中铁建梨园拿地20天方案出炉，小盘博弈云璟揽阅

北京进深 徐迪 拿地20天，中铁建通州梨园6007地块设计方案公示。

项目建设用地约1.27公顷，总建筑规模约3.38万平方米，其中地上计容建面2.17万平方米。

建筑高度45米，局部弹性49.05米。

规划6栋4-16F住宅楼，另有邻里中心等3栋配套楼、机动停车位247辆。

受容积率指标限制，6栋住宅楼中，仅有一栋做到了45米的限高，为西北角2#楼为小高层，首层设置有架层。

其余5栋均为11层以下洋房产品：1#楼为5F/7F；3#楼5F；4#楼10F，5#、6#楼为11F，6#西边两个单元为4层矮板。

总计约200户，户均建面108平米，层高3米+。

小区设有两处人行出入口：西南口连接下沉庭院；西门进来是的物业用房+邻里中心。

室内扩容空间方面，南向有通面宽阳台，北面有设备平台，部分端户房源有侧边飘窗。

整体赠送尺度不输隔壁云璟揽阅，但是云璟揽阅的赠送面积已经达到10%红线上限，中铁建梨园项目突破空间有限。

4月29日，中铁建地产以7.755亿元摘得该地块，楼面价3.58万元/㎡，溢价率21.94%。

项目建设单位为北京弘邑置业有限公司，成立于2025年5月15日，注册资本2000万元，由中国铁建旗下中铁房地产集团北方有限公司100%持股。

通州梨园6007地块隔壁的6001地块就是近期刚开盘的招商云璟揽阅项目。

近年来，招商蛇口频频落子通州，除云璟揽阅外，目前通州的在售新盘还有招商璀璨时代和招商璀璨公元，以及本月初刚竞得的八里桥河景项目。

如果说通州是招商蛇口的福地，那中铁建地产此次拿地，则透露出了重回北京的信号。

2024年，中国铁建房地产业务销售金额951.45亿元，在全国房企中排名第13位。 尽管在年报中，提到的房地产业务重点布局城市包括北京，但近两年中国铁建并没在北京拿地。

它上一次在北京拿地还是2022年5月，中铁建地产联合大悦城以23亿元的底价摘得昌平北七家地块，开发了宸悦国际，当年9月底开盘，2023年售罄，成交均价5万/元左右，2024年10月底完成交付。

截至2024年底，中铁建地产计划总投资额排名前十的项目中，离北京最近的仅有天津和雄安的三个项目，其余均位于长三角、珠三大角以及西南区域。

而在2024年，中铁建地产销售额排名前十的项目，只有太原的花语堂一个项目位于环渤海区域。

补仓北京，梨园6007地块3万多平米的建筑规模，恰是一次风险可控的选择。

去年9月20日，隔壁云璟揽阅所在的6001地块正式挂牌时，“多规合一函”中涉及两幅子地块，6001居住用地和0133多功能用地。

其中6001建面不到3.5万㎡，0133建面接近4万㎡，这两块地如果打包出让，相当于做个商办项目，配建个住宅。

最终，只有6001住宅地块单独上架，并于一个月后被招商蛇口以底价9.92亿元摘得，开发为云璟揽阅。

云璟揽阅楼面价只有2.86万/㎡。

而0133多功能用地则摇身一变，成为6007地块，并以3.58万元/㎡的价格成交。

通州梨园6007地块随编号一同调整的还有：

1、用地性质：F3其他类多功能用地→R2二类居住用地；

2、用地规模：由1.29公顷调降至1.27公顷；地上建面则由3.99万平方米调降至2.16万平方米；

3、建筑高度：取消60米上限，统一调整至45米限高；

4、容积率随之发生巨大变化，由原来的3.08，骤降至1.7。

比云璟揽阅2.17的密度还低，在整个通州，这个容积率的纯住宅用地不多。

云璟揽阅住宅总建面约3.48万平方米，规划有367套房源。6007地块2.16万的建筑规模，预计将供应200套住宅。

出让文件中，关于通州梨园6007地块的建筑设计提出了若干要求：

外墙材料宜采用真石漆、面砖等材料，鼓励采用干挂式外墙材料。鼓励建筑立面采用节能效果较好的外墙材料，东西向主要房间外窗应采用外遮阳构造。

建筑色彩上依据上位规划，规划范围位于暖色相、低艳度、中明度色彩控制区，配套建筑可适度提高艳度、降低明度。

鼓励坡顶和屋顶绿化，允许平顶以退台或构件简单处理。

地块位于九棵树街道，北京城市副中心0303街区，地处东五环至东六环之间，紧邻地铁梨园站。

作为通州区早期发展起来的居住区，梨园板块周边医院、学校、商场、公园等生活配套成熟，有梨园主题公园、通州云景公园、中医药大学东直门医院(通州院区)；梨园镇中心小学、史家小学(通州分校)、育才学校；贵友大厦(通州店)等。

板块内新盘较多，能建京玥兰园、招商璀璨公元、新城基业颐瑞府，还有刚开盘的云璟揽阅等，指导价均为6.2万/㎡，实际成交价都不到6万。

1、能建·京玥兰园（东春台家园）

2023年2月18日开盘，共586套住宅，刚需为主，主力84-113㎡三居和57-80㎡两居，少量117-135㎡四居。

截至2025年3月24日，网签487套，去化率83%，成交均价约5.5万/㎡。

2、招商蛇口·璀璨公元（璀璨雅苑）

属于刚改/改善盘，建面120以上房源占比较多。2023年8月20日281套期房开盘，主力89-142㎡三居四居；2024年12月14日，现房部分开盘，共280套，主力83-160㎡三居、125-143㎡四居。

目前整盘网签415套，去化率约74%，成交均价5.73万/㎡，是当前板块流速最快的新盘。

3、新城基业·颐瑞府（颐瑞家园）

2023年12月3日开盘，共172套住宅，纯改善户型，主力为136-178㎡四居，另有134-144㎡三居及少量220㎡左右复式户型。

目前网签56套，去化约三成，成交价5.96万/㎡，价位较高，相应的去化也较为缓慢。

随着云璟揽阅的入市，颐瑞府后续小面积段的房源成交或将更加艰难。

4、招商云璟揽阅（璟云雅苑）

规划12栋5-16层洋房+小高层，2月22日及4月1日两批次取证，共计367套房源，主力户型为建面约79㎡、89㎡、108㎡和128㎡三至四房.

目前网签149套，去化率超40%，成交均价约5.9万元/㎡。

定位也是刚需/首改产品，但户型上够得上四代宅标准：南向通面宽开敞阳台；北面有设备平台；部分边户有侧边飘窗和转角飘窗赠送，实际使用率不低。

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