季节性波动不掩去库存提速，房地产延续“稳市场”势头

得益于一揽子金融的落实、专项债收储的推进，以及土拍热度、房价、库存去化等指标的持续向好，行业有望在2025年上半年先一步达成阶段性“稳预期”。

◎文/马千里

5月19日上午，国家统计局如期发布2025年4月宏观经济和房地产数据。经济层面，各地区各部门加紧实施更加积极有为的宏观政策，有力有效应对外部冲击，生产需求平稳增长，就业形势总体稳定，国民经济顶住压力稳定增长。工业增加值、社零均实现环比增长，前4月出口总额增速快于一季度1.1个百分点。

地产行业出现季节性调整，因行业交易周期性变化，4月商品房交易量环比回落，但成交面积同比降幅持续收窄，70城房价同比指数持续修复，一二线新房价格环比延续止跌，稳市场势头进一步延续。得益于中央和地方主管部门在供给侧的有力调整，2025年土地交易量持续低于新房成交，且拟收储宅地规模已经超过6000公顷，预计将为需求端去库存提速至少50%，再加之闲置土地回收和保障房建设的推进，行业供求关系正在持续加速修复。

国家统计局披露数据显示，从40个重点城市1-4月新建商品住宅销售面积和销售额同比分别增长0.1%和2%。核心城市成交量同比延续企稳，一二线房价环比稳中有升，4月份行业供求关系与市场信心均在持续修复。

01

4月宏观经济在压力中稳增长

积极政策促供应、消费指标持续向好

2025年4月，面对国际贸易形势的剧烈变化，中央部委及时出台了一系列稳市场稳信心的宏观政策，再加之各地主管部门的积极落实，国民经济顶住压力稳步增长，延续向新向好态势。具体来看：

第一，工业生产较快增长，装备制造业和高技术制造业增势较好。4月份，全国规模以上工业增加值同比增长6.1%，环比增长0.22%。高技术制造业增加值增长10.0%，分别快于全部规模以上工业增加值3.7和3.9个百分点。第二，市场销售稳定增长，以旧换新相关商品增长较快。4月份，社会消费品零售总额37174亿元，同比增长5.1%；环比增长0.24%。消费品以旧换新政策持续显效，限额以上单位家用电器和音像器材类、文化办公用品类、家具类、通讯器材类商品零售额分别增长38.8%、33.5%、26.9%、19.9%。第三，固定资产投资持续扩大，制造业投资增长较快。扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增长8.0%。分领域看，基础设施投资同比增长5.8%，制造业投资增长8.8%。第四，货物进出口持续增长，贸易结构继续优化。4月份，货物进出口总额38391亿元，同比增长5.6%。其中，出口22645亿元，增长9.3%；进口15745亿元，增长0.8%。第六，就业形势总体稳定，城镇调查失业率下降。1-4月份，全国城镇调查失业率平均值为5.2%，与上年同期持平。4月份，全国城镇调查失业率为5.1%，比上月下降0.1个百分点。

从4月金融数据来看，M1同比增长1.5%，连续5个月正增长，M2同比8.0%,较上月同比增速提升1个百分点。自2024年12月以来，M1-M2剪刀差已经连续5个月低于7个百分点，消费意愿持续恢复。本月虽然国际关税出现较大波动，但得益于中央的提前布局，短期内并未对生活造成过多影响，国内经济仍在稳步复苏。随着5月份关税因素的缓和，以及中央一揽子金融政策的继续推出，降准降息将推动货币供应指标持续向好。

4月末居民中长期贷款62.4万亿元，同比增长3.6%，同比增速较上月提升了0.1个百分点。前4月住户贷款增加5184亿元，其中，短期贷款减少2416亿元，居民中长期贷款增加7601亿元。环比3月末来看居民中长期贷款虽然小幅回落了0.1万亿，仍在正常波动范围之内。当前商品房销售规模较行业峰值下降超过40%，中长期贷款总量终将会逐渐调整至与当时销售规模匹配的水平，现阶段中长期贷款能够保持同比正增，已经体现2025年以来稳市场政策的积极成效。

4月末，广义货币(M2)余额325.17万亿元，同比增长8%。狭义货币(M1)余额109.14万亿元，同比增长1.5%。流通中货币(M0)余额13.14万亿元，同比增长12%。前四个月净投放现金3193亿元。月末人民币贷款余额265.7万亿元，同比增长7.2%。4月末社会融资规模存量为424万亿元，同比增长8.7%。

02

新房交易同比边际修复

季节性波动未改稳中向好

4月份，因行业周期性因素，新房市场交易规模季节性环比回落，不过同比来看仍保持复苏态势。CRIC数据显示，郑州、南宁、合肥、常州、徐州等城市迎来阶段性修复期，4月成交同环比齐增，尤其是郑州，得益于专项债收储、配售型保障房等稳市场政策的快速推进，市场供求关系加快修复，4月住宅成交同比增长42%，成交金额同比增长29%。月内重点城市平均去化率同步季节性回调至37%，同比仍上升13pcts，延续复苏走势。成都、长沙、郑州等城市得益于适销对路红盘入市，去化率仍超过六成。譬如龙湖中原颂作为西区首个第四代产品，得益于自身的优秀产品打造、周边成熟配套，以及105-120%的高得房率，月内两次开盘，首开售罄、次开亦实现热销。

根据国家统计局公布数据计算，4月全国新建商品房销售面积6393万平方米、销售额6237亿元，同比分别同比下降2%和7%。自2024年10月份以来，单月商品房销售面积同比降幅已经连续7个月低于5%，为2021年下半年以来首次出现，需求侧筑底企稳信号愈加明确。2025年一季度商品房成交面积同比下降2.8%，创近22个月累计同比降幅新低。

2025年4月以来，中央部委进一步巩固市场稳预期信心，中共中央政治局会议明确将从三方面发力，其一，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造；其二，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给；其三，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。发改委更是在4月末明确，稳市场新政“成熟一项推出一项”。及至5月初，金融主管部门即如期发布了一揽子金融政策，降低存款准备金率，降低LPR，降低公积金贷款利率，继续进一步巩固房地产市场回稳势头。克而瑞研判5月份核心城市新房销售将延续复苏态势，武汉、天津等二线城市短期内市场有止跌企稳态势，后续成交有望延续稳中有增。

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各能级房价同比降幅持续收窄

一二线城市连续5个月环比止跌

以2021年1月为基点来看70城新建商品住宅和二手住宅价格指数走势，4月份房价环比走势持续趋稳。统计局发布数据显示，各线城市商品住宅销售价格同比降幅均持续收窄，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.7个百分点。其中，上海上涨5.9%，北京、广州和深圳分别下降5.0%、6.3%和3.0%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降3.9%和5.4%，降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点。

环比来看，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。本月共有25个城市新房价格环比止跌，连续6个月止跌城市数量大于20个，而在2024年的二三季度，每个月房价环比上涨的城市均不足10个。

2025年4月，政治局、发改委接连发声，通过城中村改造、优化存量商品房收购、专项债收储等举措，推动行业库存快速下降。并进一步加大高品质住房供给，以优质增量拉动新质购房需求，促进新房价格持续企稳。4月份新房成交出现季节性环比波动，但从房价角度来看，仍然延续了环比继续向好的势头。

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新开工单月新低，狭义库存加速去化

1—4月份，房地产开发企业房屋施工面积62亿平方米，同比下降9.7%。其中，住宅施工面积4.3亿平方米，下降10.1%。房屋新开工面积1.8亿平方米，下降23.8%。其中，住宅新开工面积1.3亿平方米，下降22.3%。

4月份新开工规模4840万平方米，同比下降22%，为2019年以来单月新低1。前4月新开工1.8亿平方米，仅为同期新房交易量的63%，助力行业狭义库存加速去化。以新开工-销售口径计算，2025年前4月行业的狭义库存下降超过1亿平方米，按照9.5亿平方米左右的年交易量计算，相当于全行业狭义库存去化周期已下降1.3个月。

2025年4月份，房屋竣工面积2588万平方米，同比下降16.9%，降幅较3月扩大了2.6个百分点，为近2020年以来的单月新低。与行业销售规模的调整同步，房屋竣工面积的下降在情理之中。因竣工指标统计方式的差异，大量竣工会在年末12月计入，与销售、新开工等指标的同期规模不具备可比性。但长期过低的竣工规模，还是不免会引起舆论对于“保交房”的担忧，建议后期统计局在相关数据发布时，可进行适当的补充说明。

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开发投资额与土地供求共同缩量

广义库存加速减压

1—4月份，全国房地产开发投资2.77万亿元，同比下降10.3%。4月份房地产开发投资7826亿元，同比下降11.3%，降幅较前3月扩大了1.3个百分点。

与开发投资下行同步，2025年以来土地供求规模延续同比收缩。前4月全国土地成交建面1.7亿平方米，仅为同期新房交易量的62%，再加之专项债收储的快速推进，前4月全国拟收储宅地公告规模已超过6500公顷，两者合计为2025年房地产广义库存下降超过2.3亿平方米，按前4月行业交易流速计算，相当于为行业广义库存减负3.5个月以上。再加之存量房收储、闲置用地回收等举措的快速推进，行业正在向新的供求平衡点快速迈进。土地市场热度也因此持续回升，1-4月土拍溢价率均高于8%，上一次有如此热度，还是在2021年上半年。

就中期发展来看，与土地交易规模的下降同步，房地产开发投资规模也会延续低位。不过受到往期开发项目投资的影响，开发投资指标存在一定滞后性，开发投资指标的调整时间会慢于新房销售、一二手房价、新开工、土地交易等指标。对标历史行业投资-销售数据比例来看，在房地产投资回落到与商品房销售规模更加匹配的水平之前，该指标的下行调整还将持续一到两年时间。

综上，我们对于后市给出如下判断：

得益于中央部委及时有效的宏观调控，以及各地主管部门的积极落实，预计2025年房地产稳市场稳预期目标将进一步深入落实。与经济大环境的企稳一致，房地产市场也将在2025年迈出一步步坚实的稳市场之路。正如4月末发改委的表态，预计接下来稳市场新政还将“成熟一项推出一项”，5月初的一揽子金融政策只是本轮新政的开头，未来还将有更多有力的政策值得期许，并从根本上破除原有痼疾，加快构建房地产发展新模式。

聚焦行业数据，得益于一揽子金融的落实、专项债收储的推进，以及土拍热度、房价、库存去化等指标的持续向好，从信心角度来看，行业有望在2025年上半年先一步达成阶段性“稳预期”。得益于高品质住房发展的如期落实，专项债收储的深入推进，以及城中村改造的全面实施，控制土地供应的适量有序，行业的供求关系会进一步企稳向好。再加之国内对于稳经济促消费等政策的支持，随着经济大环境的复苏，2025年房地产将进一步加快企稳。

预计2025年上半年新房交易量将延续筑底企稳势头，得益于近年来在土地供给、新房上市节奏的有效控制，以及利率下调、税费减免等一系列政策的落实，越来越多城市将迎来新的交易量平台期。而随着新一代“高品质”住宅逐渐成为新增供应的主力，以及存量房回购、专项债收储政策对于供求预期的持续改善，更多二三线城市新房价格走势有望进一步边际修复，二手房价格也有望继新房之后迎来筑底。投资开工方面，在达成稳市场阶段性目标之前，预计新开工面积在兼顾去库存和保热度的前提下，均将处于阶段性低位，开发投资、竣工、施工等指标也将同步调整，共同助力房地产发展新模式的更快到来。

文章来源:克而瑞