焕新上海静安老街 招商康定壹拾玖认购超196%

观点网 5月18日，上海静安区新盘康定壹拾玖启动认购。

首批次认筹总共92套房源，户型为面积120-193㎡的三房至四房，均价16.8万/㎡，其中123㎡户型均价16.3万/㎡，193㎡户型均价17.5万/㎡。截至该日18时，认筹客户超过180户，首日认购率达196%。

据悉，该项目地块为招商蛇口联合体于2024年以56.6亿元竞得的静安“地王”，地块所在的老静安在公开土拍市场上沉寂多年，随着上海内环土地资源的日益稀缺，静安寺及其周边区域的新房供应量持续减少。

康定壹拾玖项目的热销态势，或许正契合市场对板块内的高端住宅需求缺口。

高价地王

据了解，康定壹拾玖项目位于静安内环内曹家渡板块。2024年9月，上海第五批次土拍中，招商蛇口联合南通瑞城置业，以56.6亿的总价、31.2%的溢价率，成功拿下静安曹家渡社区C050301单元9A-20地块，折合楼面价11.41万/㎡。

该地块不仅刷新了静安区均价楼面纪录，更是跻身上海宅地单价前四，仅次于绿城徐汇滨江地块、宸嘉龙华地块以及金茂虹口瑞虹新城地块。

地块东至规划道路，西至规划绿地、万春街63弄小区，南至上海市公安局、鸿力鸿浩公寓，北至康定路，容积率2.68，地上建筑面积54934.59㎡，规划5栋16-25层高层住宅。地块毗邻14号线武定路站及7号线昌平路站，周边商业、教育、医疗资源较为齐全。

地块所在的老静安在公开土拍市场上沉寂多年，近几年宅地供应只有少量旧改项目为主，而该地块是罕见的既不带旧改、也没有中小套户型限制的市中心纯宅地。

据了解，近十年老静安仅推出1457套新房，年均不足150套，其中曹家渡板块近三年仅供应84套。2024年全年，老静安仅有昌平云岸、信达·信安里两盘入市，总套数不足300套，且以中小户型为主。

其中，2024年12月开盘的信达·信安里同属曹家渡板块，位于康定壹拾玖西侧，高层均价为13.6万元/㎡，去化率达114%，而风貌别墅作为老静安唯一在售别墅，填补了老静安顶豪空白。近期，项目将推出27套风貌别墅信安里忻园，均价19.98万元/㎡，预计未来也将快速去化。

根据静安单元2035规划，老静安待出让的住宅土地面积，仅有约8万平方米住宅供应，相当于500套左右的新房体量，且待出让宅地面积较小，难进进行豪宅式开发。

可以说，招商此次拿下的属老静安近十年来难以再有的优质地块。在竞得地块时，便有业内人从楼板价推算，预测未来招商曹家渡项目的售价可能超过16万/㎡。

然而，曹家渡板块新楼盘联动价大多在14万元/㎡左右，且叠加规划要求不小于5000元/㎡的装修标准后，留给招商蛇口的利润空间并不算多。

独家打造

在竞得静安曹家渡地块时，便有市场推测该地块将成为招商在上海的第九“玺”。

作为高端住宅产品的代表，招商蛇口的 “玺”系列产品均位于城市核心地段，多次成为区域销冠，具有凭借品质突破板块价格限制的潜力，从而取得溢价获得盈利。单看上海布局，就包括虹口的外滩玺、虹玺、云玺；新静安的天汇世纪玺；普陀的苏河玺、天汇玺；徐汇滨江的汇元玺、海上·清和玺等8个项目。

此前招商“玺”系列在上海已经获得不错的反响，苏河玺2023年全年以超90亿的销售跻身上海楼盘销售榜前列；虹玺2022年开盘当天售罄，销售金额达46.13亿元，去化率100%；天汇世纪玺2022年两批次开盘触发积分制，入围分最高达66.08分，开盘去化率超90%；外滩玺2021年开盘当日去化率达98%，几乎清盘。

因此，市场对于该地块项目未来可能延续为“玺”系的预测，也在合理之中。

然而，出乎市场意料的是，对于曹家渡板块地块的打造，招商蛇口没有沿用已有的产品线，而是站在“玺”系之上，定制了一个新的产品--康定壹拾玖。

康定路作为上海旧租界的重要通道，横贯老静安，沿路密布历史名人故居与文化地标，从康定路2号到康定路947号，留有上海最完整保留的安妮皇后风格建筑泰来里、张爱玲的出身地麦格路别墅、近现代著名南社诗人胡朴安的旧居、及百年学府暨南大学的旧址等等。

而项目“康定壹拾玖”的案名灵感，正是源自项目地块原来的门牌号“康定路1119弄”。

该板块的历史底蕴超越“玺系”，也因此，招商在项目的塑造上，选择以历史文脉为锚点，将门牌号升华为城市记忆的坐标系。同时，随着上海内环土地资源的日益稀缺，静安寺及其周边区域的新房供应量持续减少，招商康定壹拾玖项目的入市满足市场对高端住宅的需求。

据了解，项目预计供应约324套房源，主力户型为120-233㎡的三房至四房，首推92套120-193㎡户型；二批次预计于7、8月份供应120㎡、180㎡、200㎡、230㎡的户型，项目预计总价2000-4000万元。

此次首批认筹中，196%的认购率活跃了沉寂许久的老静安新盘市场，至于后续地王项目能否持续兑现利润，仍需等待市场的检验。

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