蔡云：化解商办困境供给方的市场策略 | 2025观点商办暨资管大会

2025观点商办暨资管大会·现场快讯：5月20日下午，2025观点商办暨资管大会在上海中国人寿金融中心正式开幕。

中国商业联合会购物中心分会副会长、专家委员会首席研究员蔡云就“供需双侧发力，化解商办困境”的主题进行分享。

蔡云在演讲中提到，化解商办困境，要从供需双侧同时发力。

供给侧破局方向，宏观上，第一，精准供地与总量控制，建立“以需定供”机制，将商办用地供应与产业招商进度挂钩，严控低能级城市新增供应。

第二，存量更新与功能再造，推广“轻改造”模式（如WeWork的旧楼活化），通过政策松绑+金融工具支持，将低效物业转为长租公寓、数据中心等。

第三，产品分化与产业绑定，针对细分行业（如生物医药需实验室、跨境电商需保税仓）开发专业化楼宇，实现“一产一策”。

第四，金融工具创新，扩大商办类公募REITs试点，吸引保险、养老金等长期资本参与存量更新。

微观上，第一，短期调整：租金下调、以价换量。

第二，长期转型：功能混合化：改造成长租公寓（如上海“商改租”政策）、数据中心（高电力负荷需求）；产业绑定：政府主导引入生物医药、人工智能等产业集群，定向招商；绿色与智能化。

第三，依靠政策支持：多地试点“商改住”放宽限制，如广州允许存量商办改保障性住房；税收减免（如杭州对入驻数字经济企业给予3年租金补贴）。

需求侧破局方向，核心在于将商办空间从“成本项”转化为“价值引擎”--通过产业赋能、体验升级、ESG增值，使其成为企业降本增效、品牌塑造、人才吸引的战略支点。

宏观上，第一，产业政策精准赋能，释放企业扩张需求。

第二，定向扶持新兴产业，税收优惠：对数字经济、生物医药、绿色科技等战略性新兴产业，给予办公租金补贴或企业所得税减免（如深圳对科技企业提供最高30%的租金补贴）。场景开放：在商办楼宇内开放智慧城市、低碳技术等应用场景，吸引企业入驻试点（如上海西岸智慧谷引入AI企业共建“未来办公实验室”）。

第三，中小企业扶持计划。

微观上，第一，灵活租赁：推广“小面积、短租期、模块化”办公单元（如50-200平方米），降低初创企业成本压力。

第二，服务包集成：联合第三方机构提供法律、财税、融资等“一站式”服务，提升楼宇附加值（如北京中关村创业大街模式）。

第三，招商引资升级，吸附高能级租户，对跨国企业设立区域总部或研发中心，提供用地优先、人才个税返还、高管落户绿色通道（如上海临港新片区政策）。新加坡通过“全球总部计划”（GHQ）吸引超4000家跨国企业总部，其核心区写字楼出租率常年超90%。产业链集群招商。

第四，产业链：围绕龙头企业（如华为、特斯拉）打造上下游配套企业办公集群，形成“一栋楼就是一条产业链”的生态（如苏州工业园生物医药产业楼宇）。

第五，在低能级城市对接一线城市产业外溢，共建“反向飞地”办公园区（如杭州滨江在衢州设立“科创飞地”）。

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