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基本信息

楼盘名称：北京国贤府二期

开发商：中建智地（中建一局）＋未来科学城集团

价格：开盘预计6万/㎡左右

位置：北五环外，昌平未来科学城，北七家，壹号庄园旁。

户型：72㎡两居、90㎡-103㎡三居，116㎡-133㎡-166㎡四居。

容积率1.3、26栋楼、850户、6-9层住宅。

关键词：

唐风、央企开发商、低密度小洋房、得房率95%-97%、送阳台、精装修、爆款户型、改善大平层、层高优秀、未来科学城利好、最大山姆会员店、9000平会所＋园林、明电梯厅。

基础版优缺点分析放在文末，更多硬核优缺点、内幕消息，请私信找我。

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土拍时刻

2024年12月30日，昌平北七家镇东二旗村cp01-1503-0002、0008、0009地块土拍。最终，由中建一局和北京未来科学城携手拿下。

成交金额21.143亿元，楼面价2.11万元／平方米。这是继万泉寺地块之后，北京第二宗不限价地块。

北侧0002地块为居住用地，用地规模4.76万平方米，地上建筑规模约6.18万平方米。南侧0009地块同样为居住用地，用地规模2.34万平方米，地上建筑规模约3.05万平方米。0008地块为B4综合性商业金融服务业用地。

地段分析

北京国贤府位于北五环外，昌平区北七家镇，北京城的正北方向。

北七家镇面积非常大，沿着立汤路（安立路）往北是小汤山、大汤山，往南是天通苑、北苑。

北七家板块的西侧是朱辛庄、回龙观，这“哥俩儿”分别是昌平曾经最火的住宅板块和现在最火的住宅板块。

东侧是未来科学城的东区，这是昌平最核心的产业规划，而且东区也是未来科学城的本源。

未来科学城再往东，跨过京承高速，就来到了后沙峪板块，这是顺义区的大哥，一号选手。

后沙峪也有新盘，比如璟上兰园、建发观云，价格差不太多，产品也偏改善，对于后沙峪板块项目与北七家板块国贤府之间的对比，大家可以微信找我聊，一休和团队成员讨论过很多，微信：YXKF510。

【建发观云】一休探盘：后沙峪，王者归来？

北七家附近最大的产业区是朝阳望京，这是北京第二CBD。其次就是旁边的的未来科学城东区，这里有一些大集团的办公地，偏国央企为主。

未来科学城西区的朱辛庄、生命科学园也有一些产业，但并不是主打的企业总部办公区的形式，而是偏研发、技术、生产制造。如果沿着北清路继续往西，是海淀的软件园、永丰，这俩地儿以互联网产业为主。

北京国贤府项目东侧8公里左右的后沙峪其实也有一些工作机会，那里有汽车、机械等产业，因为其靠近首都机场，所以航空、物流、贸易产业非常发达。

为什么一休要讲产业和工作机会？

因为这些对房价来说才是最常规的保障，就业机会多或者能实现职住平衡的这种区域，这些年楼市都很不错，比如望京和亦庄。哪怕是自身产业不行，但是能到快速达产业区，做一个优秀通勤盘，那也不赖，比如回龙观。

国贤府项目所在的北七家板块，商品房以别墅为主，而且以独栋为主，这是非常特别的，也可以称之为奥北别墅区。

比如项目南侧是京基鹭府，大部分房源在500多平米左右，最大900平米。

再比如项目东侧的东方普罗旺斯别墅，容积率基本可以说冠绝北京，才0.3。超级独栋融创壹号庄园其实就是东方普罗旺斯的四期，5600万起，融创在2016年收购了这个项目，所以可以粗暴理解为是同一个项目。

周边还有国瑞熙墅、达华庄园、八仙别墅、温哥华森林等新老项目，可以说是别墅扎堆，

项目周边的非别墅类住宅，大部分都是回迁房、安置房，比如项目附近的羊各庄新村、东二旗新村。

周边竞品

北京国贤府一期：算是同一个楼盘，位置几乎一样。面积段更大，网签均价5.6万。

硅谷one：首开操盘，命运多舛。指导价5.4万，旁边宸悦国际开盘卖4开头，很快售罄，这哥们开盘非要盯着指导价卖，错过了当时的市场。去年准现房状态，开始打6折促销，搞了一把大乌龙，目前已成为业内笑谈。尚有大量库存房源，详情联系：YXKF510。

御邸：开发商是民企天时汤山，也就是天通苑小区主要的缔造者。这项目更有趣，2021年拿地之后，一直没咋卖，也没啥动态，以至于很多新房经纪人都不知道还有这么一个楼盘。91㎡-125㎡，翡翠公园里面，需要资料的朋友联系一休。

温哥华森林别墅：奥北别墅区，联排别墅。环境舒适，低密度纯别墅区。高绿化率，楼间距很是优秀。南北双花园，独门独户。270㎡左右，最低1100万。

金隅金辰府：在国贤府项目西南1公里。2022年交房的限竞房，当时卖5.5万左右，目前还有一点点尾房，4开头，号称是周边性价比之王，库存情况可以问我。

对于周边竞品分析、二手房比较、可替代方案，大家可以私信找我，还真研究过，微信：YXKF510

产品分析

72㎡两居，南北通透。

亮点：

1、边户，整个户型是270°的采光通风。

2、明厨明卫，一共7个窗户。同等面积段内，窗户最多，无敌般的存在。

3、进门不仅带玄关柜，还带家政间。两居能给这个配置，很不错了。

4、赠送面积多，主卧送阳台，餐厅客厅送了一大圈飘窗，次卧送了设备平台。

5、北向的次卧很方正，且面积超过了10㎡，这点很不容易。要知道，某些120㎡的户型，北向房间也经常到不了10㎡，或者由于结构问题，只能用作书房。

缺点是入户门正对着厨房，可能会有人在意。

90㎡三居，户型结构极佳，绝大部分人都会很满意，二手房流通会很不错。

南北通透，三面宽朝南，俩卫生间，全明户型。

90㎡是一个偏刚需的面积段，在这个背景下，功能性才是王道。在一众同等面积段户型中，国贤府二期这一款的南向面宽最佳，9.5米，可以对标某些竞品110-120㎡面积段户型。

这户型有中间户，主卧套房卫生间窗户是朝北开窗，就这一处区别。通风采光自然还是边户好，但如果边户比中间户贵太多的话，选中间户就得了，必要性不大。（选房分析，加微信：YXKF510）

缺点：南向次卧，有点窄，面宽都被客厅占了，这间屋子千万不能买厚床头。

103㎡三居，太值得买了，一定会很抢手。

最大亮点是主卧套房，观景视野非常好，超大的转角窗，好些年轻购房群体就喜欢这种。切记，这户型别买1层。

其实刚刚那90㎡三居，就已经很好了，大概思路类似这103㎡，都是三面宽。一般来说，我会更推荐买90㎡。

但对于国贤府项目，103确实值得考虑。

原因：

1、厨房大了不少，宽度增加了1米，甚至有一丝豪华大宅感，这是最主要原因。

2、南向面宽11米，提升了1.5米。

3、南向次卧尺寸优化，问题得到了解决。

116㎡，北京国贤府二期四居的最小面积段。

四叶草布局，四个房间分列一角，互不打扰，很不错。

即便是5口之家，也基本够用。

国贤府的中间户，普遍也都是给做了明卫，看得出项目确实注重居住体验。

133㎡扁平款大户型。

南向面宽足足14.6米，堪比某些楼盘160-180㎡的尺寸。

这主卧大套房真不错啊，三面采光通风。

最值得一提的是，电梯厅放在了最北侧，这是非常新颖且实用的设计方式，降低了噪音的影响。而且还多出一大块带窗全明私家电梯厅，甚至给做了飘窗，业主独享啊，可以好好设计利用一下，其他盘暂时可真没有这种设计。

缺点：

1、只有俩卫生间。

2、因为户型过于扁平，导致进深不太够，专属餐厅区域差了点意思。

168㎡，国贤府最大最豪的户型。

相比133㎡，保留了全部优点，多了一个南向次卧套房，也就是多了一个卫生间。再就是楼栋位置有区别，168算是楼王，小区中央，不临路。如果是我选的话，133的功能足矣，户型差不多。

带窗私家电梯厅依然给安排上了，其实这项目本可以做全明玻璃观景电梯，类似棕榈泉那种。在上次开发商和大V的沟通会上，有朋友提出这个问题。开发商的回复是担心有人恐高，就没做那种噱头。（更多一手消息和设计谍照，进群）

提问：等到二手房市场，168㎡就一定卖不过133㎡吗？（一休和团队深度讨论过，想听答案的朋友，联系：YXKF510）

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