举例而言，当前一线城市商业地产的租金收益率维持在5.5%至6.5%之间，这一稳定的收益水平对提升险资的整体投资回报具有显著的正面效应。值得一提的是，在上海这样的核心城市，商业地产的租金收益率与10年期国债收益率之间的差异，相较于伦敦或纽约等国际大都市更为突出，进一步彰显了商业地产投资在现阶段的吸引力。
从险资的不动产配置比例来看，我国保险机构在不动产领域的整体配置占比远低于发达国家。从资产配置的角度来看，包括商业地产在内的不动产是保险资金青睐的配置产品。目前，我国商业地产市场处在调整周期，是一个买方市场，因此，险资投资可能获得更高的性价比。同时，从2023年开始，险资收购的项目绝大多数为结构化交易，即险资投资人在分配项目收益时享有优先权，这为其投资再添一层保障。
仲量联行中国区投资及资本市场负责人庞树东表示：“目前，中国商业地产市场正在经历深刻的变革与调整。优质的商业地产资产能够提供更有效的投资回报，对于险资来说，增加核心区域优质资产的配置不仅可以有效分散投资风险，更能为其投资组合带来稳健的收益。”
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