首创城发：财务精英遇上了史上最大亏损

了解首创城发历史的人，在某个瞬间，或许都会不由自主地想起曾经的那束“光”。

“人生苦旅踱步，终似一缕春风。”

光会消逝，风会吹走，欲买桂花同载酒，终不似，少年游。

在昨天的一场突如其来的对话中，对方提到了环环对国央企的关注。环环解释，适逢房地产行业的深度调整期，头部国央企凭借资金优势和政策支持成为市场的主导力量。

不过，这一阵营也并非齐头并进，内部的分化亦愈发显著——第一梯队展现出穿越周期的能力，但有些第二梯队中的房企却遇到了系统性难题。

首创城发算一个。

壹

2020-2023年间，首创城发的营业收入始终在250-350亿元的箱体内震荡，但归母净利润却上演了一波过山车行情：

2020-2023年，首创城发分别实现营业收入272.6亿元、356.29亿元、253.76亿元、256.97亿元。但归母净利润却从2020年的10.53亿元峰值，骤降至2022年的-9.5亿元深渊，又在2023年反弹至13.94亿元。

其背后玄机超过了我们对常规经营逻辑的理解。

2023年底，首创城发与母公司首创集团以99.68亿元对价，将首创经中（天津）51%股权出售给经中合创。

这家接盘方实为"自家人"——经中合创由首创集团联合其他几家北京国企设立，当时首创直接持股40%。

通过手倒右手的财技，2023年首创城发的利润得到了最大化调节——98.89亿元投资收益直接覆盖全年13.94亿元净利润的7.1倍，成为扭亏为赢的核心引擎。

幸运的潮水终会退去，唯有实力的堤坝方能抵御行业下行的风浪。

根据2024年财报，首创城发营业总收入为165.79亿元，同比下降35.5%；归属于母公司所有者的净利润亏损60.37亿元，创下了近5年来的最大亏损。

贰

曾经的首创置业是北京市国资委所属的大型国有企业集团，有过属于自己的高光时刻——2002年在北京所有的国有企业里，其利润曾经排名第一，并于2003年6月19日在香港联交所上市。直到2015年，首创置业还以325.1亿元的销售额，位列行业第23名。

在2018年，首创置业曾经提出2018年“保750亿冲800亿元”、2019年突破1000亿元、2020年实现1400亿元的三年销售目标。

激进扩张之下，结果却背道而驰。

首创置业不仅与千亿目标愈行愈远，而且在2021年于港交所退市，成为首创城发全资子公司。

之后，一番内部资源整合之后，首创城发把目标确定为转型城市运营商。

不过，从2024年财报来看，其转型并没有取得实质性成果。房地产开发收入占比仍达81.98%，毛利率-3.86%的亏本生意支撑着八成药方，而城市更新、保障房等新业务贡献有限。

这种转型，目前来看，还是有点“新瓶装旧酒”的味道。

截至2024年末，首创城发现金短债比仅0.75，148.7亿元现金难覆盖198.9亿元的短期债务。

首创城发在尝试多线突围。

一方面，首创城发积极发行美元债，今年3月份的两笔美元债合计9.5亿，成为近年来首家完成大规模美元债发行的国有地产企业；另一方面，首创城发开始了资产重组之路——4月份，首创城发谋划降奥莱业务板块股权重组至奥莱控股。

不过，首创城发两年内三度换帅，这个频率超过了正常的企业迭代节奏，受到了业内人士的质疑。因为，这种高频人事地震难免会打乱企业的节奏，战略连续性的断裂也容易导致资源的错配。

比较巧合的是。新任董事长秘勇与总经理范书斌均出身财务系统，前者曾是首创集团总会计师，后者执掌首创置业财务十余年。

只是，如今他们面对的不是数字的腾挪空间，而是一场关乎国企荣誉的硬仗。

希望首创城发的前景，正如其总经理范书斌2023年在新年贺词中引用的那句——“九层之台，起于垒土”，

因为，当财务精英的“算盘”撞上行业寒冬，其命运早已超越了个体企业兴衰，成为检验国企成色的试金石。