京城来客丨“幸存者”中海北京棋局

观点网 近年，“幸存”的大小房企涌入一线城市，北京、上海这两座超级大都市凭借绝对实力，更是成为兵家必争之地。

5月19日，据国家统计局发布的相关数据，2025年4月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。

4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平。其中，北京和上海分别上涨0.1%和0.5%，广州和深圳分别下降0.2%和0.1%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比持平，与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅与上月相同。

可以看到，4月份北京及上海的新建商品住宅销售价格“跑赢”全国市场，仍然稳中有进。

而事实上，自2024年末以来，关于中海已在北京的放大布局。据不完全统计，在2024年12月至今年3月的四个月时间内，中海于北京月月有“进账”，拿下四宗地块，土地出让金合计约235.88亿元。

数据来源：企业公告 观点指数整理

若算上11月29日成交的朝阳区酒仙桥地块，五宗地块耗资达389.2亿元这一数据几乎是2024年全年，中海地产新增土地总地价806.1亿元的一半。

过去一段时间的“密集”布局，也影响到中海在北京的推盘入市节奏。刚刚过去的这个周末，中海又有项目“上新”。

“巨无霸”地块入市

5月18日，中海·萬吉玖序开盘。当天下午流传出的宣传海报来看，项目首开销售约63.7亿元。

对于这一成绩，市场看法不一。

项目用地成交于去年11月29日，这原本是一宗备受关注的“巨无霸”地块，其全称为“北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块、十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块”。

不难看出，该地块由三个子地块组成。其中，小红门地块打造为“时光之境”，在今年3月20日取得预售许可证，准许销售面积3.24万平方米，准售房源为3#至7#共计5栋住宅楼，批准销售套数258套。自今年3月30日开盘以来，已签约41套，成交均价7.77万平方米，去化率约15.89%。

十八里店朝阳港地块打造为“朝阳ONE”，项目于今年4月1日取得预售许可证，准许销售面积8.76万平方米，准售房源共计11栋住宅楼，批准销售套数594套，自今年4月13日开盘以来，已签约70套，成交均价7.68万平方米，去化率约11.78%。

酒仙桥地块打造为“中海·萬吉玖序”，也是三个地块中取证最晚的。据北京市住房和城乡建设委员会网站显示，该项目于4月27日取得首张预售许可证，准许销售面积7.06万平方米，准售房源共计8栋住宅楼，批准销售套数332套房源，拟售均价在11.77万元/平方米-13.5万元/平方米。

由于网签数据更新有滞后性，目前还未显示成交信息。不过，也有市场消息称，项目早在五一假期期间就开始锁房。

“中海·萬吉玖序”全系为四居户型，面积段覆盖168平方米至372平方米。从公开信息来看，其中171-253平方米的户型为区域内主流产品，套总价约在2000万至3000万之间，若以此数据再加上官方在开盘首日披露的成交额63.7亿元来计算，该项目已销售约250套，约为此次批准销售套数的七成多。不过，最终还是需以网签信息为准。

据悉，这是中海在北京推出的第二座“玖序系”顶豪产品，另一座为中海·京华玖序，也即中信城五期。项目规划506套住宅，包括7套四合院，以及499套洋房/小高层住宅。

中海·京华玖序于2024年6月、12月，2025年3月分别取得三张预售许可证，499套洋房/小高层住宅已全部取证，目前已网签272套，去化率约54.51%，成交均价在17.5万元/平方米-18.3万元/平方米。就这一单价水平而言，去化表现相对理想。

而在萬吉玖序之后，中海有望在月末推出第二个新盘项目中海·丽泽叁號院，这也是中海地产今年在北京拿下的首宗项目。

地块成交于今年1月16日，由中海地产以40.08亿元底价摘得，拟打造为北京第六座藏锋系产品，此前五个分别为甲叁號院、京叁號院、兴叁號院、和瑞叁號院、丰和叁號院。

丽泽叁號院共规划11栋楼，包括3栋9-11层的低密洋房，以及8栋13-18层的小高层，共计532套房源。

北京市住房和城乡建设委员会网站显示，该项目已于5月19日进行预售许可审核，将在近两天正式取得预售许可证。此次审核涉及该项目的两张预售许可证，准许销售面积共计约5.78万平方米。

此外，丽泽叁號院在今年4月开放了样板间，再结合市场消息来看，预计能够实现月末开盘。

无论是萬吉玖序还是丽泽叁號院，项目也均需面临板块内的竞争。有的是来自其他房企，有的则是来自中海内部。

例如，萬吉玖序所在的酒仙桥地区有另一个新盘项目“北京宸园”，项目是由中建智地打造，所在用地也是北京首次以组团形式供地并成交，成交价达112亿元。

从2024年6月拿地到2024年10月正式开盘，大约是四个月左右的时间，开盘首日销售额达到61.5亿元，目前已经清盘。

在供地形式上，有市场看法认为北京宸园为北京市场打了个样。从区域板块的角度，也为后续的中海地产铺垫了市场热度。

丽泽叁號院则面临“内部”比拼。项目北面直距离线500米左右，是“中海丽金府”（中海峯泽璟苑），项目于4月15日取得两张预售许可证，准许销售8栋住宅楼，共计500套住宅，准许销售面积约7.76万平方米。

项目于4月30日首次开盘，据此前的宣传海报，五一期间，案场成交套数对应房款总额约3.2亿元。不过，网签信息显示，两张预售证共计网签44套住宅，以此计算去化率仅为8.8%。

5月15日，中海丽金府取得第三张预售许可证，准许销售面积10.25万平方米，准许销售5栋住宅楼，共计560套住宅，拟售均价在12.16万-13.78万/平方米。由此，中海丽金府规划的1060套住宅已全部取证。

值得注意的是，中海丽金府的第三张预售证与丽泽叁號院正式取证时间较为接近，无论后续加推/正式开盘时间是否错开，都难逃正面较量。

两个项目也均是当下讨论度较高的“好房子”，若细究，最大的差异大概是在户型上。据悉，丽泽叁號院以四居室为主，配以少部分的五居户型；丽金府则是三居为主，加上部分四居。

户型上的相互补充，实现丰俭由人，也使得中海“包揽”了板块市场。

数据来源：企业年报及公开资料 观点指数整理

中海的北京战局

事实上，放大品牌在板块内的优势，是中海于北京市场的一贯操作。

从公开信息来看，1995年中海地产在北京推出首个项目，至今正好三十年。这期间，中海地产也已经打造了近百个项目。

早年间，房地产市场热火朝天，企业在全国各地落子均不足为奇。而近年随着市场回归理性、玩家出清，中海的北京战局又得以被重新关注。当然，这也与其在北京市场的“高调”相关。

体现在土地市场上，中海地产再次受到关注是源于2022年。

2022年全年，中海系列公司新增50宗土地，拿地金额约达1208.7亿元，新增货值为2403.4亿元。

其中，中海系列公司（不含中海宏洋）全年新增40幅土地，总地价1107.2亿元，权益地价863.8亿元；新增总楼面面积739万平方米，权益面积609万平方米。

即便“全面撒网”，北京仍是中海的拿地重点。年内，中海在北京新增9个项目，石景山、海淀、丰台各2个，顺义、昌平、大兴各1个。北京区域新增土储占比达22.5%。

此外，当时有数据显示，2022年的房企在京销售额中，中海是唯一实现权益销售额突破300亿元的房企。

2023年，中海于内地23个城市及香港新增43幅土地，新增土地储备总建筑面积为764万平方米，权益建筑面积706万平方米），总地价1342.1亿元（权益地价1226.6亿元，同比上升42%）。

其中，在四大一线城市一共拿了12个项目，总建筑权益规模合计322.53万平方米，占比约45.54%，拿地金额共731.3亿元，占全年拿地金额的59.54%，接近六成。

这12个项目中，有6个位于北京，具体2个位于石景山、3个位于丰台、1个位于昌平。北京区域新增土储占比达13.95%。尽管数量占比略有下降，但2023年中海的在北京的投入力度并不低。

仅在10月，中海就斥资约88亿元拿下丰台区北宫镇及丰台郭公庄地块。全年，中海在京拿地总金额达255亿元，成为拿地数量、拿地总金额双料第一，延续了2022年的市场地位。

2024年，中海于内地12个城市新增22幅土地，新增土地储备总建筑面积为416万平方米，权益建筑面积389万平方米，总地价806.1亿元，权益地价人民币696.3亿元。

无论是拿地数量还是总地价，均较前一年近乎减半。在全年的新增项目中，4个来自北京市场，北京区域新增土储占比达18.18%。

拿地数量进一步减少，不过凭借年末的两宗超百亿地块，中海继续稳坐拿地金额最多的企业。而实际上，2024年北京出让的超百亿地块也仅有三宗。

数据来源：企业年报及公告 观点指数整理

一方面是“任性”拿地，另一方面，中海近年在北京的项目鲜少与其他房企合作，大多为独立操盘。不过硬币的另一面是，合作项目少，中海在项目的推盘入市节奏上更能掌控。。

项目的拿地、入市节奏，也影响着销售表现。

2022年，中海在北京、广州、深圳、杭州、厦门及天津销售回款理想，各城市均超过100亿元。2023年，中海系列公司合约物业销售额上升5.1%至3098.1亿元。其中，北京、广州、深圳、厦门、天津、成都和西安七个城市合约物业销售额均超过100亿元。2024年，销售回款超过100亿元的城市为北京、上海、广州及深圳四个一线城市，其中上海超过400亿元，北京超过200亿元。

按大区来看，2022年-2024年，中海北部大区合约物业销售额分别为773.4亿元、911.2亿元、559.4亿元，占全年合约销售额的26.2%、29.4%、18%。

去年末成交的两宗百亿级地块中， 11月29日拿下的中海·萬吉玖序已经开盘，12月拿下的中海丽金府已经全部取证并也已经开盘，这两处项目的去化成绩将在中海今年的业绩中有所体现。

而今年以来，除了1月16日以40.08亿元底价摘得的丰台西南郊冷库地块外，2月，中海亿10.24亿元购入昌平区项目；3月，其继续斥资75.02亿元购入海淀地块。

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