河南
此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
案件梳理
（一）当事人信息
原告（反诉被告）：林宇
被告（反诉原告）：陈明
关联主体：甲房地产经纪有限公司（简称甲公司）
（二）案件背景
2016 年 12 月 2 日，林宇与陈明在甲公司居间下，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定以125 万元购买位于大兴区的一号房屋（建筑面积 44.62㎡）。林宇先后支付定金及首付款共计 85 万元，陈明交付房屋后，林宇装修入住。2017 年 3 月北京市出台商办类项目限购政策，导致林宇失去购房资格，合同无法继续履行。双方就合同解除、款项返还及损失赔偿产生争议，诉至法院。
（三）诉讼过程
林宇起诉要求解除合同、返还 85 万元购房款及利息；陈明反诉要求林宇支付房屋租金、差价损失、物业费等费用并腾退房屋。法院组织双方对合同文本、转账记录、聊天证据及房屋评估报告等进行质证，并委托第三方机构评估房屋差价损失。
争议焦点
合同是否应当解除？
原告主张：政策变化导致其丧失购房资格，合同目的无法实现，应当解除。
被告主张：合同系双方真实意思表示，林宇曾承诺以注册公司名义购买，现要求解除缺乏依据。
购房款及利息应否返还？
原告主张：合同解除后，陈明应返还 85 万元购房款及起诉日起的利息损失。
被告主张：自身无过错，不应支付利息；若解除合同，林宇应承担房屋降价损失及占用期间租金。
反诉请求是否成立？
被告主张：林宇应支付房屋租金、差价损失、物业费等费用，并按现状腾退房屋。
原告主张：反诉请求与本诉非同一法律关系，房屋降价系市场因素，物业费等费用未实际发生，不应支持。
案件分析
（一）合同解除符合法定情形
双方签订的合同合法有效，但北京市限购政策出台属于不可预见、不可归责于双方的重大变化，导致林宇丧失购房资格，合同目的无法实现，根据公平原则，应当解除合同。
（二）购房款应返还但利息不予支持
合同解除后，陈明应返还 85 万元购房款。但在合同解除前，林宇支付房款并占有使用房屋，陈明持有购房款，双方权利义务处于对等状态，故林宇主张的利息损失缺乏依据，不予支持。
（三）反诉请求部分合理
房屋租金：合同解除前林宇占有房屋基于购房行为，无需额外支付租金，该请求不予支持。
差价损失：经评估房屋存在 51 万元差价损失，根据公平原则，酌定林宇承担 25 万元。
物业等费用：陈明未实际支付相关费用，且数额存在不确定性，本案中不予处理，可另行主张。
腾退房屋：合同解除后，林宇应按现状腾退并返还房屋，该请求予以支持。
裁判结果
林宇与陈明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》自判决生效之日起解除；
陈明于判决生效后 10 日内向林宇返还购房款 85 万元；
林宇于判决生效后 10 日内向陈明腾退并返还一号房屋；
林宇于判决生效后 10 日内向陈明支付房屋差价损失 25 万元；
驳回林宇的其他诉讼请求及陈明的其他反诉请求。
案件启示
政策风险需提前预判：房产交易中，买卖双方应关注政策动态，在合同中明确因政策变化导致合同无法履行的处理方式，降低风险。
合同履行应遵循公平原则：当不可预见的客观情况导致合同目的无法实现时，法院将根据公平原则调整双方权利义务，避免利益失衡。
证据留存至关重要：交易过程中应妥善保存沟通记录、支付凭证等证据，以便在纠纷发生时能够有效证明主张。
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