河南
此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。
一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：林浩
被告：陈勇、周芳（陈勇与周芳系夫妻）
关键关系：林浩与陈勇、周芳就北京市怀柔区渤海镇一号宅院北房五间的买卖及权属问题产生争议。
（二）案件背景
陈勇、周芳原在怀柔区渤海镇拥有一处宅院及北房五间。1998 年 5 月 20 日，北京市怀柔县某乡人民政府向陈勇发放社员宅院地使用许可证，批准在此建设农房，后二人建成宅院及北房五间。林浩同为该集体经济组织成员，因陈勇、周芳宅院闲置，双方于 2021 年 9 月 27 日签订《协议》，约定以 53 万元将宅院北房五间出售给林浩，林浩先行支付 30 万元，剩余 23 万元待手续办完后支付。
协议签订后，林浩全额出资以陈勇名义对原有房屋进行翻建，翻建后的房屋通过北京市怀柔区渤海镇人民政府验收。2023 年 10 月 1 日，双方签订《补充协议》，确认翻建后的房屋归林浩所有，宅院宅基地由林浩使用，购房付款安排维持原协议约定。
林浩认为，协议签订后双方均按约履行了各自义务，为防止今后出现纠纷、保护自身合法权益，依据《民法典》及相关司法解释，向法院提起诉讼，要求确认《协议》及《补充协议》有效，并判令一号宅院北房五间归其所有 。而陈勇、周芳则辩称，虽然认可签订房屋买卖协议及补充协议的事实，但林浩并未给付完毕房款，仍存在 23 万元房款未支付，认为若要解决协议效力问题，应同时解决剩余房款支付事宜。因双方对协议效力、房屋权属及房款支付存在分歧，林浩诉至法院。
二、争议焦点
2021 年 9 月 27 日签订的《协议》及 2023 年 10 月 1 日签订的《补充协议》是否有效？
林浩能否取得一号宅院北房五间的所有权？
剩余 23 万元房款未付，是否影响协议效力认定？
三、案件分析
（一）协议效力认定
根据《民法典》规定，民事法律行为有效的前提是行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实且不违反法律、行政法规强制性规定及公序良俗。本案中，林浩与陈勇、周芳均为同一集体经济组织成员，双方签订的《协议》及《补充协议》是真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，未损害集体经济组织利益，因此《协议》中房屋买卖及购房款支付内容、《补充协议》中房款支付约定部分有效。
（二）房屋所有权归属判定
依据《土地管理法》，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权变更需依法办理登记手续。《民法典》明确，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。本案虽林浩出资翻建房屋，但在房屋所有权及宅基地使用权未经法定变更登记前，无法直接取得房屋所有权。即便双方协议约定房屋归林浩，在未完成登记的情况下，物权变动不发生法律效力 。
（三）房款支付与协议效力关系
陈勇、周芳提出林浩未付清 23 万元房款，但房款支付属于合同履行范畴，与合同效力分属不同法律层面。合同效力取决于签订时是否符合法定生效要件，而房款支付是合同生效后的履行行为，因此剩余房款未付不影响协议本身效力认定。
四、裁判结果
确认林浩与陈勇、周芳于 2021 年 9 月 27 日签订的《协议》中关于一号宅院北房五间出售及购房款支付内容部分有效；
确认林浩与陈勇、周芳于 2023 年 10 月 1 日签订的《补充协议》中关于房款支付约定部分有效；
驳回林浩要求判令一号宅院北房五间归其所有的诉讼请求。
五、案件启示
重视主体资格：农村房屋买卖需确保买卖双方均为本集体经济组织成员，避免因主体不适格导致合同无效。
遵循物权登记程序：房屋所有权及宅基地使用权变更，必须依法办理登记手续，仅靠协议约定无法完成物权变动，交易后应及时办理相关登记，保障合法权益。
区分合同效力与履行：合同签订后，应严格按照约定履行义务，同时要明确合同效力与履行情况相互独立，履行瑕疵不必然导致合同无效，但可能引发违约责任。
规范协议条款：签订房屋买卖协议时，应明确房屋状况、价款支付、权属变更等关键条款，避免因约定不明产生纠纷。
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