楼市低迷，等不来超级利好，等得来双重拐点么？

今年以来，房价上涨的城市不是越来越多，而是越来越少。4月份房价上涨的城市数量有所下降，从此前的24个变为22个。

当刚需群体掌握议价权，投资客调整购买策略，开发商创新营销手段，三股力量的交织让楼市逐渐褪去金融属性。

但数据依然惨淡，4月，70城的二手房价环比下跌0.4%。而上个月是环比下跌0.2%。这表明全国房价继续阴跌，关键是，跌幅再次扩大。

作为风向标的一线城市，新房市场，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。二手房价环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%。

房价仍然缺乏有效需求支撑，已经进入螺旋下跌态势，需要一个超级大利好，才能把下跌趋势逆转过来，普通的利好基本无效。

等不来的超级利好

2008年出的4万亿、2015年出的棚改拆迁，都是此类超级大利好，效果显著，但目前来看，短时间内不会有此类规模、级别的利好出现。

虽然政策一直在发力，但是力度不够，房地产市场的主要问题没解决，包括高库存、房价相对居民收入偏高和租金回报率低等。

应对举措看似简单然而可操作性不强，比如助力房地产去库存、社会福利改革、加大生育补贴等，都是说易行难，或者不能立马见效。

业界甚至认为，政策对房价的态度已很明确，既不会大规模托底，也不可能如股市般启动回购，至多通过降低房贷利率、放宽购房杠杆等有限手段温和干预。

在此背景下，部分房企开始技术性降价，试图以创新包装撬动购房者的钱包。

双重拐点会出现么？

“让房子再跌一会儿”的声音已经出现，理由是：房地产已经是时代的弃子，支持国家目前房住不炒政策，让房子回到水泥属性，以后的房价就是建设成本价+地方利润补贴。

但不是所有的群体都能付出等待成本。

需要注意的是，当前房价并不是“全面下跌”，而是呈现明显的分化特征。

当前的房地产市场已从过去的“造城运动”转向更加理性的发展阶段。在这个转型过程中，市场分化是必然现象，不能简单地用“涨”或“跌”来概括整体趋势。

房子的产品力也在分化，注重品质、注重未来价值的房子正逐渐增多。

这样的好房子甚至不拘泥于高线还是低线城市。比如，某四线城市，2024年下半年开始推出第四代住宅，家家都送6.3米挑高的大露台，层高3.15米起步，销售情况尚可，今年以来新盘全都是类似的第四代住宅，销量依然乐观——低线城市的好房子自住持有，本身也是刚需。

就像退潮时才能看清礁石的位置，市场降温时反而更容易发现真实的价值。

目前全国楼市执行“一城一策”，每个城市的政策力度不一样、购买力不一样，因此房价的跌幅与复苏力度也不一样。

房地产市场的真正复苏，需要等待政策筹码积累到位与经济动能转换的“双重拐点”，这并不容易，也没有明确的时间表，只希望，别让等待成为遗憾。