降低高度的北京半壁店地块 保利联合北京建工45.45亿元竞得

观点网 5月20日，北京市出让海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块，起拍价40.6亿元，共吸引了海开、保利+建工、北京城建+绿城三家房企及联合体参与竞争。

该地块经过98轮的激烈竞价后，最终由保利发展和北京建工联合体以总价45.45亿元斩获，成交楼面价78418元/㎡，溢价率11.95%。

本次地块东至街坊路二，西至幸福时光小区，南至核工仪器厂61号院，北至永定路。项目包含两幅子地块，均为R2二类居住用地，土地面积合计4.06万㎡，建筑控制规模5.79万㎡。建筑控高15m，起始价40.60亿元，起始楼面价70050元/㎡。

其中0003地块用地规模2.35万㎡，地上建筑规模约3.05万㎡，容积率1.3；0004地块用地规模约1.71万㎡，地上建筑规模约2.74万㎡，容积率1.6，起始价213947万元，起始楼面价70050元/㎡。

另外的0004地块，土地出让面积17135.31㎡，规划建筑面积27416.5㎡，容积率1.6，用地性质为住宅，起始价192053万元，起始楼面价70050元/㎡。

降低高度的地块

这一地块于3月28日正式挂牌，原定于4月30日完成出让，底价为40.6亿元，折合楼面价约为7万元每平米。但随后因做出规划调整，竞拍延迟了20天，于5月20日完成出让。

4月18日，北京市规划和自然资源委员会海淀分局发布规划调整的相关事宜。主要在三个方面对项目规划进行了调整。

一是建设控高，根据《海淀区半壁店地区城中村改造项目规划综合实施方案》、《关于明确海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块二类居住用地规划及用地条件的函》及空军机场净空区内建设项目控高审批有关要求，因为该地块北侧有一座空军机场，建筑高度被严格控制在15米以内，最高不得超过18米。

根据北京市规划和自然资源委员会发布《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》规定，建筑控高为18米、24米、36米、45米的居住用地，允许建筑高度局部上浮一档，如45米可局部上浮至60米。

按照规定，本次建筑高度可以上浮至24米，但综合容积率和楼层高度来考虑，在实际的建设过程中可能只能建设5层楼层。

二是将HD00-2201-0004地块南侧、东侧为规划街坊路一、街坊路二，红线宽度宜控制在11米。意味着调整后的街坊路被取消了，土地使用面积增加，给开发商发挥的空间也更多。

三是在保证供地条件确定的用地、建筑及绿地等规划指标不减少的前提下，两个子地块的地块容积率、绿地率可统筹核算，且两地块允许实现地下联通，区域间的资源共享与互动更加便利。

活跃的海淀土地市场

2025年开年至现在，海淀区已经成功出让了7宗地块，土地市场十分活跃。

1月2日，在开年第一场土拍中，华润联合体与建发182亿分食北京海淀东升镇双子地块。

其中，北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块由中铁置业+招商+华润联合竞得，成交价91.52亿元，溢价率17.33%，楼面价约8.92万/平方米。

北京市海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地块由建发竞得，成交价90.4亿元，溢价率25.04%，楼面价约9.506万/平方米。

也是在同一日的朱房四街竞拍中，中铁置业联合招商、华润91.52亿元竞得北京海淀区朱房四街0029号地块。

建发以90.404亿元摘得“海淀区朱房四街0030”地块，楼面价9.5万元/平米，溢价率25.04%。

在2月份，北京中关村大街建设发展有限公司以12.18亿的底价竞得了北京市海淀区六郎庄项目HD00-1010-0002、0003、0004地块F3其他类多功能用地，土地面积5.14万平方米，建筑控制规模小于等于52941.75平方米，起拍价12.18亿元。

3月18日，中海在竞拍274轮后以75亿抢下北京海淀树村地块，溢价率27.9%，楼面价约10.23万元/平方米，刷新区域年内土地成交总价纪录。

在本次半壁店地块出让后，海淀区目前披露的出让土地拟还有8宗地块尚未出让，分别是廖公庄地块、四季青3宗地块、宝山村两宗地块、翠湖地块以及剩余一宗半壁店地块。

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