两千万起价拍到一个亿，稀缺房源搅热法拍房市场情绪

一直以来，法拍房都以划算、捡漏为特点吸引着市场的瞩目，但近来随着部分稀缺标的的入市，高溢价成交的情况频繁出现。从深圳的顶豪到上海的别墅，都曾拍出过高溢价房源，厦门、青岛等二三线城市也有不少优质资产高溢价成交。

业内认为，在行业预期企稳下，稀缺资产的高溢价成交案例或进一步增多。

法拍房热度上涨

法拍房市场热闹非常，不少房源拍出了超高溢价率。

5月14日，深圳市罗湖区红岭中路的2118号住宅楼5栋1-6层法拍房成功卖出，34名竞买人出价450轮，将房源价格约2378万元的起拍价一路推高至超亿元，1.14亿元的最终成交价高出起拍价超9000万。

这套建筑面积约3000平方米的法拍房，最终竞得单价约3.42万/平方米，溢价率近380%。

这并不是深圳出现的首个高溢价法拍房。今年以来，这座一线城市已接连出现过多个高溢价成交的案例。

4月份时，位于宝安区的一套法拍房源也经历了价格翻倍，在500轮竞价后，房源价格从300万元涨至1103万元，溢价超200%。同月，位于罗湖区怡景花园的一栋别墅也历经超400轮叫价，房源价格从约854万元径直达到超3000万元，溢价率也突破260%。此外，深圳网红楼盘半岛城邦花园的一套法拍房也拍出了159.35%的溢价率，单价近20万元/平方米，接近小区二手房约23万元/平方米的均价。

作为法拍房成交率排名全国前列的城市，上海的高溢价率法拍房成交案例也时有发生。日前，浦东新区三湘印象名邸的一套豪宅法拍，超4200万元的成交价，较起拍价溢价超54%，单价突破19.6万/平方米。 2024年时，上海长宁区夏都花园的一套别墅更是经过1904轮竞价才“落槌”，成交价1.28亿元，溢价率超30%。

另外值得关注的是，不久之后，上海法拍市场还将迎来一笔高关注度的交易。位于长宁区新华路的两栋花园洋房最近上架，起拍价就高达2.5亿元，单价47万元/平方米。该套老洋房于1925年竣工，已有百年历史。克而瑞指出，目前上海同类保存完好的老洋房仅约50幢，且多数为私人持有，公开流通极少。上述房源所属区域曾是多国领事馆及侨民聚居地，历史文化底蕴深厚。原房主已经破产，房产产权清晰，且拥有完整产权。此前曾以3.5亿元挂牌二手房市场，但未能成交，此次起拍价下调28.6%，但仍是同类标的房产的价格天花板。若最终以接近评估价成交，或将刷新上海老洋房交易的新纪录。

不只是在高能级城市，近来二三线城市也有溢价成交的案例出现。5月初时，广东江门一套独栋别墅摆上了司法拍卖的货架。该房源建筑面积279.22平方米，附带私家花园，地理位置优越，起拍价为455.1万元，吸引了近2万人次围观，关注度超高，最终溢价50%、以683.9万元的总价成交。

稍早些时候，厦门云顶庄园的一处毛坯独栋别墅拍卖成功。该别墅层数为-1至4层、建筑面积2329平方米，起拍价格9648万元，最终成交价1.2亿元，成交单价约5.3万元/平方米，溢价率28%。克而瑞分析称，厦门云顶庄园项目仅23栋别墅，占据着岛内黄厝片区山湖海景观资源，是厦门乃至全国高端住宅标杆项目。高总价法拍标的的高溢价成交，也印证了豪宅市场稀缺性驱动价值的核心逻辑，在当前市场环境之下，稀缺优质资产的投资价值依然为众多投资者和高净值人士青睐。

稀缺房源受青睐

近来成交的这些高溢价、多竞拍轮次竞买成交的房源存在共性。中指研究院高级分析师张晓飞向第一财经分析，上述房源多为地段与配套资源不可替代的优质房源，比如上海浦东三湘印象名邸等案例的共同点是地段核心、配套学区、商业、交通成熟，这类资产在二手房市场本就稀缺。

“同时，优质房源的稀缺会影响二手房市场的价格虚高，法拍房源在买卖双方价格博弈方面有些许优势，成为部分买家争夺的‘标的’，法拍房市场也成为稀缺房源的替代性渠道。”张晓飞表示。

克而瑞监测数据显示，今年3月份，尽管法拍房成交端总量环比下降约2成，但78%的房源溢价成交，热度逆势攀升；4月份，成交法拍房平均折价率31.3%，环比下降3个百分点，并创下2024年四季度以来新低，侧面反映出了参与者对于部分稀缺房产价格企稳的信心。

需要指出的是，在法拍房市场里，由于起拍价格多为市场价的7折左右，不少购房者认为其中有巨大的“捡漏”空间。但潜在的房源瑕疵、长期租约、腾退难等风险也让人望而却步，这一情况也使得法拍房实际上仍多为流拍且是“折价拍卖”。

根据第三方咨询机构瑞联数科发布的数据，2019年至2024年，全国司法拍卖市场挂牌量从49.58万套增至2024年的111.30万套，增幅达124.49%；成交量增幅相对有限，导致成交率下降从24.77%降至13.73%。同时，法拍物业的价格折扣在逐渐扩大，从86.77%降至80.83%，市场竞争明显加剧。

业内认为，由于主要城市的楼市呈现企稳趋势，法拍房的局部热度也有望持续，尤其是稀缺户型、大平层、优质别墅、优质学区房等，溢价案例的成交也会形成“房价触底”的市场预期，刺激部分观望需求入场。

同策研究院联席院长宋红卫也认为，尽管当前在上海等核心热点城市中，法拍房成交量在二手房整体成交中占比仅约0.6%，但法拍房在楼市预期方面和微观层面影响比较大，随着法拍房热度上升，会提升购房者对楼市热度感受及加快止跌回稳。