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项目名称：懋源云纪
项目位置：顺义区中央别墅区后沙峪
占地面积：17.11万
拿地时间：2024年9月
产权年限：70年
开发商：北京懋源房地产开发有限公司
容积率：1.05(低密度)
得房率：100%
指导价：6.1万左右(具体以开盘为准)
车位数量：1018个
楼栋户数：16栋洋房，119栋双拼别墅，15栋独栋别墅，共计573户。
产品户型：
平墅215-425平米
双拼别墅540-785平米
独栋别墅600-800平米
最近看到很多关于懋源云纪的消息，关于所谓“损容”是谈及最多的。懋源云纪将其容积率从1.6降至1.05，主动损容8000平，如果最终成交价在5万/平左右，这也意味着懋源云纪的主动“损容”，大概会失去4亿的销售额。
那么懋源云纪为为啥主动「损容」8000平呢？那肯定是为了应对地块素质更优的华润项目，尽量减少位置带来的劣势，为啥这么说呢？
咱们先对比一下数据：
2024年9月，懋源以43.2亿元底价摘得顺义后沙峪项目地块，案名：懋源云纪，楼面价2.67万/平，指导价6.1万/平，容积率1.6。规划153栋住宅楼，共计573户，包括16栋洋房、15栋独栋、122栋双拼，其中独栋和双拼占比45%左右。
2025年2月底，华润置地以底价60.24亿竞得懋源云纪南侧的2007、2008地块，这块地位置非常不错，就在龙湾别墅跟优山美地的中间，楼面价3.5万/平高于懋源云纪，容积率1.01低于懋源云纪。
华润地块南侧紧挨温榆河，毫无疑问是传统意义上的温榆河别墅区，旁边的龙湾以及优山美地也是整个别墅区换手率最高，客户认可度最高的项目，周边配套，学校，地块在中央别墅区都属于王炸般的存在。
正是基于华润地块自身素质太强，懋源云纪才不得不选择主动损容，否则在入市后，懋源云纪怕是连对抗的机会都没有。
懋源云纪的机会和发力点只能在产品本身，因为地段、配套劣势明显，懋源云纪的楼面价虽然低于华润，但如果仅凭“低价优势”，一定不足以抵消地段劣势，大多数别墅客群并不会将“性价比”列入买房与否的前排要素。
那么如何把产品做出卖点，做到好房子的标准，是这一次懋源需要做的是在产品上上大分：
户型赠送：平墅产品采用南北双阳台、奇偶错层设计，阳台进深达3.5米，部分户型赠送面积率超20%，得房率突破100%。
绿色建筑：采用被动式节能技术，外墙保温、Low-E玻璃，同层排水等配置，降低能耗同时提升居住舒适度。
空间弹性：别墅预留「自定义模块」，业主可根据需求改造为家庭影院、酒窖、工作室等，实现「千人千面」的生活场景。
懋源云纪规划16栋10-11层「平墅」（大平层+复式）、119栋双拼别墅、15栋独栋别墅及3栋联排别墅，共计573户。建筑高度控制在24米（局部36米），形成北高南低、西低东高的错落布局，确保每栋建筑的采光与景观面。
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