二手房成交量连续7个月超“荣枯线”，新房价格环比涨0.5%，专家称上海楼市“银四”兑现

本文来源：时代周报 作者：张钇璟

5月19日，国家统计局公布2025年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，4月份，各线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，同比降幅均持续收窄。

58安居客研究院院长张波接受时代周报记者采访时表示，从统计局公布的4月房价数据来看，各线城市一二手房价格处于阶段性调整阶段，核心城市需求韧性显现，部分区域温和上涨，政策优化空间充足，市场依然存在较强的蓄力特征。

“尽管短期市场承压，但价格调整、政策蓄力与需求升级的叠加效应，正为房地产行业迈向高质量发展创造新机遇。”张波表示

在70城中，上海的新房价格继续领涨全国，环比上涨0.5%。而在二手房方面，上海房价环比上涨0.1%，仅次于赣州，和成都、西宁涨幅相同，领跑其他城市。

对于4月的上海楼市表现，上海中原地产资深分析师卢文曦对时代周报记者称，虽然3月份经历了成交集中冲高、需求得到释放，但4月份上海新房市场豪宅热度不减，二手住宅交易继续高位运行，“银四”得到兑现。

不过，从涨幅来看，上海新房、二手房价格涨幅均较上月有所收窄，分别收窄0.2个百分点、0.3个百分点。

上海房价涨幅后续是否会进一步收窄？上海中原地产资深分析师卢文曦对时代周报记者称，在转势期的各方会出现担忧和焦虑。不过央行带来期待中的利好政策，降准以及降低公积金贷款利率，并且LPR也有望下调。这些对降低置业成本有直接利好。

卢文曦进一步表示“近期新房市场中触发积分的楼盘开始变多，网红项目的表现良好，土地市场接连出现高溢价地块，市场种种表现都有助于维护良好的氛围。预计5月将延续此前的市场表现，量稳的同时，价也有望保持小幅反弹走势。

豪宅火热成交带动下，上海新房继续领涨全国

国家统计局数据显示，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为持平；二线城市环比持平，与上月相同；三线城市环比下降0.2%，降幅与上月相同。

同比方面，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降2.1%，降幅比上月收窄0.7个百分点；二线城市同比下降3.9%，降幅比上月收窄0.5个百分点；三线城市同比下降5.4%，降幅比上月收窄0.3个百分点。

图片来源：国家统计局

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，4月份房价指数延续了过去6个月持续修复和向好的态势，但部分数据仍说明各地在“持续巩固房地产稳定态势”方面还需发力。

4月份，70个大中城市中，新房价格环比上涨城市有22个，比上月减少2个。严跃进认为，4月份房价上涨的城市数量有所下降，对各地持续发力巩固房地产平稳态势有着警示作用，各地要重视这个指标的变化。

他指出，对比一季度，二季度的巩固稳定态势需要加力。各地要珍惜目前利好时机，研究政策边际效应、潜在需求来源和预期引导等内容，进一步促进市场的稳中向好发展态势。

在上述22个城市中，上海、大连涨幅涨幅并列第一，均上涨0.5%。自2022年6月份以来，上海新房价格已连续上涨35个月。此外，今年前4个月，上海的新房价格均值也领涨全国，同比上涨5.7%。

在卢文曦看来，房价上行的背后是上海高端改善项目的持续成交活跃。从成交前十榜单来看，10万+项目有4个上榜，并且前两个楼盘中海·云邸玖章、翡雲悦府就是此类产品，成交均价分别为11.5万元/平方米、10.7万元/平方米。此外，产品结构方面，144平米以上的大户型涨幅显著，显示上海高端改善的消费潜力非常大。

二手房成交量连续7个月超“荣枯线”

数据显示，4月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.2%；二、三线城市环比均下降0.4%，降幅比上月分别扩大0.2个、0.1个百分点。

同比来看，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅比上月收窄0.9个百分点；二、三线城市同比分别下降6.5%和7.4%，降幅分别收窄0.5个、0.4个百分点。

图片来源：国家统计局

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，相比于新房，4月份二手房价格指数跌幅有所扩大，主要原因在于近期二手房挂牌量的攀升。

李宇嘉认为，二手房挂牌量上升主要有三个方面的原因：一是近期政策鼓励住房改善，激励二手房业主挂牌；二是好房子项目加快入市，部分二手房业主认为房子在市场上的竞争力弱化；三是近期不仅老旧住房挂牌增加，部分改善型户型的二手房也在增加。

就从城市层面而言，房价环比上涨的城市数量也有所减少。数据显示，4月份，二手房价格环比上涨的城市有5个，数量较上月减少了5个。其中，上海表现依旧抢眼，二手房整体价格上涨0.1%，涨幅排在第二，仅次于赣州。

对此，卢文曦表示，上海二手房价环比仍在上涨们主要基于成交量维持高位运行，业主心态进一步好转，房价环比继续保持上行。

据上海中原地产数据显示，2025年4月上海二手住宅成交2.09万套，同比增加28.52%。这也是连续7个月保持在1.5万套的“荣枯线”以上运行。今年前4个月上海二手住宅累计同比增加40%。

上海二手住宅成交套数走势 图源：上海中原地产

卢文曦指出，伴随成交维持在活跃区，房源消化快，业主心态进一步向好。尤其是品质不错的商品房以及市中心的次新房，业主继续保持“高姿态”，很少再向下调低挂牌价格。

“议价空间则和3月类似，几乎和挂牌价格相差无几。值得关注的是，90平米以上的房源出现同比止跌信号，90-144平米的房源同比涨0.4%，144平米以上的房源同比上涨0.3%。总体来看，优质房源的价格有止跌迹象。”

卢文曦进一步指出，除了刚需在稳定入市外，二手房的业主也是改善力量，为新房市场输送需求，保持良好的交易链条。此外，近期央行公布一揽子金融利好举措，对提升近期的市场士气有积极推动。5月楼市的交易热度还将延续下去。

本文源自：时代周报