北京楼市：拆解痛点，为什么房子越卖越便宜？

我是北京房姐，资深楼市投资专家。目前已为5000+人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

聊聊卖房？

当下卖房人的痛点：房子卖不掉，价格越卖越低，割肉卖or等着？

看看最近的二手房存量和挂牌量

现在私信最多的是，我家房子挂牌快3个月了，带看不少，但就是没人买，真着急，还有的说我房子从一开始挂880万，现在降到了850万，现在都780万了，还是没人要，这到底什么情况啊？

还有的是带看量极少极少。

说实话，现在卖房真不容易，特别是那些刚需上车、换房改善没几年的业主，当初高位接盘，现在却面临可能要亏钱出手的窘境。

但是，着急也没用，解决不了问题！

有业主跟我吐槽：我家房子条件挺好的，怎么就卖不掉呢？

你确定你家房子条件“挺好”？

在目前这个买方市场，光靠自我感觉良好可不行，我们必须来个彻底的复盘，找到卖不掉的真正原因。

一、看带看频率

正常来说，如果你的房子价格合理、条件过关，每周至少应该有3-5组客户来看，如果一周只有1-2组，甚至没有，那就要反思是不是定价太高，或者房源信息没有充分曝光。

第二、客户停留时间

这个特别有意思，是个很直观的指标，如果客户进门几分钟就匆匆走了，基本就是礼貌性参观，如果在你家待了半小时以上，还东摸西看，拍照测量，那说明真有兴趣。

我们之前有个粉丝家的房子，之前平均客户看房只待3-4分钟，后来听了我们的建议，把价格调低5%，重新拍了高质量图片，房间重新做了布局和色调搭配，平均停留时间一下升到15分钟，两周就成交了！

第三、客户画像和反馈

来看你房子的都是什么人？他们为啥最后没买？是觉得户型不好？采光不行？楼层不合适？还是价格高了？这些反馈极其宝贵，但很多业主和中介根本不重视。

我劝你一定要让你的经纪人记录每一条客户反馈，哪怕是厨房太小、主卧朝向不好，这种看似无关紧要的细节，积累10组以上的反馈，你就能发现规律，知道自己房子的短板在哪。

为什么价格越卖越低？

这个问题，说白了就是市场博弈的结果。

首先，很多业主定价时有一个通病，就是参考小区挂牌价而不是成交价。殊不知挂牌价和实际成交往往差着10-15个点！

其次，很多业主抱着"试试看"的心态，想着先挂高点儿，大不了再慢慢降。但你不知道，这种策略在如今的市场特别致命。为啥？因为当你的房源挂了超过30天还没卖掉，客户第一反应就是"这房子有问题"，即使你后来降价也会被认为是"降价也没人要的房子"。

再者，买家也不傻，现在行情不好，大家都在等跌，你今天降10万，他琢磨着过两个月是不是能再降10万，所以越拖越被动。

我有个客户在朝阳区的房子，最初挂890万，三个月后降到了815万才卖出去。算上这三个月的贷款成本、机会成本，实际上比一开始就定815万亏了更多！

割肉卖，还是再等等？

先看看最近的成交，一般般。

所以，这个问题没有标准答案，要具体问题具体分析，我给大家一个专业的评估框架：

区位稀缺性：

是核心区的刚需小户型，还是远郊的大平层？前者抗跌性强，后者压力大。

学区价值：

好学区的房子即使在下行周期，流通速度也会很快。但要注意，不是所有学区都"香"，有些学区贬值也很厉害。

房龄和品质：

如果是20年以上的老破小，建议尽快出手；如果是近几年的次新房，品质过硬，可以适当观望。

个人财务状况：

如果你急需资金周转，那就另说了。

市场趋势：

这个最难判断。但至少要看清一点，北京不同板块分化很严重，有的区域可能还在下跌，有的已经触底。

说实话，我见过太多业主因为舍不得低价卖，结果越等越亏，也见过有人咬牙割肉卖了房，结果一年后庆幸自己明智。

所以，给自己设定一个心理底价和时间期限，比如"再降5%，三个月内必须卖出去"，别无限期拖着。

还有一点，提醒各位，请专业的人做一次彻底的房屋诊断和市场评估，有些小问题修修补补，用策略，拿方案，可能房子就会更好卖。

卖房确实不易，但只要策略得当，总能找到合适的买家，无论你决定割肉还是坚持，希望这篇攻略能帮你少走弯路！有具体问题也可以私信房姐，我们一起分析哦~